RESUMO: O dinamismo dos novos direitos, no mundo globalizado e multifacetado impõe que outras formas de solução se façam presentes, de modo a atender às necessidades de um público cada vez mais atento e exigente. Um dos assuntos referentes à propriedade imobiliária que trazia incertezas, por não haver regulamentação própria é a multipropriedade (ou time-sharing), que é a propriedade condominial em que existem vários proprietários, com direito de uso e gozo de um mesmo bem imóvel, sendo titulares de uma fração de tempo, que será exercida por cada um, de forma alternada. Antes da edição da Lei Federal número 13.777 de 20 de dezembro de 2018, existia somente doutrinariamente, e, embora houvesse a lavratura e registro de contratos nesta espécie de condomínio, não se traduzia em efetiva utilização jurídica, por não haver regulamentação de sua forma contratual e nem registral. A partir de agora, é possível estabelecer esta forma de propriedade, com os aspectos legais previstos em lei, trazendo mais possibilidades, facilidades e segurança ao segmento imobiliário. Mas, diante de um direito somente agora regulamentado, cuja utilização já se dava, embora de forma precária, disto, indaga-se: Como ficarão os contratos registrados em data anterior e com disposições diversas da lei? O presente artigo analisa os aspectos contratuais e registrais da multipropriedade, visando esclarecer, no alvorecer desta modalidade, as maneiras de se dar efetividade ao comando legal, analisando, dentro disto, a situação das situações já consumadas.
INTRODUÇÃO
O direito de propriedade, garantido constitucionalmente, vem sofrendo alterações e adequações de forma célere, instando ao legislador que dê respostas, através da aprovação de leis que venham a se adequar à realidade da sociedade. Tal ocorreu com o reconhecimento do direito real de laje, do condomínio de lotes e, mais recentemente, com o reconhecimento do instituto da multipropriedade, com a inclusão do Capítulo VII-A e os artigo s 1.358-B a 1.358-U, do Código Civil, tratando expressamente desta nova espécie de condomínio.
O Código Civil trata a propriedade como o direito real mais completo, onde estão presentes os poderes de usar, gozar, dispor e reaver a coisa, como dono e senhor. Dentro deste direito matriz, além da propriedade exclusiva, existe a chamada copropriedade, propriedade comum ou condomínio, que pode ser o ordinário ou edilício. No primeiro, existe a propriedade múltipla de um bem só, com quotas partes de cada um, que exercem de forma simultânea este direito. No condomínio edilício, há propriedade exclusiva sobre unidade autônoma e propriedade comum, com atribuição de um percentual, sobre as coisas de uso comum e indivisíveis, que são de utilização de todos.
Porém, há situações em que os condôminos não têm interesse ou não têm condições de usar e desfrutar do bem de forma simultânea. Em outras, este uso e gozo se dá por um tempo limitado, ficando o imóvel, grande parte do ano fechado e sem nenhuma utilização prática e racional. Diante disto, o mercado imobiliário, atento às necessidades e possibilidades dos clientes, passou a oferecer imóveis em multipropriedade condominial, especialmente em regiões turísticas, onde as pessoas podem desfrutar de um bem imóvel próprio, porém limitado no tempo, isto é, é seu durante determinado período, estabelecido contratualmente, pelo qual poderá utilizá-lo com exclusividade.
Embora sem regramento específico, contratos foram feitos e registrados, uma vez que, mesmo não havendo previsão na lei, não havia impedimento para a lavratura de instrumento jurídico e transferência da propriedade múltipla no ordenamento jurídico, estabelecendo as partes, no próprio contrato e/ou em convenção de condomínio, as regras que deveriam ser observadas para a forma de utilização do tempo e espaço do imóvel, bem como os demais direitos e obrigações a ele atinentes.
Existem vários contratos registrados, com multiproprietários, anteriormente à vigência da atual lei. Analisando alguns exemplos, verifica-se que estes contratos trazem previsão diversa da lei, porém foram registrados como contratos de instituição de condomínio em multipropriedade, o que leva-se a questionar se eles valerão como tal, em face de direito adquirido ou terão que se adequar à lei vigente.
Como tema novo que é, a pesquisa será analítica, verificando o que se encontra na doutrina, jurisprudência e legislação pátria, incluindo os artigos publicados na rede mundial de computadores.
