Questão imobiliária de grande valia para a discussão é a vulnerabilidade do consumidor em especial na compra de imóvel na fase de construção.
Os danos morais e materiais poderão ser pleiteados na entrega da unidade adquirida quando em atraso, da mesma forma, quando atraso atinge a área comum de lazer.
Os contratos celebrados entre o adquirente do imóvel e a incorporadora são contratos de adesão, isto é, não se discutem as cláusulas insertas nessa espécie de contrato, portanto, uma relação em desequilíbrio em que o consumidor acaba prejudicado, e em razão da impossibilidade tais alterações contratuais, essas questões deságuam no judiciário.
Resulta claro que o atraso na entrega do imóvel causa uma série de danos aos adquirentes, todo o planejamento se esvai por ação unilateral que impõe alteração na data da entrega do imóvel e área comum de lazer.
Assim o consumidor ou adquirente arca com as despesas advindas desse atraso, muitas delas são os gastos com aluguel, ou deixar de receber o valor de aluguel quando essa é a destinação do imóvel, outras vezes, nos casos dos imóveis comerciais o retardamento de projeto empresarial.
A onerosidade gerada pelo atraso da entrega do imóvel denomina-se danos materiais que pode ser definido como os gastos e os lucros que deixou de obter, em contrapartida, o desgosto, a sensação de impotência, a frustração são ensejadores de danos morais.
Impõe-se nessas situações o pedido de indenização a título de lucros cessantes, ou melhor, o valor que o adquirente ou consumidor deixou de ganhar por descumprimento da parte que deu origem ao atraso, em regra, a incorporadora.
Dessa forma, se a incorporadora deixa de entregar a unidade prometida na data pactuada em contrato, sem justo motivo, assume a responsabilidade de indenizar, inclusive, por lucros cessantes que é resultante da impossibilidade de o promitente comprador auferir renda ou residir no imóvel, conforme o caso.
Nem sempre a demora atinge somente a unidade adquirida, mas também a área de lazer, e para tal atraso, há que se realizar análise das comodidades negadas ao adquirente; por exemplo, a piscina, a sauna, o salão de festas e outras dependências do empreendimento. Nesta situação é permitido que o adquirente ou consumidor também possa pleitear a indenização e a aplicação da multa contratual por atraso.
Ocorre muitas vezes que há previsão no contrato pela estipulação de multas e penalidades pelo inadimplemento ao consumidor ou adquirente, e em regra, nenhuma previsão de sanção à incorporadora.
Nesses casos há que se fazer pedidos alternativos estabelecendo parâmetros para tais indenizações. Há que se requerer a multa compensatória, os juros de mora, para estabelecer a equidade, lembrando que o consumidor é a parte mais fraca da relação contratual.
O INCC – Índice Nacional de Custo da Construção – tem o objetivo de repor as perdas das construtoras durante o período em que o empreendimento está em construção.
No entanto, quando há o atraso da entrega do imóvel este valor continua a ser pago pelo consumidor, portanto, considerando-se o já mencionado, poderá ser requerido pelo consumidor.
Caso o INCC esteja pago, permitido ao consumidor a repetição do indébito, ou ainda, a antecipação da tutela para que o valor do saldo devedor seja congelado na data em que o imóvel deveria ser entregue.
Apesar de conflitante o tema já há jurisprudência que suspende a aplicação da correção do saldo devedor.
A repetição do indébito está prevista no artigo 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor que assim dispõe: “O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável”.
Para concluir é preciso lembrar que o consumidor não e apenas vulnerável, mas também hipossuficiente na relação jurídica entabulada com a incorporadora, por isso, a legislação consumerista o protege e o defende.
Todavia é importante que as ocorrências estejam registradas, pois são os documentos os registros dos fatos que poderão garantir o equilíbrio da relação jurídica, importante ainda ressaltar que possíveis conflitos poderão ser evitados quando se faz presente a orientação de um profissional do direito.