Introdução
Conquanto se afigura de pouco enfrentamento na prática, mostra-se de relevante estudo o tema ora proposto. Saber se, quanto à origem, a propriedade do bem imóvel que tem por título aquisitivo a carta de adjudicação ou de arrematação, classifica-se como derivada ou originária, em muito facilitará a vida do credor, ou do arrematante, tendo-se em vista os efeitos, mormente pecuniários, duma e doutra forma aquisitiva.
Assinado o auto pelo juiz, pelo escrivão, pelo arrematante e pelo porteiro ou pelo leiloeiro e satisfeitas as demais formalidades do art. 694 do Estatuto Processual Civil, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, exaurindo-se, assim, a prestação jurisdicional do juiz. Para a adjudicação, é suficiente a assinatura do adjudicante no auto respectivo, não se impondo o elenco previsto no art. 694 do Código de Processo Civil, se presentes os demais requisitos dos artigos 703 e 715 do mesmo Código. Observadas estas formalidades, basta o registro do auto de arrematação ou de adjudicação no cartório imobiliário respectivo, para que seja transferida a propriedade.
Mas, e como ficam os ônus, débitos, encargos, empréstimos, restrições, etc., que pesavam sobre o imóvel antes da arrematação ou da adjudicação? Comumente, a prática tem-nos demonstrado a imposição ao adjudicante ou ao arrematante pela assunção de tudo isso, além da comissão do leiloeiro e das despesas com o registro, o que tem desmotivado a aquisição de bens em hasta pública. Está correta esta conduta? Vejamos:
1. Da aquisição da propriedade imóvel
Nos estreitos limites do presente estudo, não tencionamos esmiuçar a disciplina dos modos de aquisição da propriedade imóvel, que se dá pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel, pela acessão, pelo usucapião ou pelo direito hereditário. Interessa-nos apenas a classificação quanto à origem, derivada ou originária.
Doutrinariamente, sabe-o toda a gente, que a aquisição da propriedade imóvel se dá de dois modos. Um, refere-se ao modo originário, quando o adquirente recebe esse título de forma direta e independente do antigo proprietário, sem com este manter qualquer vínculo. Outro se concebe de modo derivado, reclamando a vinculação do adquirente a outra pessoa, pressupondo um ato ou um negócio jurídico de transferência da propriedade para o adquirente.
Nesse sentido a sempre esmerada observação de Washington de Barros Monteiro, para que "... os modos de adquirir a propriedade dividem-se em originários e derivados. Nos primeiros, a aquisição é direta e independente de interposição de outra pessoa, o adquirente faz seu o bem, que lhe não é transmitido por quem quer que seja. São modos originários a aquisição da propriedade por ocupação, a especificação e a acessão. Nos segundos, a aquisição tem como pressuposto um ato de transmissão por via do qual a propriedade se transfere para o adquirente. Tais são a transcrição e tradição." [1]
Na lição de Roberto Senise Lisboa, acerca da classificação dos fatos jurídicos, deve-se considerar "fato aquisitivo o acontecimento que importa na aquisição originária ou derivada de um bem, por um sujeito de direito. Exemplos: usucapião e compra e venda." [2]
Para Silvio Rodrigues, a separação dos modos de aquisição da propriedade referem-se a: "originários os modos de aquisição da propriedade em que não há qualquer relação jurídica de causalidade entre o domínio atual e o estado jurídico anterior, como ocorre na hipótese de acessão ou do usucapião. São derivados os modos de aquisição quando, entre o domínio do adquirente e o do alienante, existe uma relação de causalidade, representada por um fato jurídico, tal o contrato seguido de tradição, ou o direito hereditário." [3]
2. Instrumentalidade da arrematação e da adjudicação
Observe-se, por primeiro, que eventual negócio jurídico havido na arrematação e na adjudicação se dá apenas entre o particular adquirente e o Estado. Um oferece o lanço, o preço e a forma de pagamento; o outro, diz se aceita, determina como se deve proceder e firma o necessário título aquisitivo. Ou ainda, um apenas sugere a dação, aquiescendo em aceitar um bem imóvel como pagamento de seu crédito de valor; e o outro assim o confere. Não obstante, o negócio jurídico é de direito público e processual, não necessariamente contratual (inexiste contrato, aliás).
Afora isso, conquanto estejam esparsamente tratadas em normas de direito essencialmente material, não se exige muito esforço de raciocínio para se vislumbrar que o objetivo dos institutos da arrematação e da adjudicação é, apenas, a satisfação do crédito ostentado pelo credor. Este, devendo se valer da soberania estatal para buscar no patrimônio do devedor a satisfação de seu crédito o fará coercitivamente na fase procedimental adequada.
