I – Introdução
A Lei nº 4.591, de 16.12.1964, que trata do condomínio e de incorporações, assim determina no seu artigo 1º:
Art. 1º. As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinados a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
§ 1º. Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º. A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Por sua vez, a Lei nº 10.406, de 10.01.2002, que instituiu o Código Civil, trata do condomínio edilício nos seus artigos 1.331 a 1.358, dispondo no caput do seu artigo 1.331, que pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Como se vê, o condomínio é um direito exercido sobre um mesmo bem por duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas, sendo também conhecido como propriedade em comum ou co-propriedade sobre um mesmo bem.
Embora assim possa parecer, o condomínio não se caracteriza como pessoa jurídica, situação que ficou bem demonstrada nos Pareceres Normativos-CST nº 76, de 09.02.1971, e 37, de 24.01.1972.
Feitos esses esclarecimentos iniciais, e sem a intenção de esgotar a matéria, que é muitíssimo fértil, passemos a analisar a forma de tributação que é aplicável ao condomínio de edifícios, tratando também das obrigações acessórias cabíveis.
II – Inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda – CNPJ/MF
Apesar de não se caracterizar como pessoa jurídica, como demonstrado, o condomínio que auferir ou pagar rendimentos sujeitos à incidência do Imposto de Renda na Fonte está obrigado a se inscrever no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda – CNPJ/MF, ainda que não possua personalidade jurídica.
Trata-se de determinação da Instrução Normativa-SRF nº 14, de 10.02.1998, nos seguintes termos:
Art. 1º. Estão, também, obrigados a se inscrever no Cadastro Geral de Contribuintes - CGC, nos termos da Instrução Normativa SRF nº 082, de 31 de outubro de 1997, mesmo não possuindo personalidade jurídica:
I – os condomínios que aufiram ou paguem rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte;
(...).
O deferimento do pedido de inscrição está condicionado à inexistência de pendências quanto ao cumprimento de obrigações tributárias, principais e acessórias, pela pessoa física responsável perante a Receita Federal do Brasil, de acordo com as disposições do § 1º desse artigo 1º da Intrução Normativa-SRF nº 14/1998.
III – Declaração de Rendimentos
O condomínio de edifícios, figura representativa dos co-proprietários, por não se tratar de pessoa jurídica, não está sujeito à apresentação da declaração de rendimentos, conforme o citado Parecer Normativo-CST nº 76/1971.
Apesar disso, a Receita Federal do Brasil vem esclarecendo anualmente, através do Manual de Orientação para preenchimento das declarações de rendimentos de pessoas jurídicas, que o condomínio de edificações, por não se caracterizar como pessoa jurídica, está dispensado da apresentação da declaração de rendimentos. Também há a dispensa da apresentação da declaração de isenção do imposto de renda das pessoas jurídicas.
IV – Tributos incidentes sobre o condomínio de edifícios e a responsabilidade pela retenção de tributos em geral
O condomínio de edificações que tiver empregados é contribuinte da contribuição ao Programa de Integração Social-PIS, calculada pela alíquota de 1% sobre o valor da remuneração total de seus empregados, de acordo com o que estabelece a Lei nº 9.715, de 25.11.1998. O recolhimento dessa contribuição é um dos motivos pelos quais há a obrigatoriedade de inscrição do condomínio no CNPJ/MF, sendo utilizado o código de receita 8301.
Como dito anteriormente, o condomínio de edifícios não é considerado pessoa jurídica pela legislação pátria, embora seja obrigado a se inscrever no CNPJ/MF, também como dito. Apesar disso, não possui condições que o obrigue a reter o Imposto de Renda na Fonte sobre rendimentos que pagar, quando o cumprimento dessa obrigação exigir a condição de pessoa jurídica da fonte pagadora, conforme definiu o já citado – item I – Parecer Normativo-CST nº 37/72.
O Ato Declaratório Normativo-Coordenador do Sistema de Tributação nº 29, de 25.06.1986, também definiu que os rendimentos pagos ou creditados pelos condomínios a profissionais liberais, trabalhadores autônomos e empreiteiros de obras (pessoas físicas), como remuneração por serviços prestados sem vínculo empregatício, não estão sujeitos à retenção do Imposto de Renda.
Eis a redação original dessa norma declaratória:
O Coordenador do Sistema de Tributação, Substituto, no uso das atribuições que lhe confere o item II da Instrução Normativa do SRF nº 34, de 18 de setembro de 1974, e tendo em vista o disposto no artigo 628 do Regulamento do Imposto de Renda, aprovado pelo Decreto nº 86.460, de 04 de dezembro de 1980,
DECLARA, em caráter normativo, às unidades descentralizadas da Secretaria da Receita Federal e aos demais interessados, que os rendimentos pagos ou creditados por condomínios a profissionais liberais, trabalhadores autônomos e empreiteiros de obras (pessoas físicas), como remuneração por serviços prestados sem vínculo empregatício com a fonte pagadora, não estão sujeitos à retenção do imposto de renda na fonte.
