Alguns condôminos moram durante anos em um mesmo condomínio, conhecem todos os funcionários pelo nome e sobrenome e tudo mais, porém, nunca procuram conhecer a convenção.
Embora isso pareça um pouco estranho, acredite, acontece, e muito.
Muitos condôminos querem exigir seus direitos em assembleia, porém o fazem sem antes verificar a convenção e ver se realmente possuem o direito que tanto requerem.
Primeiramente, devemos ter em mente que a convenção constitui a lei interna do condomínio, sendo adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e deveres que todos ficam sujeitos.
Mesmo se enquadrando como um ato normativo, a convenção também possui elementos contratuais na medida em que os condôminos aceitam uma séria de vinculações, haja vista que ela traz as condutas que devem ser seguidas na esfera patrimonial.
O art. 1.333. do Código Civil determina que a convenção será aprovada em assembleia geral de condôminos, por votação de, no mínimo, dois terços das frações ideais, mas tornando-se obrigatória para todos os condôminos, inclusive para os moradores e inquilinos.
Já no art. 1.334 estão elencados quais os temas serão abarcados pela convenção:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
Lembrando que ela deve ser levada a termo na primeira reunião da assembleia geral, quando da instalação do condomínio.
Mas e quanto ao registro em cartório? Ele é obrigatório?
A resposta para essa pergunta pode ser encontrada no parágrafo único do art. 1.333, do CC:
Art. 1.333. (...).
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Ou seja, a convenção será registrada no Cartório de Registro de Imóveis unicamente para ser oponível contra terceiros, tendo, portanto, um caráter erga omnes.
Se não registrada, mas aprovada em assembleia geral de condôminos regular, seguindo os moldes do art. 1.333, ela faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio, tendo então apenas o caráter inter partes.
A falta de registro torna o condomínio existente de fato, porém, não regular. Todavia, essa circunstância não retira, por exemplo, a legitimidade do condomínio em pleitear o recebimento das cotas condominiais dos seus condôminos.
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO DE FATO - LEGITIMIDADE ATIVA - SERVIÇOS DISPONIBILIZADOS - TAXAS CONDOMINIAIS - ANUÊNCIA DOS CONDÔMINOS - ENCARGOS DEVIDOS. A circunstância de o condomínio autor não ser regular, sendo sua existência somente de fato, não retira sua legitimidade para pleitear o recebimento de taxas condominiais. A finalidade do Registro da Convenção de Condomínio é conferir-lhe validade perante terceiros, não constituindo requisito inter partes. (...).” (TJ-MG - AC: 10245140103244001 MG, Relator: Rogério Medeiros, Data de Julgamento: 13/07/2017, Câmaras Cíveis/13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/07/2017).
Esse entendimento já foi pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, resultando na súmula n. 260, o qual diz: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos.”
Este registro deve ser procedido de modo simples, com a colocação da data, do nome do condomínio, de sua localização, bem como da sua composição, indicando-se a totalidade das unidades, tanto como apartamentos quanto garagens, número de blocos, pavimentos, frações ideais e área total, podendo esta exteriorização ser feita de forma pública ou escrito particular, tal como diz art. 1.334, § 1º, do Código Civil.
Portanto, em resumo, e para não ficarem dúvidas, a convenção é a lei principal do condomínio, sendo aprovada em assembleia geral por no mínimo dois terços das frações ideais.
A convenção deve conter, obrigatoriamente, os itens discriminados nos arts. 1.332, 1.333 e 1334, do Código Civil, todavia o código permite que os condôminos, em comum acordo, instituam as regras do local. Estas regras englobam a forma de cobrança das quotas condominiais, os juros moratórios, multas em caso de descumprimento da convenção e do regimento interno, e tudo o que for de interesse dos condôminos.
A convenção tem força de lei para todos os condôminos, inquilinos, síndicos, empregados e visitantes do condomínio, seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, mesmo não sendo obrigatório, é importante, pois faz com que a convenção tenha efeito erga omnes, podendo, a partir do seu registro, ser oponível contra terceiros.
Mesmo não sendo obrigatória, o registro da convenção é imprescindível, haja vista que sem o devido registro o condomínio existirá apenas de fato. A não existência regular do condomínio terá algumas consequências, como a impossibilidade de ter um CNPJ, fazer uma conta bancária, realizar registros dos seus funcionários nos órgãos trabalhista, atrapalhando e muito a boa gestão do condomínio.