Uma prática que vem causando grandes embates e divergência na doutrina e jurisprudência diz respeito à locação por temporada das unidades privativas dos condomínios edilícios residenciais.
Por um lado, há os que advogam pela legalidade das locações, utilizando-se principalmente do livre exercício do direito de propriedade e da Lei nº 8.245/91 (Lei de Inquilinato) como argumento; por outro, há os que defendem que tais locações causam graves incômodos aos moradores, caracterizando conduta antissocial e, em alguns casos, desvirtuam a natureza residencial do condomínio, ferindo o seu Regimento Interno e/ou Convenção.
Primeiramente, antes de adentrar na questão das locações, é preciso esclarecer que o direito de propriedade é regulamentado pelo Direito Civil, que ganhou novos adornos a partir do Neoconstitucionalismo, que trouxe uma nova forma de enxergar o direito privado, modulando e relativizando muitos dos institutos - até então regidos pela autonomia da vontade – com princípios de valorização social ao eleger a dignidade da pessoa humana como princípio basilar e fundamento de toda a ordem jurídico-nacional.
A partir da Constituição de 1988, o Direito Civil – e o ordenamento jurídico como um todo – passou a desprender, então, grande preocupação na defesa e socialização da propriedade em contraponto aos poderes do domínio (usar, fruir e dispor), eminentemente individuais, a fim de proteger o bem-estar social e a dignidade humana.
Nesse sentido, não obstante a notória consagração jurídica do direito de propriedade, não se pode entender o seu exercício ilimitadamente, especialmente em se tratando de um condomínio edilício, no qual os direitos individuais devem conviver harmoniosamente, não podendo um indivíduo se sobrepor ao coletivo.
É de se reconhecer, pois, o dever do condômino de respeitar e sujeitar-se à Convenção e ao Regimento Interno Condominiais, normas diretivas da relação edilícia, que trazem verdadeiras ponderações ao exercício de propriedade e cuja violação implica na aplicação de penalidades e multas.
Nessa linha de pensamento, destaca-se que o direito de locar a sua unidade imobiliária, seja por quanto tempo for, decorre diretamente do direito de fruir e dispor de sua propriedade, o que deve, todavia, amoldar-se aos fins sociais da propriedade e do próprio condomínio, esse último, estabelecido no Regimento e/ou Convenção Condominiais.
Logo, qualquer limitação ou modulação do direito de locação, devidamente regulamentado pela Lei nº 8.245/91, deve ser realizado através dos instrumentos normativos acima mencionados, sob pena de estar-se restringindo direitos de forma arbitrária e temerária.
Nesse sentido, a jurisprudência caminha no sentido de exigir que haja determinação expressa do Regimento Interno ou Convenção Condominiais para que seja proibida qualquer modalidade de locação, especialmente a temporada, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS PARA TEMPORADA VETADA PELO CONDOMÍNIO. PRAZO PARA CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO E MULTA, PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA CITADA REGRA PROIBITIVA, FIXADOS EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE RESPALDADA NA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. PRECEDENTE DO E. STJ. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA REALIZADO NA AGE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. 1. A Convenção do Condomínio, ora Recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. .... (TJRJAPL: 00750330320148190001 RJ 007503303.2014.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS, Data de Julgamento: 15/04/2015, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/04/2015 13:12)
1. A Convenção do Condomínio, ora Recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. 2. O Regulamento Interno estabelece o procedimento que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo inicial de sua incidência e a possibilidade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ora Recorrente de que não há previsão nas regras internas do Condomínio, ora Recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou interposição de recurso administrativo. 4. O Autor, ora Apelante, compareceu à AGE de 19/12/2013, na qual a locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado prazo para encerramento daquela atividade 30 dias, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno, a incidir a partir de 19/01/2014. 5. Contraditório e ampla defesa respeitados na AGE. 6. Termo inicial da sanção pecuniária fixado na ata da AGE: 19/01/2014. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJRJ APL:00750330320148190001 RJ 007503303.2014.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS, Data de Julgamento: 15/04/2015, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/04/2015 13:12)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. Tutela deferida suspendendo deliberação assemblear, a pretexto de ofensa ao direito constitucional da propriedade. Reforma. Ausência de limitação da utilização do imóvel por parte de moradores e familiares. Restrição quanto à quantidade de ocupantes dos apartamentos destinados à locação de temporada. Atividade lucrativa desassociada da função social da propriedade. Direito individual que não pode se sobrepor aos demais condôminos. Mantida a decisão assemblear. Agravo provido. (TJSP AI: 20264883620158260000 SP 202648836.2015.8.26.0000, Relator: Natan Zelinschi de Arruda, Data de Julgamento: 30/07/2015, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2015)
