A manutenção de animais em condomínios é uma das grandes causas de discórdias e brigas entre síndicos e condôminos. Porém, ter animais dentro de uma unidade é exercício do direito de propriedade garantido pelo artigo 1.228 do Código Civil, e a restrição pela administração condominial pode resultar em medidas judiciais. Foi o que aconteceu recentemente com um condomínio em Brasília, condenado pelo 1º Juizado Especial Cível do Distrito Federal a devolver para uma moradora o valor referente à multa cobrada em virtude da criação de um gato no imóvel.
O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio e ao direito de vizinhança. Ou seja, a manutenção do animal no condomínio só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança, ou perturbação ao sossego dos demais residentes do condomínio. Conforme estabelece o artigo 1.336 do CC, são deveres do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Assim, o condomínio por meio da sua convenção, Regimento Interno ou assembleias pode e deve regular o trânsito de animais, desde que não contrarie o que é estabelecido por lei. São consideradas normas aplicáveis e que não confrontam com o direito de propriedade:
- Exigir que os animais transitem pelos elevadores de serviços, no interior do prédio somente pelas áreas de serviço, sem que possa andar livremente no prédio;
- Proibir que circule em áreas comuns livremente, tais como piscina, playground, salão de festas;
- Exigir a carteira de vacinação para comprovar que o animal goza de boa saúde;
- Circular dentro do prédio somente com a coleira;
- Impor o uso de focinheira para as raças previstas em lei.
É anulável a decisão de assembleia que vise proibir a manutenção de animais, ou restrinja a circulação destes animais no colo ou com focinheira (salvo raças descritas em lei) nas dependências do condomínio. Exigir que o animal seja transportado apenas no colo, de focinheira, pode levar o condômino a situação vexatória, o que é punido pelo Código Penal.
A circulação de animais com focinheira no Estado de São Paulo é regulada pela Lei nº 11.531/03, restringindo-se às seguintes raças: “pit bull”, “rottweiller” e “mastim napolitano”.
Imagine uma senhora com limitação de locomoção de 80 anos sendo obrigada a conduzir seu cão somente no colo. Nesse caso, o condômino deve ingressar com ação de natureza cível objetivando garantir seu direito de circular com seu animal, com guia, de forma respeitosa, no trânsito de sua unidade a rua, sem que para isso seja obrigado a passar por qualquer situação humilhante.
Assim, não é permissivo ao síndico ou a assembleia deliberar em detrimento ao direito de propriedade. Comparativamente seria o mesmo caso que a assembleia limitar o tamanho do automóvel que pode ser estacionado na garagem ou o número de moradores residentes em uma mesma unidade. Em ambos os casos, seja automóveis, número de moradores, ou animais o que deve ser considerado é se o uso da propriedade é nocivo, causa transtorno aos demais, infringe o direito de propriedade, caso contrário seria apenas o exercício regular do direito de propriedade.
Um cão pequeno que fique latindo de forma intermitente pode perturbar o sossego dos vizinhos, uma única pessoa em uma residência tocando bateria também pode trazer transtornos. Nestes casos as limitações são legítimas e passíveis de advertência ou multa e, em situações extremas, o Judiciário tem entendido a limitação do uso da propriedade. Porém, definir o número de habitantes, o tamanho dos animais, ou do automóvel infringe o direito de propriedade. O que deve ser limitada é a perturbação ao sossego, prejuízo à saúde e segurança dos moradores, que pode ocorrer independente da situação fática.