Iniciar-se-á com breve explanação sobre propriedade, condomínios comuns e edilícios, previstos no Código Civil, para deter-se mais amplamente sobre o condomínio em multipropriedade, objetivo principal deste artigo.
1 PROPRIEDADE
O artigo 5º da Constituição Federal, diz que é garantido o direito de propriedade e que esta atenderá a sua função social (Incisos XXII e XXIII).
O Código Civil não conceitua a propriedade, trazendo, no artigo 1.228 os direitos do proprietário, dizendo que este “tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Monteiro (2003, p.83) preconiza que
O direito de usar compreende exigir da coisa todos os serviços que ela pode prestar, sem alterar-lhe a substância. O direito de gozar consiste em fazer frutificar a coisa e auferir-lhe os produtos. O direito de dispor, o mais importante dos três, consiste no poder de consumir a coisa, de aliená-la, de gravá-la de ônus e de submetê-la ao serviço de outrem.
A propriedade poderá pertencer exclusivamente a uma pessoa. Mas, nada impede que um mesmo bem tenha vários proprietários. Decorre daí, o condomínio geral, também chamado de condomínio ordinário ou comum, previsto a partir do artigo 1.314 do Código Civil.
2 CONDOMÍNIO GERAL
O artigo 1.314 do Código Civil traz que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
A existência desta espécie de condomínio pode ser pro divisa ou pro indivisa. Nesta última, pode se dar em razão da natureza do bem, por vontade ou em decorrência da lei.
A lei civil disciplina o condomínio geral, bem como os direitos e deveres dos condôminos, incluindo o direito de preferência na aquisição do bem, em caso de indivisibilidade do mesmo.
3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O condomínio edilício ocorre quando, em uma construção, existem unidades autônomas, de propriedade exclusiva e propriedades de uso comum, das quais a propriedade é de uma fração ideal do imóvel.
O Código Civil estabelece que pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos (artigo 1.331). Estas (partes comuns dos condôminos) são, exemplificativamente, o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Determina a lei, que o condomínio edilício será regido por uma convenção, realizada entre os condôminos e registrada no Ofício de Registro de Imóveis e que o condomínio será representado por um síndico, que poderá ser pessoa física ou jurídica.
Cada unidade autônoma do condomínio edilício terá uma matrícula própria, no Registro de Imóveis, bem como no cadastro municipal, para fins de IPTU e recolherá a contribuição condominial conforme estipulado na convenção.
Ressalta-se que no condomínio edilício, não existe direito de preferência legal, em razão das unidades autônomas serem propriedades exclusivas.
Este apanhado de explicações sobre a propriedade e as espécies de condomínio se faz necessário, para uma melhor compreensão do condomínio em multipropriedade, que houve por bem o legislador regulamentar de forma diferente do que vinha-se fazendo, contratualmente até a entrada em vigor da lei.
4 CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
O condomínio em multipropriedade , juridicamente regulamentado, ingressou no ordenamento jurídico, através da lei número 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Antes da vigência da lei, esta figura jurídica existia só doutrinariamente, o que levava a tentativas de solucionar, de forma contratual e registral, a vontade das partes que quisessem realizar o negócio jurídico.
Cacheiro (2017), traz um conceito anterior à vigência da lei:
a multipropriedade ou ""time sharing"", conceitua-se por haver multiplicidade de sujeitos, para aquisição de apenas um objeto, a peculiaridade está em que todos os titulares gozam de idêntico direito de uso, gozo e disposição sobre o mesmo bem, porém em períodos diversos onde os titulares exercem o domínio sobre o bem, em determinado período do ano, sem que um atinja o direito de fruição do outro.
Prossegue Cacheiro (2017), explicando que
A multipropriedade constitui uma visão moderna e audaciosa de aquisição de propriedade imóvel, e vem sendo muito utilizada aqui no Brasil, esta modalidade foi criada nos Estados Unidos da América na década de 60, com característica muito singular no que tange ao aspecto "tempo”, é o que diferencia da propriedade tradicional, pelo fato de um dos titulares poder exercer exclusivamente durante um período pelo qual adquiriu o exercício temporário.
Por não haver previsão legal, até então, ocorria que os interessados em contratar a multipropriedade valiam-se da analogia com outros institutos para aplicar o instituto.