AÇÃO DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. PRETENSÃO AUTORAL DE ABSTENÇÃO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL POR TEMPORADA E DEMOLIÇÃO DE BENFEITORIAS E ACESSÕES IRREGULARES. SENTENÇA JULGANDO PARCIALMENTE PROCEDENTE OS PEDIDOS INICIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INCONFORMISMO AUTORAL. Entendimento desta Relatora quanto à manutenção da sentença vergastada. Ab initio, diante da revelia da parte ré, bem como por se tratar de direito patrimonial, impõe-se a presunção de veracidade dos fatos afirmados pelo Autor (artigo 319 do CPC) que guardam consonância com o conjunto probatório dos autos. No que se refere à multa mensal fixada pelo Juízo, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tal quantia se mostra proporcional e razoável, o que corresponde a cerca de R$ 170,00 (cento e setenta reais) por dia, não necessitando, neste momento, de majoração, considerando-se que os Réus residem na França, o que, naturalmente, atrasa o cumprimento do decisório. Caráter cominatório das astreintes. Possibilidade de majoração, nos termos do artigo 461, § 6.º, do CPC. No tocante à obrigação de não fazer, qual seja, abstenção de aluguel por temporada do imóvel em tela, também não assiste razão ao Apelante. Previsão legal da locação por temporada, prevista no artigo 48 da Lei n.º 8.245/1991. Por outro lado, válidas e eficazes as disposições da Convenção e do Regimento Interno do Apelante que vedam a destinação comercial às suas unidades condominiais. Artigo 3.1 do Regimento Interno fl. 08), artigo 10, III, da Lei n.º 4.591/64, artigo 1336 do CC e Capítulo IV, item X, da Convenção condominial (fls. 24/25). Ressalte-se, não obstante a revelia verificada, fato é que, à luz do direito de propriedade, não há como se presumir locação comercial do imóvel por parte dos Apelados, o que prejudicaria o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores, afrontando os bons costumes na comunidade condominial. Repise-se, é vedada a locação comercial do imóvel em questão, mas não a locação por temporada, até porque, analisa-se a destinação do imóvel pelo fim que lhe é dado, que, no caso, é a moradia de estrangeiros. Sucumbência recíproca. Compensação das custas e dos honorários advocatícios. Artigo 21 do CPC. Acolhimento integral do Parecer do Ilustre Procurador de Justiça. Apelo manifestamente improcedente e confrontante com a jurisprudência dominante do TJERJ. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, na forma do Artigo 557, caput, do CPC. (TJ-RJ - APL: 04306650920128190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: CONCEICAO APARECIDA MOUSNIER TEIXEIRA DE GUIMARAES PENA, Data de Julgamento: 15/04/2015, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/04/2015)
Vê-se que, em todos os casos, a jurisprudência foi pacífica ao apontar a necessidade de norma regimental ou convencional para proibir as locações por temporada, mesmo sob o argumento de violação à finalidade residencial do imóvel.
Salienta-se, ainda, que o simples fato de o condômino aferir renda por tais locações não desnatura, por si só, a tal finalidade residencial do imóvel, sendo forçoso observar que, para que seja entendida a natureza comercial da locação, necessário se faz a utilização do imóvel para atividades comerciais, industriais ou serviços, ou ainda, que as locações sejam realizadas mediante o exercício de empresa.
Logo, não será o critério temporal que determinará se a locação está, ou não, respeitando os fins residenciais estabelecidos para o condomínio – até porque o Art. 48, da Lei nº 8.245/91, não estabelece prazo mínimo para os contratos de locação por temporada -, mas sim o exercício de atividade econômica organizada (empresa) para prestação de serviços de hotelaria/flat, como restaurantes, camareira, serviço de quarto, translado, entre outros.
Destarte, análise das locações por curta temporada em condomínios residenciais deve ser avaliada em conformidade com ordenamento jurídico posto, de forma especial conforme a Convenção e Regimento Interno, a fim de verificar a sua possibilidade e legalidade.