Dentre as inúmeras inovações instituídas pela Lei 13.105 de 16 de março de 2015, o chamado “Novo CPC”, são os incisos VIII e X do artigo 784 que têm saltado aos olhos dos síndicos, administradores de condomínio, advogados em geral, assim dos condôminos, pois coloca no rol de Títulos Executivos Extrajudiciais as Taxas de Despesas de Condomínio, in verbis:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
(...)
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Se vislumbra um avanço sem igual por todos aqueles que têm se aventurado nesta cobrança, uma vez que o antigo Código de Processo Civil de 1973, além de não qualificar a taxa de condomínio como um Título Executivo, ainda dispunha expressamente que a cobrança desta se dava somente através do extinto procedimento comum sumário (art. 275, II, “b”).
Diante disso, a cobrança frente à inadimplência das referidas taxas condominiais era realizada através de processo de conhecimento, extremamente moroso diante à possibilidade de interposição de inúmeros recursos, para somente então se obter sentença, garantindo seu cumprimento com a consequente penhora do bem.
À luz do art. 784. e incisos, do NCPC, é possível a execução direta do título extrajudicial. E, consoante o texto legal, tal título é considerado encargo acessório de um crédito documentalmente comprovado, podendo se estender desde a taxa de condomínio, em si, até a sua forma acessória. É o exemplo das Chamadas de Capital, Fundo de Reserva e etc.
Destarte, o condomínio poderá usar diretamente da Ação de Execução em vez de passar por todo o procedimento da Ação de Cobrança, podendo desde o início requerer a penhora de bens, ativos financeiros ou até mesmo a penhora do imóvel que gerou a referida taxa condominial.
Tal procedimento auxiliará inclusive na celeridade processual, uma vez que a defesa cabível a este tipo de ação são os Embargos, que, via de regra, não possuem efeito suspensivo, trazendo, com isso, mais celeridade e efetividade na forma de cobrança em tela.
Mister salientar que os créditos oriundos de contribuições ordinárias e extraordinárias, descritos no inciso X, não se referem somente às “taxas condominiais”, mas sim a todo o tipo de crédito aprovado em Assembleia ou todo aquele descrito previamente nas convenções condominiais.
Verificamos que, além da celeridade, a segurança jurídica ficou mais abrangente com relação a tal instituto, uma vez que obriga síndicos e administradores de condomínios a regularizarem as assembleias ordinárias e extraordinárias, bem como as Convenções Condominiais, pois juridicamente elas são os meios judicialmente apropriados para a implantação de todas as despesas (ordinárias e extraordinárias). Isso se dá pelo fato de o inciso X dispor como condição o seguinte: “desde que documentalmente comprovadas;”.
Tal condição pode aparentar ser um mero detalhe, porém há requisitos esparsos em leis que regem os condomínios. Exemplo disso é o artigo 1.350 do Código Civil, que impõe ao condomínio uma Assembleia anual para apresentação e aprovação das contas, bem como os critérios de quota de rateio e ainda encargos moratórios aos inadimplentes.
Por esta forma, a importância da referida condição, descrita ao final do inciso X, dá-se pelo fato de que a executividade ora esclarecida estará condicionada não somente à documentação, mas também à comprovação de que esta documentação esteja à luz e em conformidade com a lei que a rege.
Em resumo, vale expor uma situação prática: as duas formas mais comuns de realizar a cobrança de taxas de condomínio se dão frente a valores fixos, os quais vêm de uma perspectiva mensal de gastos ou do rateio das despesas mensais entre os condôminos. Ora, se a Convenção Condominial dispõe previamente que a cobrança deve ser feita por rateio, mas é realizada em valores fixos, estará sujeita a não executividade, tendo em vista não respeitar o que fora previamente disposto. Acontece o mesmo com as cobranças de encargos moratórios acima ou diferentes do previsto em lei: ambos os fatos prejudicam a Execução direta do Título.
Insta salientar, portanto, que os exemplos supramencionados prejudicam a execução direta do título, pois condicionados à correta documentação e aplicação de suas normas. Entretanto, se o título estiver em desacordo com a comprovação documentada, mas se fazendo real a despesa, poderá esta ser cobrada por meio de Ação de Cobrança.
Neste caso, vale uma dica: buscar o assessoramento jurídico prévio para que tanto as assembleias como as Convenções sejam realizadas, desenvolvidas e elaboradas em acordo com as normas legais que as regem.
Deste modo, tendo em vista a grande quantidade dos “condomínios fechados”, dentre outros fatores como a atual crise financeira enfrentada pelo país - a qual tem gerado o aumento da inadimplência - a aparição das despesas condominiais como Títulos Executivos, possibilitando a celeridade na cobrança, bem como a garantia prévia, é vista com bons olhos não apenas pelos que cobram e administram, mas também pelos condôminos, uma vez que tais preceitos exigem dos síndicos e administradores a devida regularização de todos os atos das Assembleias, além da elaboração minuciosa das Convenções Condominiais, para que tais títulos sejam efetivamente executados e a celeridade se cumpra e tenha eficácia.