O crescimento do mercado imobiliário nas últimas décadas trouxe uma nova realidade urbanística às cidades: a criação e expansão de empreendimentos habitacionais, entre eles, os residenciais fechados.
Os residenciais fechados se caracterizam por infraestrutura própria tais como áreas recreativas, locais de lazer, calçadas padronizadas, etc. e muitas vezes tem seu perímetro cercado e acesso controlado, sendo corriqueiramente chamados de “condomínios fechados”.
Entretanto existem diferenças entre Condomínios Fechados e Loteamentos Fechados, que veremos a seguir.
Os Loteamentos Fechados são regidos pela Lei nº 6.766/79 e consistem na subdivisão de uma gleba (área maior) em lotes (áreas menores), com abertura de novas vias. Ao final, o perímetro da gleba é cercado ou murado.
Entretanto, no caso dos Loteamentos Fechados, as vias em questão são públicas, podendo haver uma Concessão Administrativa do poder público municipal para a Associação de Moradores no tocante ao fechamento, manutenção e conservação das vias de acesso e circulação.
Deste modo, ainda que haja a Concessão municipal para o fechamento, a portaria não pode impedir o acesso de terceiros estranhos aos empreendimentos, pois as áreas internas são públicas.
Com relação às despesas oriundas das áreas comuns, considerando que cada morador é proprietário apenas do seu lote, não há frações ideias nem condomínio. Assim, o morador é responsável somente pelo pagamento do IPTU do seu imóvel. Para cobrar dos moradores as despesas das áreas comuns é preciso haver um Regulamento, registrado na matrícula e nas escrituras de compra e venda, assim o adquirente estará obrigado a contribuir com as despesas de manutenção do espaço comum (despesas propter rem).
Os Condomínios são regidos pela Lei 4.591/64. Neles, toda a área é privativa, ou seja, além do lote, as vias de circulação e espaços comuns são de propriedade dos moradores. A parte de cada um é definida de acordo com um cálculo cujo resultado se chama “fração ideal”.
Assim, além do IPTU referente ao seu próprio lote, as despesas atinentes à conservação das áreas comuns (manutenção das vias, canteiros, vigilância, limpeza, preservação, etc) são de responsabilidade dos condôminos, que através da Assembleia Geral, aprovarão um plano orçamentário onde definirão uma tarifa condominial mensal.
No caso dos Condomínios fechados, a restrição à entrada de terceiros estranhos pode ser feita pela portaria, isto porque suas áreas internas são privadas e de responsabilidade direta de seus condôminos.
Abaixo segue um quadro comparativo resumindo as principais diferenças entre Loteamentos Fechados e Condomínios Fechados:
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QUADRO COMPARATIVO |
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Loteamento Fechado |
Condomínio Fechado |
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Legislação |
Lei nº 6.766/79 |
Lei 4.591/64 |
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Vias de circulação |
Públicas, há um contrato administrativo de Concessão do Município para a Associação de Moradores relativo às vias de acesso e circulação. |
Privadas, os moradores são os proprietários dos lotes e das vias de acesso e circulação. |
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Frações ideais sobre áreas comuns |
Não há |
Cada proprietário é dono de uma fração ideal de todo o empreendimento, incluindo as áreas comuns, inclusive a malha viária interna. |
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Rateio dos custos comuns |
É preciso haver um Regulamento, registrado na matrícula e nas escrituras de compra e venda, assim o adquirente estará obrigado a contribuir com as despesas de manutenção do espaço comum (despesas propter rem). |
A conservação das áreas comuns é de responsabilidade do condomínio, que promove um rateio das despesas entre os condôminos através de Assembléias Gerais, aprovando um plano orçamentário para definir uma taxa condominial mensal. |
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Restrição de entrada |
A Portaria não pode impedir a entrada de terceiros, mesmo que haja Concessão de Direito Real de Uso, pois as áreas internas são públicas. |
A Portaria pode impedir a entrada de terceiros pois suas áreas internas são privativas e de responsabilidade direta de seus condôminos |