Assim, a arrematação e a adjudicação não são um objetivo em si mesmas, mas tão-somente um meio idôneo visando a consecução daquele fim. Representam, portanto, o instrumento jurídico-processual colocado à disposição do credor para salvá-lo da ruína da perda do crédito legitimamente constituído, indiscutível e exigível.
Importante observar, com Araken de Assis, que "a alienação coativa não depende, com efeito, da vontade do executado. Ela se realiza mesmo contra esta vontade. O ato do órgão judiciário expressa a soberania do estado. Exato, ao propósito, o parecer vetusto de Paula Batista, segundo o qual enxerga, na alienação, no uso da força da lei, a ‘idéia de que a entrega do ramo representa o consentimento do executado pela intervenção do juiz’, revela ficção fútil e pueril’" [4].
A transmissão de propriedade imóvel por força de arrematação ou da adjudicação é coativa. A compulsoriedade da cobrança via execução, assim como a excussão dos bens do devedor, retira do ato de alienação qualquer possibilidade de tê-lo como consentido. Este meio deixado à disposição do credor bem se amolda à visão contemporânea do processo, como o instrumento de realização do direito material e de efetivação da tutela jurisdicional, sendo de função predominantemente pública, que não deve prestar obséquios aos caprichos de litigantes desidiosos ou de má-fé.
3. Originalidade da aquisição de imóvel em hasta pública
Os fundamentos que tradicionalmente são lançados na classificação da propriedade, quanto a sua origem, calham bem à essência dos institutos instrumentais ora estudados. Não há como, desse modo, sustentar eficazmente que a propriedade transmitida em hasta pública o é de forma derivativa.
A adjudicação se verifica quando o credor oferece preço não inferior ao que consta do edital, depois de findada a praça sem lançador (CPC, art. 714). A exemplo do que ocorre na arrematação, a adjudicação só se reputa perfeita e acabada com a assinatura do respectivo auto, expedindo-se a respectiva carta, com observância dos requisitos do artigo 703 (os mesmos da arrematação).
Para Araken de Assis, "transfere a arrematação a coisa com toso os ônus que a oneravam, tirante os direitos reais de garantia, porquanto se trata de aquisição derivativa (nemo plus iuris in alios transferre potest quam ipse haberet)." [5] Ousamos, sempre com a reiterada vênia, divergir da abalizada doutrina do mestre. Para nós, à hasta pública não podem sobreviver pendências que anteriormente tisnavam a propriedade plena, nem mesmo servidões, uso, habitação, enfiteuse, usufruto e renda sobre imóvel.
De início, observe-se que a aquisição pela transcrição do título translativo da propriedade imóvel, por ato entre vivos, está disciplinada no artigo 531. Este dispositivo regulou os negócios jurídicos, que transferem a propriedade de forma derivada (causalidade negocial entre o adquirente e o alienante). De outra banda, tratou da forma essencialmente originária de aquisição da propriedade no artigo 532, dizendo também estarem sujeitos à transcrição a arrematação e a adjudicação em hasta pública (inciso III), além dos julgados e das sentenças (incisos I e II).
Na Lei Civil, ainda, um passar d’olhos apenas perfunctoriamente sobre o artigo 677 e seu P. único reforçaria a idéia de que, ao arrematante, são transferidos todas as pendências havidas sobre o imóvel. Mas não é bem assim. A melhor exegética acerca do P. único do artigo 677 do Código Civil, relativamente à arrematação e à adjudicação conclui no sentido de que "fica o arrematante inteiramente desvinculado da responsabilidade tributária do executado." [6] Do contrário, "ninguém arremataria bens em hasta pública, pois estaria sempre sujeito a perder o bem arrematado, não obstante tivesse pago o preço respectivo." [7]
Veja-se que o inciso III do P. único do artigo 694 do Estatuto Processual Civil trata da possibilidade de se desfazer a arrematação quando o arrematante provar, nos três dias seguintes, a existência de ônus real não mencionado no edital [8]. Que outro motivo haveria de inspirar este dispositivo que não a responsabilidade imposta, ao executado, de honrar com os débitos anteriormente havidos no imóvel arrematado? Certamente, pretendeu-se confirmar que o arrematante não assume obrigatoriamente tais ônus; apenas se espontaneamente desejar adquirir o imóvel mesmo com débitos, ônus, etc., o fará.