É o caso de Gomes (apud Doval) que defendia que era
propriedade temporária (ad tempus), quando adquirida para durar certo tempo mas se apresenta potencialmente temporária, podendo seu titular perdê-la por força de certos acontecimentos. O fato extintivo produz efeitos para o futuro, ou seja, há a transmissão do domínio no estado em que se encontra: diminuído, modificado etc.. Ex: revogação da doação por ingratidão do donatário.
Tepedino (1993) aduzia que “da análise do conteúdo dos poderes do multiproprietário decorre, para esta doutrina, a classificação do respectivo direito subjetivo como um direito de propriedade pleno, absoluto e perpétuo, cujo exercício se expressa em períodos anuais, limitados e recorrentes"
Diniz (2013, p. 282) explica que
O sistema time sharing ou multipropriedade imobiliária é uma espécie condominial relativa aos locais de lazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel ( casa, chalé, apartamento), repartido, como ensina Gustavo Tepedino, em unidades fixas de tempo, assegurando a cada cotitular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual (mensal, quinzenal ou semanal)”
Como não havia regramento próprio, a doutrina preocupava-se em discussões sobre a multipropriedade, como, por exemplo, o Enunciado número 89, da Jornada de Direito Civil de 2002, do Conselho da Justiça Federal, que aprovou: “o disposto nos artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”. (DINIZ, 2013, p. 283)
A Lei Federal 13.777 de 20 de dezembro de 2018, veio dissipar todas as dúvidas e dar tratamento jurídico para o condomínio em multipropriedade. Com efeito, a Lei “Altera as Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro”. Acrescentando o Capítulo VII-A e nele, os artigos 1.358- B a 1.358-U, a multipropriedade tem seus contornos definidos, passando, a partir de então, integrar o ordenamento, como instituto regulamentado, com remissão expressa às disposições Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), além do próprrio Código Civil (artigo 1.358-B).
De acordo com o artigo 1.358-C, do Código Civil, o conceito legal de multipropriedade é “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.E que a multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
O imóvel objeto da multipropriedade é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio. Trata-se de indivisibilidade estabelecida em lei, pois mesmo que fosse possível promover a individualização do mesmo, uma vez contratada a multipropriedade, os proprietários não terão mais esta alternativa. Além disto, inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.
Os condôminos terão uma fração de tempo de, no mínimo sete dias, seguidos ou intercalados, que poderá ser: fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. Cada fração de tempo é indivisível.
Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores.
Desta forma, conforme a convenção, além das cláusulas contratuais que os multiproprietários estabelecerem ainda conterá: os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial; o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário; o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante e as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.
O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações.
A Lei traz os limites mínimos de repartição de direitos e deveres dos condôminos, podendo a convenção regular as demais situações de interesse destes. Da mesma forma que nas demais formas de condomínio, em especial no edilício, a convenção faz lei entre as partes e regula a forma de convivência entre as partes contratantes.
Da mesma forma que no condomínio edilício, por exemplo, institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.
Como se trata de propriedade, somente haverá a efetiva transmissão, como oponibilidade erga omnes após o registro do contrato no Ofício de Registro de Imóveis, em atenção ao ordenamento jurídico nacional que impõe, no artigo 1.245 do Código Civil que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
O coproprietário poderá transferir, a título gratuito ou oneroso o seu quinhão de tempo sobre o bem objeto da multipropriedade. No teor do artigo 1.358-L do Código Civil “a transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários”. Da mesma forma que no condomínio edilício, a Lei estabeleceu que não há direito de preferência entre os condôminos, a menos que seja expressamente previsto no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio, excepcionando este direito previsto com relação ao condomínio comum, visto que se trata de bem indivisível por determinação legal.
Na dicção do citado artigo “a transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil” deixa entrever a dúvida: a forma do instrumento de transmissão desta copropriedade se dará por instrumento público ou, como no caso deste instituto, a lei não determinou a forma específica, dar-se-á também por instrumento particular?
O artigo 109 do Código Civil preconiza que “o negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato”.
