O Código de Processo Civil de 2015 (art. 1.071) alterou a Lei dos Registros Públicos (Lei n. 6.015/73), introduzindo o art. 216-A, que disciplina procedimento cartorário para a usucapião, que se processa extrajudicialmente e perante o registro imobiliário.
Resumindo os termos da lei, o oficial titular da serventia, se não houver oposição, e estando a documentação em ordem, fará o registro da propriedade em nome daquele que formulou o pedido (art., 216-A, § 6º); havendo impugnação, remeterá os autos ao juiz competente da situação do imóvel (§ 10º); se a documentação não estiver em ordem, rejeitará o pedido (§8º); o interessado pode suscitar o procedimento de dúvida (art. 198 da LRP – § 7º do art. 216-A); a rejeição do pedido extrajudicial não prejudica que o interessado ajuíze ação de usucapião.
O que a Lei processual criou foi um procedimento que admite seja adquirida a propriedade mediante usucapião, de caráter administrativo e que se processa perante o oficial do registro imobiliário. Não se criou uma nova espécie de usucapião, cuja regulamentação se faz pelo direito civil, sede dos direitos subjetivos. O que se buscou foi tornar mais pronta a obtenção da propriedade, o que não afasta o enquadramento em uma das espécies previstas no diploma civil ou no Estatuto da Cidade.
Reforço esse entendimento com a exigência do inciso IV do art. 216-A da LRP, que determina que o pedido a ser levado ao registro de imóvel seja instruído com quaisquer documentos que demonstrem o tempo da posse. Se o tempo da posse não fosse relevante, e bastasse o pedido e a prova da posse, bem como a concordância dos envolvidos – proprietário e titulares de direito real – o requisito lapso de tempo poderia ser apenas referido. O que é referendado pelo inciso I do art. 216-A, que exige que a ata notarial ateste o tempo da posse.
Acrescento, ainda, o fato de, havendo impugnação, deve o pedido ser remetido ao juízo competente, cabendo o interessado emendar a inicial para que se faça a adequação ao procedimento comum. De qualquer forma, aguardo a manifestação dos mais doutos.
O interessado será representado por advogado, e o pedido é processado perante o cartório do registro de imóveis da comarca onde estiver situado o imóvel usucapiendo. Como dito, não fica prejudicada a via jurisdicional, porque, vindo impugnação, o oficial da serventia remeterá os autos ao juízo competente. (art. 216-A, caput e § 10 da LRP)
O pedido será instruído com ata notarial, que é lavrada pelo tabelião, que atestará o tempo da posse do requerente, a de seus antecessores, o que depende do caso concreto. O inciso I faz referência à posse e suas circunstâncias o que autoriza concluir que, na ata, virá a área, limites, confrontações, localização e destinação do imóvel ao correr do tempo, em nome de quem ele está registrado, ou, se não houver registro aberto em nome de pessoa jurídica ou natural, que se cuida de proprietário incerto e não sabido. Deve, ainda, relacionar os confrontantes e os titulares de direito real.
A prudência sugere que o interessado obtenha, em outra ata, depoimento de pessoas que provem a posse e o lapso de tempo.
O inciso IV refere-se, ainda, a justo título, nas hipóteses em que a Lei civil, indique o justo título entre os requisitos da usucapião, bem como quaisquer documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, exemplificando com o pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Entre os documentos exigidos para instruir o pedido, está a planta e o memorial descritivo, necessariamente assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica, no respectivo conselho de fiscalização profissional. Necessário que a planta traga a assinatura dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.
Instrui, ainda, o pedido, as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, envolvendo a justiça comum, a federal e a trabalhista.
Recebido o pedido, o registrador fará sua autuação, prorrogando-se o prazo de prenotação até que o pedido seja acolhido ou rejeitado. Em outras palavras: o pedido é levado ao Protocolo, onde toma número de ordem que lhe competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação. O prazo de validade do protocolo é de 30 (trinta) dias, mas se há pedido de usucapião, a validade perdura até que o pedido seja acolhido ou rejeitado.
Não havendo assinatura dos titulares de direito real e de outros direitos registrados ou averbados nas matrículas do imóvel usucapiendo e na matrícula dos confinantes, o oficial do registro de imóveis, após a autuação, promoverá a notificação de todos eles pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para se manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias. O silencio é interpretado como discordância. Isso significa que o titular de direito real, nas condições indicadas, não está obrigado a comparecer à serventia para manifestar sua discordância, bastando o seu silêncio. Mas como o silêncio implica discordância, os autos serão remetidos ao juiz competente. Nesse caso não se procede à ciência dos entes públicos.
O registrador dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. E isso se não houver discordância.
É atribuição do oficial do registro de imóvel promover a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, permitindo que seja dada ciência a terceiros, eventualmente interessados, que dispõem do prazo de 15 (quinze) dias para se manifestar.
O § 5º do art. 216-A da LRP cuida da possibilidade de interessado, que tenha sido convocado, em uma das formas previstas, pretenda esclarecimentos e diligências, o que se faz no prazo de manifestação que a Lei concede. É razoável que o oficial também tenha dúvida que entenda deva ser elucidada com relação à área, ao que postula a usucapião, a respeito dos interessados. Para atender aos interessados e a ele próprio, o registrador está legalmente autorizado a solicitar e a realizar diligências.
Se o pedido é instruído com a planta e memorial descritivo, na forma do inciso II do art. 216-A, e assinada pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos confinantes, ausente pedido de elucidação de dúvidas, e promovida a notificação de terceiros interessados, cientificados os entes públicos citados, transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias, e estando a documentação em ordem, o registrador fará o registro da aquisição do imóvel observando as descrições apresentadas, abrindo-se matrícula se for o caso.
Se a planta não trouxer a assinatura dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiente e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial, como já ficou dito, notifica pessoalmente ou por via postal para manifestação em 15 (quinze) dias. O silêncio é interpretado como discordância. Nesse caso, não havendo consenso, fica o pedido prejudicado, devendo ser remetidos os autos ao juiz competente, impondo-se ao requerente emendar a inicial para adequá-la ao procedimento comum.
O interessado não fica inibido de, rejeitado o pedido extrajudicial, ajuizar ação de usucapião.
Se houver impugnação por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros diretos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remete os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a inicial para adequá-la ao procedimento comum.