Noutra passagem, que serve de reforço à idéia ora esboçada, prevê o Código Civil a extinção da hipoteca pela arrematação ou adjudicação (art. 849, inciso VII), desde que o praceamento do imóvel seja precedido de intimação do credor hipotecário (CPC, art. 698, c/c CC 826). Esta garantia real sobre coisa alheia não poderia ser considerada extinta, acaso a propriedade fosse transferida com todos os ônus que lhe cercam. O que não se permite, frise-se, é a alienação do imóvel em hasta à revelia do credor hipotecário, deixando-o insciente do negócio, pois o descumprimento dessa exigência legal torna nula a arrematação ulterior. Ainda assim, a análise conjunta dos artigos 619 e 694, P. único, inciso IV, do Código Processual Civil evidencia a faculdade outorgada ao credor hipotecário, não intimado da alienação do objeto do gravame, de escolher entre conservar o seu direito real perante o adquirente ou desconstituir a arrematação. A lei impõe apenas uma pena para o adquirente relapso, negligente; o que não desnatura a essência da originalidade da aquisição da propriedade. Se intimado da praça o credor hipotecário, a arrematação extingue a hipoteca, como decidiu o Superior Tribunal de Justiça ao decidir que "tem conteúdo de aquisição originária a arrematação, donde está livre dos ônus que anteriormente gravavam o bem por esse meio adquirido." [9]
Não se deslembre que, apenas a propriedade adquirida originariamente rompe todo o cordão umbilical da coisa com o antigo proprietário, não repassando ao adquirente os ônus que pesavam sobre o imóvel. Se a arrematação e a adjudicação têm como condão extinguir o gravame sobre o imóvel (CC, art. 849, inciso VII), mormente no caso de o credor hipotecário ter sido regularmente intimado da praça, inegável que não se trata de aquisição derivativa.
E mais: a arrematação ou a adjudicação do imóvel, objeto de contrato de locação anterior à alienação em hasta pública, torna denunciável o vínculo locacional (Lei n. 8.245/91, art. 8º, caput, primeira parte), dês que o faça no prazo de 90 dias, contados do registro (§ 2º), cuja rescisão da locação "não se trata de verdadeira hipótese de denuncia vazia, visto como a causa jurídica, o motivo alegado pelo autor da ação de despejo existe, como sendo a própria alienação ou aquisição imobiliária recente." [10] Não tendo qualquer vínculo com o proprietário anterior, devedor na ação de execução, não haveria sentido lógico compelir o arrematante a respeitar as pendências do imóvel que acabara de adquirir. O mesmo não se aplica, porém, à locação de imóvel rural (Lei n. 4.504/64, art. 92, § 5º e Dec. 59.566/66, art. 15).
A desnecessidade de respeito a contrato anteriormente firmado abrange, também, o comodato, não obstante a dicção do artigo 1.250 do Código Civil. Porquanto, se não foi o adquirente quem estipulou "prazo convencional", ou "prazo pelo uso outorgado" (situações que o Código Civil manda respeitar), não podem os efeitos do contrato atingi-lo. Simples prestígio ao princípio da relatividade contratual basta para espancar a celeuma. Do contrário, atestar-se-ia a possibilidade de os termos de um contrato atingir, diretamente, quem dele não participou, além de violar direito à propriedade, cujos efeitos "contra todos" fluem mais fortes que os "entre partes" dos direitos pessoais.
Também aspectos do Direito Tributário infirmam os argumentos sustentáculos da teoria sobre a aquisição derivativa. Isso porque, a carta de arrematação a ser levada em registro como título aquisitivo de propriedade, conterá, entre outras coisas, a prova de quitação dos impostos (CPC, art. 703, II). Mas o arrematante não está obrigado a pagar os tributos devidos pelo executado, uma vez que o preço depositado responde pelos tributos por ele devidos [11], donde se deflui que os impostos referidos pela lei são apenas aqueles inerentes à transferência do domínio, os da própria arrematação, quer dizer, os impostos sobre a transmissão do bem. [12]
Ademais, se o arrematante pagou imposto predial de responsabilidade do executado e se o produto da arrematação ainda está nos autos, pode haver reembolso por ele no próprio processo [13], posto que "na arrematação em hasta pública, a sub-rogação de créditos tributários decorrentes de impostos, taxas e contribuições de melhoria, cujo fato gerador seja a propriedade, posse ou domínio útil do imóvel arrematado, ocorre sobre o respectivo preço, que por eles responde. Tais créditos tributários, até então assegurados pelo bem, passam a ser garantidos pelo preço da arrematação, recebendo o adquirente o imóvel desonerado dos ônus tributários devidos até a realização do praceamento. Se o preço alcançado na venda judicial não for suficiente para cobrir o débito fiscal, não fica o arrematante responsável pelo eventual saldo devedor". [14] Enfim, os débitos fiscais e demais encargos são ônus do executado e não do arrematante. [15] Novamente, que razão haveria de ser a da lei, ao reservar para o antigo proprietário os ônus sobre o imóvel, deixando-o integralmente livre e desembaraçado para o adquirente, se não fosse tratar o título como de aquisição originária (sem qualquer laço com o anterior proprietário).