No que se refere ao Imposto de Renda na Fonte, a única ocasião em que o condomínio deve fazer a sua retenção é aquela em que haja incidência sobre o trabalho assalariado, eis que a norma regente da matéria determina que o imposto sobre esse rendimento deverá ser retido pelo empregador sem se indagar a natureza jurídica da fonte pagadora. De fato, o Parecer Normativo-CST nº 114, de 28.03.1972 definiu que é irrelevante a natureza jurídica do empregador em se tratando de retenção do Imposto de Renda sobre rendimentos do trabalho assalariado.
O artigo 30 da Lei nº 10.833, de 29.12.2003, instituiu a retenção da contribuição ao PIS, da COFINS e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, sobre os pagamentos efetuados pelas pessoas jurídicas a outras pessoas jurídicas, decorrentes da prestação de serviços profissionais, à alíquota de 4,65%, nos seguintes termos:
Art. 30. Os pagamentos efetuados pelas pessoas jurídicas a outras pessoas jurídicas de direito privado, pela prestação de serviços de limpeza, conservação, manutenção, segurança, vigilância, transporte de valores e locação de mão-de-obra, pela prestação de serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, bem como pela remuneração de serviços profissionais, estão sujeitos a retenção na fonte da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, da COFINS e da contribuição para o PIS/PASEP.
§ 1º. O disposto neste artigo aplica-se inclusive aos pagamentos efetuados por:
I – associações, inclusive entidades sindicais, federações, confederações, centrais sindicais e serviços sociais autônomos;
II – sociedades simples, inclusive sociedades cooperativas;
III – fundações de direito privado; ou
IV – condomínios edilícios.
§ 2º. Não estão obrigadas a efetuar a retenção a que se refere o caput as pessoas jurídicas optantes pelo SIMPLES.
§ 3º. As retenções de que trata o caput serão efetuadas sem prejuízo da retenção do imposto de renda na fonte das pessoas jurídicas sujeitas a alíquotas específicas previstas na legislação do imposto de renda.
Interessante notar que o § 1º desse transcrito artigo 30 da Lei nº 10.833/2003 dispõe que a retenção se aplica aos pagamentos efetuados por condomínios edílicos (inciso IV).
Em sendo assim, e como demonstrado, embora no que se refere ao Imposto de Renda na Fonte, a única ocasião em que o condomínio deve fazer a sua retenção é aquela em que haja incidência sobre o trabalho assalariado, há a obrigação de fazer a retenção de PIS, COFINS e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido nos pagamentos efetuados a pessoas jurídicas.
V – Receitas da locação de partes comuns
Na hipótese de locação de partes comuns de condomínio edilício, os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim. Isso é o que estabelece o Ato Declaratório Interpretativo-SRF nº 2, de 27.03.2007.
As partes comuns mais frequentemente locadas são salões de festas, auditórios, laterais dos prédios para propaganda e unidades pertencentes ao condomínio.
No entanto, há que se enfatizar que, na maioria dos casos, o rateio não tem sentido, pois a receita de cada condômino será de algumas dezenas ou centenas de reais durante o ano-calendário e, nas unidades locadas, o beneficiário da redução das despesas de condomínio não é o proprietário, mas o locatário.
Na verdade, e no nosso entendimento, nenhum dirigente de órgão da Receita Federal do Brasil vai determinar fiscalização para verificar se as receitas de locação de partes comuns dos edifícios de condomínios estão sendo rateadas para tributação nos condôminos. O resultado dessa eventual – e pouco provável – fiscalização seria pífio
VI – Construção de prédios em condomínio
O responsável pela administração de condomínio, durante a construção do prédio, deverá manter escrituração, em livros específicos próprios, das operações relativas aos elementos formadores dos custos do imóvel em construção, elaborando, ao final de cada mês, os demonstrativos necessários ao atendimento, por parte dos condôminos, de determinações exigidas pela legislação fiscal, conforme esclareceu o Parecer Normativo-CST nº 15, de 21.10.1985, especificamente no seu item 9.
Na hipótese em que a administração seja exercida por pessoa física, esta deverá registrar livro próprio no Cartório de Registro de Títulos e Documentos da cidade onde esteja situado o empreendimento, segundo o Parecer citado acima. O cartório, todavia, dificilmente registrará um livro dessa natureza, por absoluta falta de competência legal. Esse é mais um exemplo das orientações equivocadas que, muitas vezes, são dadas pelas autoridades públicas.
O item 11 desse Parecer Normativo-CST nº 15/1985 leva a entender, ainda, que os documentos de custos e de outras operações devem ser conservados pelo administrador da construção. Eis a redação desse dispositivo:
11. Por fim, convém lembrar que os comprovantes dos custos e de outras operações realizadas pelo condomínio, embora emitidos em nome do mesmo, conforme determina o art. 58, inc. I, da Lei nº 4.591/64, deverão ser conservados em boa ordem e guarda, enquanto não prescritas eventuais ações que lhes sejam pertinentes (Regulamento do Imposto de Renda/80, artigos 165, 589 e 623).
Com o devido respeito, esses comprovantes, no nosso pensar, pertencem ao condomínio e não à empresa administradora da construção, que exerce a função de mera mandatária durante a obra.
Assim, terminada a edificação, cessa por completo a sua responsabilidade na conservação dos documentos.
Esses, smj., são os nossos entendimentos.