A previsão da exigibilidade da forma pública é encontrada no artigo 108, ao rezar que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Entretanto, a dúvida se instala, no momento em que o legislador, na própria Lei do Condomínio em Multipropriedade, optou por determinar, expressamente, quando tratou do regimento interno, que “o regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular (Parágrafo Único, XI, artigo 1.358-Q)”. O fato de ter facultado a forma (particular ou pública) em um dos instrumentos que integrarão o condomínio em multipropriedade, leva a presumir que, não tendo exigido ou estipulado para os demais, será à escolha dos contratantes.
Equipara, ainda, aos multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo, conforme o artigo 1.358-K do Código Civil.
4.1 Dos Direitos e das Obrigações do Multiproprietário
Uma vez contratado e registrado o condomínio em multipropriedade, os condôminos estabelecerão os limites, tempo e forma de utilização de suas frações de tempo, com previsão na instituição, convenção e no regulamento interno. Além dos direitos e deveres previstos nestes instrumentos, dentre outros, conforme estabelece a Lei, os multiproprietários poderão usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário; ceder a fração de tempo em locação ou comodato; alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador; participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais.
Dentre as obrigações, devem pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário; responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas; comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização; não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel; manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção; usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza; usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo; desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente; permitir a realização de obras ou reparos urgentes.
Na convenção de condomínio em multipropriedade deverá constar às sanções a que estará sujeito o condômino infrator, dentre elas, multa, que poderá ser progressiva; perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres.
Trata a Lei também da responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, que será de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel ou exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel.
4.2 Da Administração da Multipropriedade
Para administrar o imóvel e suas instalações, equipamentos e mobiliário, os multiproprietários indicarão a pessoa responsável no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos e o administrador, exercerá todas as atribuições estabelecidas e coordenará a utilização do imóvel, conforme as frações de tempo respectivas, o direito de uso e gozo, promoverá a manutenção, conservação e limpeza do imóvel, elaborará o orçamento anual, e tomará todas as demais providências necessárias para o funcionamento do condomínio.
O condomínio edilício poderá adotar o sistema de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, se estiver previsto no instrumento de de instituição ou mediante a deliberação da maioria absoluta dos condôminos. No caso de instituição do regime de multipropriedade em condomínio edilício há a obrigatoriedade de um administrador profissional.
4.3 Outras disposições importantes
Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente (art. 1.358-S, Código Civil).
O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício, sendo que a renúncia só será admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação.
Ainda em se tratando de condomínio edilício, os instrumentos de instituição ou convenção poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.
4.4 Do registro e abertura de matrículas
Como se trata de direito de propriedade, sujeito a registro no oficio registral competente, a Lei 13.777/18 alterou alguns artigos da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, estabelecendo, por exemplo que tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas.
O imóvel objeto da multipropriedade terá, além de sua matrícula própria, uma matrícula para cada fração de tempo, onde se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo.
A fração de tempo destinada à realização de reparos, não terá matrícula própria, devendo estar prevista e registrada na fração de tempo principal.
O município poderá lotar cada fração de tempo, para fins de recolhimento de IPTU, conforme a legislação tributária municipal, individualizando a inscrição de cada multiproprietário.
Por fim, conforme mencionam Farias e Rosenvald (2012, p. 276) “ a noção de casas das pessoas, que sempre foi fundada na identificação espacial, está cedendo lugar a uma nova noção de uma forma de vida como algo transitório, de curto prazo”.
Continuam, dizendo que “como é cada vez mais comum em outras áreas da economia emergente em rede, o relacionamento vendedor-comprador está sendo lentamente substituído pelo relacionamento fornecedor-usuário, fazendo uma passagem de uma era de bens materiais para a era do acesso”.
Com a edição da nova Lei, este novo direito real ingressa no ordenamento, pondo fim às possibilidades especulativas anteriormente existentes e trazendo segurança jurídica, uma vez que o contrato entre as partes terá ingresso no ofício registral.
Os contratos de condomínio em multipropriedade anteriormente realizados e registrados, em razão da atual previsão legal, deverão ser objeto de analise caso a caso, para se adequar ao direito real ora estabelecido. Por certo, como ato jurídico perfeito, uma vez que está registrado, valerá entre as partes conforme estabelecido, porém, no que não se encaixar na atual legislação, poderá ser revisto pelas partes, em suas minúcias, até mesmo para maior garantia entre elas.