A cobrança das conhecidas 'luvas' em um contrato de locação comercial é um tema controverso entre os profissionais do ramo imobiliário e jurídico.
Antes da Lei do Inquilinato, tínhamos o Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934, decreto este sancionado pelo então presidente Getúlio Vargas, que proibia a prática de cobrança de luvas em uma locação comercial.
Mesmo com este decreto, muitos cobravam as luvas, o que era considerado uma contravenção penal.
A Lei do Inquilinato mudou este cenário, permitindo-se a cobrança de luvas no início da locação, desde que cobrada somente se o contrato de locação obedecer alguns requisitos.
O que seriam as luvas?
As luvas, também conhecidas como fundo de comércio, ou cessão do direito de uso, são negociadas entre os locadores e locatários de um estabelecimento comercial.
Este pagamento é referente a um valor dado adiantado para o locador, pelo inquilino, como uma reserva para garantir o contrato de locação comercial, e este valor não é associado ao aluguel nem a nenhuma garantia contratual.
Se um proprietário tem um imóvel em uma área valorizada, como, por exemplo, um bairro com bastante comércio, ao iniciar a sua oferta de locação recebe várias propostas, pois os locatários neste cenário têm bastante interesse para aproveitar aquele ponto comercial.
O locador então negocia com os interessados quem tem a melhor oferta pelo local, e as luvas servem para isso, como uma garantia para reservar aquele local por um determinado tempo.
O prazo da locação comercial
Chegamos a um ponto crucial para a cobrança de luvas. Visto que o local a ser alugado tem grande procura, o locador pode não querer alugar o espaço por 5 (cinco) anos, o que daria direito ao locatário à renovação compulsória, fazendo com que o locador seja obrigado a locar o espaço por pelo menos 10 (dez) anos.
Por este motivo muitos locadores preferem alugar por 1 (um) ano, ou 2 (dois) anos, garantindo que se o valor da locação na área aumentar, poderá ele rescindir o contrato após o seu término e alugar para outra pessoa por um valor mais atraente.
A Lei do Inquilinato permite a cobrança de luvas no início da locação, mas somente se o contrato for por prazo determinado, e por um prazo mínimo de 5 (cinco) anos.
Ou seja, o locador, ao assinar o contrato, dá ao locatário a certeza de que se cumprir corretamente o acordado, ele terá o direito de renovar a locação por mais 5 (cinco) anos, e mantendo os mesmos termos acordados anteriormente.
Contratos por prazo indeterminado ou por prazos inferiores à 5 (cinco) anos não podem ter a cobrança de luvas.
A renovação do contrato e as luvas
Além do prazo do contrato, existe uma regra a ser cumprida quando se trata de luvas, que é a permissão de cobrá-la somente no início da locação.
Se o contrato tiver sido iniciado com a cobrança de luvas, não poderá o locador cobrar novamente luvas para efetuar uma renovação do contrato.
Se o locador cobrar luvas para a renovação ele estará infringindo a Lei, podendo sofrer um processo pelo locatário.
E menos ainda poderá o locador rescindir o contrato existente de locação porque o locatário não pagou as luvas na renovação. Se o fizer estará cometendo uma irregularidade, podendo o locatário entrar na justiça contra o locador.
Conclusão
Podemos concluir assim que, em uma locação comercial, caso seja contratada com o prazo determinado e superior a 5 (cinco) anos, poderá o locador cobrar uma taxa de luvas.
Já se o contrato for por prazo indeterminado, ou menor de 5 (cinco) anos, este tipo de cobrança não é permitida, além de ser ilegal a cobrança de luvas para a renovação contratual.