4. AÇÃO DE DESPEJO
Seja qual for o fundamento do término do contrato, a ação que o locador deve tomar para reaver seu imóvel é a ação de despejo, que vem disciplinada na Lei do Inquilinato em seu art. 5° “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Na hipótese de desapropriação do imóvel por parte do locatário, que põe termo ao contrato de locação, não cabe a ação de despejo, pois esta locação termina devido ao ato expropriatório, caso em que o expropriante é imitido da posse do seu imóvel; caso não haja a entrega voluntária do imóvel, aí é cabível a imissão de posse, que é chamada de ação dominial, fundada na propriedade.
Mesmo que o imóvel locado venha a ser desapropriado, o contrato não é atingido pela desapropriação, pois as partes devem cumprir as obrigações que constam no contrato até o momento que ocorrer a rescisão do contrato; cabendo a ambas as partes prejudicadas ingressar com ação direta pela reparação integral de seu direito.
4.1 Foro Competente
Utilizamos como foro competente para ingressar com ação de despejo em sentido amplo, inclusive a consignatória, renovatória de aluguel ou revisional de aluguel, é o foro do local do imóvel, salvo se no contrato constar outro especifico, conforma art. 58 II da Lei do Inquilinato. “Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação...”
Conforme o Código de Processo Civil, quando a ação fundada no direito pessoal e a ação em direito real sobre bens móveis serão propostas no foro de domicilio do réu, conforme art.46, caput: “ A ação fundada em direito pessoal ou em direito real sobre bens móveis será proposta, em regra, no foro de domicílio do réu.”
Sendo que apenas nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa, conforme art. 47, caput do Código de Processo Civil “Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.”
Chamamos de foro contratual ou foro de contrato, quando as partes contratantes pactuam ou elegem o foro onde será proposta a ação, devido a conflitos surgidos durante a execução do contrato de locação, quando ocorre de ter mais de um juízo de foro, a competencia sempre será determinada pela distribuição da petição inicial, conforme Código de Processo Civil.
4.2 Casos de retomada do imóvel não residencial
O contrato de locação não-residencial, quando vencido, o prazo é prorrogado por tempo indeterminado, com isso não gera ao inquilino, qualquer direito inerente ao chamado ponto comercial.
A qualquer momento é autorizado ao locador solicitar a desocupação do imóvel, devendo notificar o inquilino dando-lhe um prazo mínimo de 30 dias, sob pena de promover a ação de despejo após vencido este prazo, podendo ingressar com a ação de despejo imotivada ou com ação de denúncia vazia.
Quando acontece o contrário, isso não se aplica, quando o contrato for de cinco anos, ou contratos sucessivos, de ano em ano que quando somados, totalizem 5 anos, nestes casos não se aplica a ação de despejo por denúncia vazia, caso o locatário não consiga amigavelmente prorrogar o prazo o mesmo pode ingressar com a chamada Ação renovatória, pedindo a renovação de seu contrato pelo prazo de mais 5 anos.
4.2.1 Prática por infração contratual
O despejo por prática de infração contratual é autorizada no art. 9º II da Lei do Inquilinato.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Para não ocorrer essa prática de infração contratual deve-se seguir os direitos e deveres do locador e locatário conforme ja descrito neste trabalho, e geralmente já vem previsto nas clausulas contratuais.
Embora o locatário possa desfazer o contrato caso o locador cometer alguma falta, algum dever legal a ação mais adequada para este ocorrido é a ação de rescisão de contrato, cabendo também a ação de perdas e danos se houver.
Sendo proposta esta ação de despejo por esse fundamento, o locatário tem o prazo de 15 dias para desocupar o imóvel conforme previsto na Lei do Inquilinato conforme descrito:
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.
4.2.2 Falta de pagamento do aluguel e demais encargos
O valor do aluguel e seus encargos devem ser pagos ate o sexto dia util do mês seguinte ao vencido, exceto se a data constar estipulada no contrato, conforme art. 23 I da Lei do Inquilinato: [...] “pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.”
Por isso é estabelecido no art. 9 III da Lei do Inquilinato:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
4.2.3 Denúncia vazia ou imotivada
Nas locações contratadas com prazo igual ou superior há 30 meses, a resolução do contrato ocorre no fim do prazo estipulado em contrato, independente de aviso ou notificação, conforme art. 46 caput Lei do Inquilinato: “Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”
Durante este periodo contratado o locador tem direito ao reajuste do valor do aluguel adotando IGP-M (Indice Geral de Preços do Mercado), sendo calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado no final de cada mês de referêencia.
Esse despejo consiste na intenção do locatário de encerrar a locação e não continuar com o contrato, simplesmente por não lhe convir mais, sem ser necessário fundamentação para esta vontade, ao qual o locatário não pode se opor por ser um direito potestativo.
Existe também a chamada denúncia cheia, onde o locatário quer reaver o imóvel, desde que tenha um fundamento para esta ação, conforme art 47 I a V da Lei do Inquilinato.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Caso, chegue ao fim o prazo estipulado em contrato, e o locatário continuar na posse do imóvel por mais 30 dias, não havendo oposição do locador, é presumido a prorrogação por tempo indeterminado, sendo mantido as claúsulas e as condições do contrato ja assinado, conforme art. 46 parágrafo 1° da Lei do Inquilinato.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
4.2.4 Morte do locatário
Quando ocorre a morte do locatário no curso da sua locação comercial, os seus direitos e obrigações ficão sub-rogados conforme Lei do Inquilinato art. 11 II, informa que nas locações com finalidade não residencial, o espólio, se for o caso o sucessor de seu negocio que responderá.
Como em alguns casos o locador não sabe se o locatário deixou sucessor, herdeiro ou não, caso queiram continuar devem dar ciencia ao locador, isso ocorre porque alguem deverá responder perante o locador pelas obrigações decorrentes do contrato de locação, especialmente na parte monetária, o pagamento de alugueis e encargos locaticios.
Caso o locatario não deixe sucessor legitimo na locaçõa, ou até mesmo pessoa sub-rogada no direito de prosseguir na locação. Permanecendo pessoas não autorizadas no imovel, poderá o locador ingressar com ação ordinária de despejo, com direito a concessão de liminar para a desoocupação no prazo de 15 dias, independente da audiencia da parte contrária, e deve ser dado como caução o valor equivalente a 3 alugueis.