Com certeza, a aquisição de imóveis com auxílio de financiamento habitacional é a modalidade mais comum praticada no Brasil. Isso porque, culturalmente, não fomos criados para guardar grandes quantias e adquirir bens de elevado valor com recursos próprios. Por outro lado, a indústria dos empréstimos sempre foi incentivada tanto pela iniciativa privada, quanto pela pública por razões simplesmente econômicas.
Com o boom do mercado imobiliário, tornou-se comum adquirir imóveis ainda em fase de construção, o que chamamos de aquisição de imóvel na planta. Nessa modalidade, o consumidor assume o pagamento de valores durante a construção da unidade e o pagamento do saldo devedor, de forma integral com recursos próprios ou financiamento, quando do término da obra.
Para modalidade de quitação por financiamento, o consumidor pode optar pelo financiamento diretamente ao construtor (menos utilizado pelas condições mais desvantajosas) ou financiamento junto a um agente financeiro (terceira pessoa na relação). Quando a opção se dá por agente financeiro, o ônus de obter o financiamento é exclusivamente do consumidor.
Contudo, a questão que merece destaque é que mesmo que o comprador/consumidor seja o responsável por obter o financiamento, ainda assim ele depende do construtor, em especial, da regularidade de sua documentação e da documentação do imóvel para que o financiamento seja assinado. E quando a assinatura do financiamento atrasa, qual a consequência? De um forma geral, os contratos de compra e venda de imóvel na planta preveem a incidência de encargos legais aplicados ao valor do saldo devedor após o encerramento da obra: correção do saldo devedor pelo IGP-M; juros remuneratórios (1% ao mês); juros moratórios (1% ao mês), este com incidência somente para hipótese de não pagamento do saldo devedor na data fixada no contrato.
Ao enfrentar uma demanda que discutia a responsabilidade pelo atraso na concessão de financiamento habitacional, o Juiz de Direito Marcus Vinícius Mendes do Valle, da Turma Recursal Temporária de Belo Horizonte, entendeu que os compradores deveriam ser restituídos dos juros que pagaram ao construtor, uma vez que fora este quem deu causa ao atraso na assinatura do contrato de financiamento(1):
Conforme bem delimitado pelo sentenciante, caberia à recorrente fornecer toda a documentação necessária aos trâmites legais para que a parte recorrida conseguisse o financiamento imobiliário e pudesse pagar a parcela de maior valor do imóvel.
Nesse sentido, foi averbado o habite-se em 14 de novembro de 2019, data que, em tese, poderia a recorrente iniciar a cobrança de juros moratórios, caso não fosse feita a quitação do imóvel.
Não obstante, a ausência de quitação do imóvel não se deu por vontade ou inércia dos recorridos, mas sim por inércia da recorrente, que, apesar de diversas vezes provocada, demorou a entregar os documentos necessários à liberação do financiamento.
Dessa forma, a morosidade não ocorreu por culpa dos recorridos, mas sim por culpa da recorrente, sendo, portanto, correto o deslinde dado ao caso na bem lançada sentença.
A decisão casa exatamente com a norma contida no art. 396 do Código Civil:
Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.
Também podemos dizer que se aplicaria ao caso a exceção de contrato não cumprido, disposta no art. 476 do Código Civil:
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Ainda que seja do comprador o ônus de obter o financiamento habitacional, se para tal fato há necessidade de entrega de documentos por parte do vendedor, em respeito ao princípio da boa fé contratual, deve este disponibilizar os documentos a tempo e modo para perfeita concretização do contrato. E se assim não faz, ou se vem a se negar a entrega dos documentos, por não cumprir com sua obrigação, não poderia exigir o cumprimento da obrigação de pagar, muito menos acrescida de encargos legais.
Já o Código De Defesa do Consumidor assegura ao comprador o direito de acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais ()2, e ainda reconhece como prática abusiva exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva3.
Se não há fato ou omissão imputável ao devedor (comprador) acerca do atraso na concessão do financiamento, não pode o construtor, então, cobrar juros de mora sobre o saldo devedor. Também não pode cobrar juros remuneratórios, se quem deu causa à demora fora ele mesmo, pois nesse caso estaria exigindo uma vantagem manifestamente excessiva do consumidor, ou seja, estaria se enriquecendo pela sua própria morosidade.
(1) Recurso nº 5091956-05.2020.8.13.0024.
(2) Art. 6º, inciso VII do Código de Defesa do Consumidor.
(3) Art. 39, inciso V do Código de Defesa do Consumidor.