Há quem sustente, contudo, que o "arrematante responde pelas despesas condominiais do apartamento arrematado, pendente à época da arrematação". [16] Contudo, nem mesmo um estudo liberal, seguido de elastério exegético, do comando insculpido no artigo 9º da Lei n. 4.591/64 autoriza defluir a responsabilidade do arrematante pelo débito condominial anterior à sua propriedade. Somente o condômino responde, proporcionalmente à sua unidade, pelas despesas do condomínio. Ora, se apenas com o registro da carta de arrematação (ou de adjudicação), tem o adquirente a propriedade, tornando-se condômino, não há lógica retroagir-lhe a obrigação pelos pagamentos. Pelos débitos havidos até então responde, apenas e tão-somente, o proprietário anterior. Veja-se que, a exemplo do IPTU, que a Lei Fiscal também imputa responsabilidade ao antigo proprietário (executado), as despesas condominiais constituem-se obrigação "propter rem", o que força, no mínimo, aplicar-lhe analogicamente a solução tributária para o caso fluente.
Tudo isso, é bom que se diga, pode conceder a entrega do imóvel totalmente livre e desembaraçado ao adquirente, sem prejudicar os créditos anteriormente constituídos sobre a coisa. Os antigos credores terão o seu crédito sub-rogado no preço pago na hasta pública ante a arrematação ou a adjudicação, dês que, às claras, não afetem o crédito do exeqüente na ação. Ou seja: a sub-rogação real atingirá apenas eventuais diferenças creditórias, que se entregariam ao devedor (antigo proprietário), após a transmissão do bem realizada pela adjudicação (que mais se assemelha à dação em pagamento) ou pela arrematação. Não se pode prejudicar terceiro alheio à execução, mas também não se pode deixar ao léu o credor que teve a iniciativa de aparelhar processo de execução visando satisfazer o seu crédito.
4. Conclusão
Em que pesem os doutos pensamentos contrários, não nos mostra crível haja possibilidade de se impor o pagamento de eventuais débitos ou o respeito a eventuais onerações, empréstimos ou garantias para aquele que, em hasta pública, adjudique ou arremate bem imóvel. Não se lhe pode transferir a obediência a hipoteca, comodato, locação, usufruto, enfiteuse, uso, habitação, etc. De igual, não cabe a ele a responsabilização pelo pagamento de tributos inerentes à propriedade (tais como IPTU), taxas condominiais, contas de consumo de energia elétrica, abastecimento de água e saneamento básico, gás, etc. Tudo que de algum modo embaraçava a propriedade plena, onerava-lhe ou era cobrado em razoa dela, antes da expedição da carta de adjudicação ou de arrematação, não são de responsabilidade d adquirente.
Quer-nos parecer seja essa a explicação lógica e científica da classificação da propriedade, quanto à origem, como originária. Inegável que a única ligação pessoal em razão da coisa atingindo o novo proprietário é com o Juiz que dirige a execução. É o Estado, através do Poder Judiciário, quem possibilitará a aquisição da propriedade, absolutamente independente do consentimento ou da assinatura do proprietário (executado na ação). Não tem o adjudicante, ou o arrematante, qualquer negócio ou laço negocial com o antigo proprietário, não podendo, em razão disso, ser considerada derivada a propriedade adquirida em hasta pública.
Logo, para o adquirente (adjudicante ou arrematante), restam apenas os pagamentos da comissão do leiloeiro e das despesas da transcrição dos títulos de transmissão de propriedade (CC, art. 862), estas porque evidentemente não há convenção entre adquirente e devedor dispondo o contrário. Nada mais!
Notas
1. Curso de direito civil. 25ª ed. São Paulo: Saraiva, 1986, 3ª vol. p. 101.
2. Manual elementar de direito civil. 2ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais. 1999, v. I, p. 315.
3. Direito civil. 24ª ed., São Paulo: Saraiva, 1997, 5. Vol., p. 88.
4. Manual do processo de execução. 4ª ed., São Paulo: RT, 1997, p. 575.
5. Ob. cit., p. 589.
6. Araken, ob. cit. p. 579.
7. Hugo de Brito Machado. Curso de direito tributário. 7ª ed. São Paulo: Malheiros, 1993, p. 106.
8. Por força do artigo 686, inciso V, do Código de Processo Civil, o edital que precede a arrematação deve informar a existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados.
9. RSTJ 57/433.
10. Carlos Celso Orcesi da Costa. Locação de imóvel urbano. São Paulo: Saraiva, 1992, p. 36.
11. RTJ 89/272, Amagis 9/236.
12. RT 468/99, RF 250/248, JTA 87/20.
13. RJTJESP 124/275.
14. RT 788/275.
15. TFR-6ª Turma, Ag. 48.669-PR, rel. Min. Miguel Ferrante, j. 25.2.87, DJU 2.4.87, p. 5.725.
16. RF 288/241.