A arrematação é a transferência forçada dos bens penhorados comumente em hasta púbica, que é a solenidade utilizada pelo Estado para concretizar a expropriação, na sistemática da execução.
Com a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo escrivão, pelo arrematante e pelo porteiro ou leiloeiro, a alienação judicial considera-se perfeita, acabada e irretratável.
A arrematação não é ato contratual, é ato processual de transferência coativa, daí a sua irretratabilidade, como revelou Enrico Tulio Liebman(Processo de execução, 1968, pág. 118).
Também não é sentença, de maneira que não pode ser objeto de recurso e nem de ação rescisória. Enseja, porém, embargos de devedor e de terceiros, nos casos determinados na lei processual.
A arrematação é título de domínio em sentido material, do arrematante sobre os bens adquiridos na hasta pública. O auto de arrematação funciona como um título em sentido formal.
A transferência da coisa imóvel arrematada aperfeiçoa-se com a expedição da carta de arrematação que se destina à transcrição no Registro de Imóveis.
Mas pode haver a evicção, que consiste na perda total ou parcial da coisa em virtude de sentença que a garantia a alguém que a ela tenha direito anterior.
A arrematação não é um contrato, mas uma desapropriação, de sorte que não se pode falar em responsabilidade contratual, como se apresenta a garantia da evicção.
Mas embora não haja compra e venda na arrematação, o executado responde pela evicção, porque se o seu patrimônio é garantia comum de todos os credores, seria injusto, caso o bem arrematado não lhe pertencesse, fosse o arrematante obrigado a arcar com todo o peso de execução, beneficiando os credores com enriquecimento injustificado porque obtido à custa de algo que não era devido.
O primeiro responsável pela reparação do prejuízo do arrematante é o executado e, subsidiariamente, o credor. É inegável do direito do arrematante de reaver o que pagou sem causa.
Responderá o arrematante por dívidas deixadas pelo condômino proprietário se houver ciência prévia e inequívoca?
A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública.
Em particular, o STJ, recentemente, julgou no REsp 1.523.696/RS, situação em que o imóvel o imóvel, cujas cotas condominiais se encontravam pendentes de pagamento, e foi arrematado pelo arrematante, sendo incontroverso nos autos da execução fiscal que o edital não continha informações sobre as referidas despesas, anteriores à arrematação.
O edital, segundo Araken de Assis, funciona como “anúncio da alienação coativa e seu regulamento interno” e “os requisitos do art. 686 constituem a lei básica da arrematação, em suas várias modalidades, e modelam o futuro negócio” (Manual da execução. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013. p. 862).
Disse a ministra relatora Nancy Andrighi que essa publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser prévia e claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação.
Concluiu a ministra Nancy Andrighi com relação ao caso:
“Daí porque o art. 694, § 1º, III, do CPC/73 estabelece que a ausência de menção no edital do ônus incidente sobre o imóvel arrematado pode tornar a arrematação sem efeito. Nessa mesma toada, reza o § 2º do art. 23 da Lei 6.830/80 que cabe ao arrematante o pagamento da comissão do leiloeiro e demais despesas indicadas no edital. De fato, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no ato Estatal – edital de praça – é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, comprometendo, inclusive, a eficiência da tutela executiva, na medida em que acarreta o descrédito da alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens por meio de alienação judicial (REsp 1.092.605/SP, Terceira Turma, DJe de 1º/08/2011). Assim, em princípio, "em não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial" (fl. 1.200, e-STJ), como bem observou o TRF/4ª Região. Nessa hipótese, aliás, decidiu a Terceira Turma que, ao invés de anular a arrematação, o ato deve ser preservado, reservando-se parte do produto da hasta para a quitação dos débitos havidos com o condomínio (REsp 1.297.672/SP, julgado em 24/09/2013, DJe de 01/10/2013).