Introdução
O estudo do uso anormal da propriedade no direito brasileiro remonta ao início do século XX através das lições do saudoso professor Francisco Clementino Santiago Dantas, com sua celebre obra “O conflito de Vizinhança e sua Composição”, publicado em 1938, e posteriormente reeditado nos idos da década de 70.
O artigo atual do Código Civil[1] dá-nos a referência da evolução construída pela doutrina pátria, carregado de arestos judiciais orbitando sobre o tema.
Contudo, é importante ressaltar que a antiga teoria de Ihering permanece direcionando o tema frente à teoria da pré-ocupação[2].
A indicação do limite da tolerabilidade do uso da propriedade é tema que merece ser investigado em virtude da dinâmica social que naturalmente altera os padrões, comportamentos e costumes da vizinhança.
Ora, se de um lado a preocupação no início do século passado versava sobre as limitações ao uso da propriedade entre residências e indústrias que disputavam a fórceps qual era a relevância na sociedade que clamava por progresso sem olvidar o bem-estar; a conscientização de aspectos ambientais, sociais e culturais, foi traduzida através de legislações municipais conferindo zoneamento e limitações de uso à época.
No século XXI, a solução de litígios deste aspecto parece-nos pontual, à medida que houve construção jurisprudencial sobre inúmeros casos análogos ao citado acima.
O interesse destas linhas justifica-se nas palavras de Jean Cruet “Nous voyons trous les jours la societé refaire la loi, on n´a jamais vu la loi refair la societé”, que na tradução livre: “Nós vemos, todos os dias, a sociedade refazer a lei; não se vê, jamais, a lei refazer a sociedade[3].
Os problemas são outros. A sociedade da época ajustou para o período as limitações e tolerabilidades.
O nosso presente e também o futuro mostram-se envolvidos com dilemas que derivam da conscientização do cidadão à sua responsabilidade pela preservação ambiental, cultural, artística, social entre outros num ingrato binômio entre desenvolvimento econômico e salvaguarda do interesse coletivo social.
I – A propriedade e a imposição do interesse coletivo
A compreensão da proposta deste artigo não nos deixa ultrapassar o famigerado conceito de função social da propriedade. A função social da propriedade é a imposição de limitações dos direitos subjetivos do proprietário (usar, gozar e dispor da coisa) em favorecimento do interesse coletivo[4].
Trata-se de natureza ambígua conferida a propriedade, que se justifica no estado capitalista pela aquisição de propriedades para o seu próprio uso, gozo ou disposição, inobstante a ponderação de que a propriedade não retém caráter absolutista como antes se via[5].
A propriedade [res], em seu bojo, não limita a atender o interesse do titular, ampliando suas características à coletividade, que indiretamente acresce patrimônio abstrato pela sua existência gerando a necessidade de servir o interesse comum em favor de equilíbrio entre progresso e bem-estar.
II – O Uso nocivo da propriedade
O código de Bevilácqua ensinava, no bojo do artigo 554, terminologia diversa a praticada pelo código atual, embora os fundamentos das redações emerjam da mesma fonte de direito[6].
O chamado uso nocivo da propriedade em contraste com o uso normal da propriedade era definido pela doutrina e jurisprudência sem o amparo que atualmente recebemos do Código Civil[7].
Portanto, o incômodo excessivo com capacidade de gerar prejuízo não recebia dicção legal, deixando ao alvitre do Magistrado a responsabilidade pela decisão da normalidade ou anormalidade.
O artigo 554, em nosso ver, cláusula de natureza aberta, relacionava-se com a celeuma de decisões motivadas pela perspectiva do foro íntimo do Juiz, que, apesar de coletânea probatória, imprimia equívocos, especialmente pelo protecionismo do pequeno em detrimento do mais forte.
Destaque-se a sapiência do legislador na substituição do termo “nocivo” pelo termo “anormal”, à medida que o direito de vizinhança contorna regras de convivência entre pessoas, pugnando pela normalidade das relações de bom convívio ou tolerância, ao passo que a terminologia “nocivo” carrega em seu espírito ideia ou estigma catastrófico, que não se coaduna com o interesse que a legislação busca amparar.
III – Reflexos práticos da anormalidade
A abordagem ao conceito acima permitirá a compreensão sobre a temática do uso anormal da propriedade frente aos negócios atualmente praticados pela sociedade que atingem os direitos de vizinhança.
Note-se que o crescimento econômico brasileiro dos últimos vinte anos gerou abertura à população para aquisição de veículos automotores, diga-se, em franco descompasso com a tendência mundial da coletivização do transporte.
O aumento da frota brasileira, por sua vez, gerou a necessidade de grandes espaços para guardas de veículos. Nas grandes metrópoles espaço vale ouro e o segredo do sucesso é reconhecer o ouro que se tem.
Neta senda, os proprietários enviesaram propriedades vazias em formato empresarial, construindo estrutura para “estacionamento”, facilitando a vida dos proprietários de veículos que sofrem com a falta de segurança e espaço nas ruas.
O reflexo desta situação destina-se ao questionamento dos limites da propriedade frente à responsabilidade de promover função social da propriedade.
De um lado, compreendemos a necessidade da guarda dos carros pela dificuldade estatal de planejamento e administração das vias e da segurança pública. Some-se à prática de incentivos, a industrialização de automóveis despreocupada com os limites estruturais e ambientais das cidades cuja concentração reside em apenas parte do vasto território nacional.
