Em transações imobiliárias já é habitual o costume de declarar na matrícula do imóvel valor inferior ao que de fato foi transacionado entre as partes. Muitas vezes, o valor utilizado é o venal, que normalmente é muito menor do que o valor de mercado do bem. Entretanto, essa prática pode gerar uma série de problemas para todos os envolvidos na relação jurídica, tanto em âmbito cível, tributário e até mesmo criminal.
O valor venal de um imóvel é utilizado como piso, o valor mínimo que ele poderia ser vendido, caso contrário, poderia facilmente alegar a nulidade deste contrato por evidente fraude ou vantagem excessiva de uma das partes ao levar o vendedor ao erro.
Este valor é obtido através de um cálculo complexo realizado pelo município que utiliza como fatores área da edificação; valor unitário padrão residencial de acordo com a Planta de Valores do Município; idade do imóvel; localização do imóvel em relação ao logradouro e características construtivas do imóvel, consideradas as suas reformas, acréscimos e modificações.
Como este é o valor mínimo que é permitido de venda do imóvel, muitas pessoas o usam na escritura pública do bem. A razão disso é simples: quanto maior o valor do bem, maior será o imposto a ser pago na transação.
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu acerto. Sem a confirmação de pagamento do ITBI, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada. Ele está previsto na Constituição Federal e deve ser regulado pelo Município.
A alíquota do ITBI pode ser diferente de cidade para cidade e os valores do cartório obedecem a uma escala de valores disponíveis nos cartórios, mas costuma girar em torno de 2% sob o valor da venda do imóvel declarado na escritura pública. Justamente por isso as pessoas costumam declarar o valor venal do bem como se fosse o valor da venda. Entretanto, esta é uma economia que não vale a pena ser feita, pois gera vários problemas, como serão abordados a seguir.
Primeiramente, continuando no mesmo raciocínio patrimonial, é pertinente começarmos com o problema na esfera tributária que esta venda possa gerar.
Declarar o valor venal do imóvel de fato fará com que o comprador pague uma quantia menor de ITBI, mas se ele for vender o bem terá que pegar um alto valor de Imposto de Renda sobre o lucro com a venda do bem cuja alíquota é de 15%.
Desta forma, caso o comprador compre um imóvel por 250 mil reais mas informa na escritura publica que seu valor é de 50 mil reais, futuramente, mesmo vendendo esse imóvel pelos mesmos 250 mil, sem obter lucro nenhum de fato, terá que pagar 15% sobre os 200 mil que lucrou tecnicamente com a venda. Essa quantia é muito superior ao valor economizado de ITBI.
Além do mais, os cartórios informam, de forma detalhada, o Estado sobre todas as transações imobiliárias realizadas na região. O artigo 20 do Lei Federal 7.713/1988 determina que:
“A autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará o valor ou preço, sempre que não mereça fé, por notoriamente diferente do de mercado, o valor ou preço informado pelo contribuinte, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”
Ao realizar esta analise e constatando a fraude, o Estado pode aplicar a norma tipificada no artigo 957 do Decreto Federal nº 3.000/1999, que assim anota:
“Art. 957. Nos casos de lançamento de ofício, serão aplicadas as seguintes multas, calculadas sobre a totalidade ou diferença de imposto
I - de setenta e cinco por cento nos casos de falta de pagamento ou recolhimento, pagamento ou recolhimento após o vencimento do prazo, sem o acréscimo de multa moratória, de falta de declaração e nos de declaração inexata, excetuada a hipótese do inciso seguinte;
II - de cento e cinquenta por cento, nos casos de evidente intuito de fraude, definido nos arts. 71, 72 e 73 da Lei nº 4.502, de 1964, independentemente de outras penalidades administrativas ou criminais cabíveis.”
Já na esfera criminal, o art. 299 do Código Penal é bem claro ao tipificar a seguinte Ação:
“Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante.”
A pena para este ato ilícito é de reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa, se o documento é particular.
Conforme os artigos 29 e 62 do Código Penal, respondem pelo crime todas as pessoas que diretamente participem do ato (Compradores, Vendedores, Doadores, Donatários etc), ou que induzam as partes no ato criminoso, mesmo que não tenham assinado o documento (Corretores ou qualquer outra pessoa que participe ou induza as partes contratantes, ainda que indiretamente, mesmo sem ter assinado o documento).
Se uma das partes for pessoa jurídica, também pode configurar ocorrência do ato ilícito de distribuição disfarçada de lucros se for assinado por pessoa jurídica (Decreto Federal nº 3.000/1999 – “Art. 464. Presume-se distribuição disfarçada de lucros no negócio pelo qual a pessoa jurídica: I - aliena, por valor notoriamente inferior ao de mercado, bem do seu ativo a pessoa ligada”.
Por fim, no âmbito cível, a venda do imóvel pode ser declarada nula, uma vez que a transação pode ser considerada como simulada. Neste sentido tipifica
“Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 1o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
[...]
II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
[...]”
Portanto, após todo o exposto é possível chegar a clara conclusão de que a pequena economia do ITBI não vale o risco e as despesas que surgirão futuramente, além dos riscos na esfera criminal e cível. É mais um caso daqueles onde o barato pode sair muito caro.