Nesta celeuma, o reflexo moderno que consentimos é o equilíbrio entre a atual supremacia do interesse individual frente ao coletivo na problemática das empresas administradores de locais para estacionamento.
Na cidade de São Paulo, em razão da descentralização do comércio e escritórios corporativos, viu-se o aumento significativo de áreas transformadas em estacionamentos buscando o atendimento a população que desloca-se entre bairros e por vezes não encontra lugares públicos para estacionar o veículo.
A preocupação é pertinente à medida que, em alguns bairros de natureza residencial, a descentralização comercial tornou as áreas altamente concentradas, perturbando o sossego, saúde e segurança dos moradores, que ao adquirirem a propriedade não vislumbravam a alteração de pacata área residencial em espaços multisserviços.
Sob a ótica do que pretendemos arguir, a função social da propriedade deverá contornar o problema sob o ponto de vista do empreendedor ou dos vizinhos que já residem no local?
O empreendedor dá azo à exploração de atividade comercial com o dever de circulação de riquezas, com geração de postos de trabalho, recolhimento de tributos e acesso a facilidades dos que se valem do serviço.
De igual modo, e não menos importante, a propriedade dos vizinhos também possuem função social, inclusive amparada pelo caput do artigo 1.277 do código civil, com permissivo legal para a interrupção ou cessação das atividades ali empregadas.
No pensamento livre, desprendido das consequências jurídicas ou de estudos acadêmicos leva-nos a crer que a teoria da pré-ocupação deve ser utilizada para o caso concreto, à medida que a instalação do estacionamento no exemplo dar-se-á após os vizinhos residentes na área contigua.
O nosso entendimento funda-se na ideia de que a função social da propriedade merece aplicação dinâmica, isto é, evolui à medida que a sociedade daquela localidade exige ou espera melhorias que ela entende como necessárias.
Estende-se a terminologia necessidade como aquilo que torna imprescindível ao bem estar coletivo. Em megalópoles, com intenso tráfego de veículos, faz-se justa a criação de estacionamentos que abriguem os veículos.
Ademais, nossa opinião é que a liberação de locais privados de estacionamentos não fere a função socioambiental da propriedade, tendo em vista que o magistrado deverá aplicar o princípio da aproximação.
No caso concreto, os limites da tolerabilidade dos vizinhos e os eventuais abusos de direito provocados pelas partes na administração de suas propriedades.
Finalizando a celeuma acima e observado a ausência de prejuízo em virtude da exploração da atividade econômica, somado a perícia que ateste tolerabilidade desta exploração, a indenização por danos ou distúrbios, cuja norma é inovadora no código civil é o caminho razoável.
Invocando Cunha Barreto em seu artigo "O problema da responsabilidade nas relações de vizinhança" (RT 126/417), a substituição do caráter individualista da propriedade por uma conceituação socializadora mais próxima de seu aspecto econômico e destinação social: a propriedade era uma “solidão”, e a vida social do presente, que pelo seu avanço incessante, tirou o homem presidiário daquela solidão, para transplantá-lo no centro de um novo cenário, em que o progresso das ciências, principalmente da mecânica, das indústrias, nos seus matizados aspectos de vertiginosas surpresas, encheu o espaço de ruídos, de ondas magnéticas, de interferências elétricas, de perigos de toda a parte, de incômodos e de inconvenientes, pelo friccionamento das grandes massas populosas concentradas nas fábricas e nas habitações.
BIBLIOGRAFIA
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MATTIA, Fábio Maria de. Direitos Reais: Da aquisição da propriedade imóvel. Dos direitos de vizinhança. Anais do EMERJ. 2007.
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Principais limitações ao direito de propriedade no Código Civil de 2002. Revista do Advogado. v.27, n.90, p. 7-21, mar. 2007.
Notas
[1] Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo Único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendida as normas que distribuem as edificações em zonas e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
[2] Caio Mario da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil: direitos reais, 18ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 2003, vol. 4, p.146.
[3] CRUET, Jean. A vida do direito e a inutilidade das leis. Lisboa: Antiga Casa Bertrand-José Bastos e Cia., Livraria Editora, 1908.
[4] Trata-se da superação do modelo da propriedade absoluta, caminhando para a chamada “propriedade-usufruto”, desenhada para gerar benefícios econômicos, sociais e ambientais duradouros e de longo prazo, considerando-se as gerações presentes e futuras. Francois, Ost. A Natureza à margem da lei: a ecologia à prova do direito, Lisboa, Instituto Piaget, 1995, p.74.
[5]O dever do proprietário de empregar a coisa na satisfação das necessidades individuais, no desenvolvimento de sua atividade física, intelectual e moral, e, ao mesmo tempo, o seu dever de emprega-la na satisfação das necessidades comuns de uma coletividade nacional inteira ou de coletividades secundárias. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade, 2ª ed., São Paulo, RT, 2005.
[6] Art.554. O proprietário, ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam.
[7] Se o incômodo excede ao que é razoavelmente tolerável, segundo as circunstâncias, haverá mau uso da propriedade. Não havendo medida precisa para o direito do vizinho queixoso, o juiz decidirá segundo o seu justo critério, quando o caso não se mostrar suficientemente claro. BEVILÁCQUA, Clóvis. Direito das Coisas, Rio, Forense, 1956.