A aquisição de imóveis rurais sempre demandou certa atenção, principalmente no caso de grandes glebas de terras ou de prédios com Matrículas antigas, lançadas nos respectivos Cartórios de Registro de Imóveis, em face de muitas vezes essas Matrículas serem imprecisas, com descrições que não correspondem à realidade e principalmente quando se utilizam de marcos delimitadores que podem ser alterados com o tempo, seja pela ação do homem, seja pela ação da natureza.
Dentre todas as cautelas que geralmente cercam a compra de um imóvel rural, dois novos requisitos vêm se impondo nos últimos anos, um por força de lei e outro por força da cautela, são eles: necessidade de georreferenciamento dos imóveis e a realização de busca no Departamento Nacional de Produção Mineral – DNPM para verificar se há concessão de outorga de lavra para a área.
O georreferenciamento é a descrição do imóvel rural, em seus limites, características e confrontações, através de memorial descritivo firmado por profissional habilitado, com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites do imóvel, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional fixada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA.
A necessidade de realizar o georreferenciamento nos imóveis rurais foi determinada pela Lei nº 10.267 de 2001, alterada pelo Decreto nº. 4.449 de 2002 e pelo Decreto nº 5.579 de 2005. Estabeleceu-se que os imóveis rurais que tivessem acima de cinco mil hectares deveriam cumprir esse procedimento até janeiro de 2003, os de área entre cinco mil e mil hectares até novembro de 2003, os de área entre quinhentos e mil hectares até novembro de 2008 e os com área inferior a quinhentos hectares até novembro de 2011.
O objetivo dessa determinação é fazer com que os imóveis rurais passem a contar com uma descrição precisa, correta e que diminuam os questionamentos acerca dos elementos que estão estampados nas matrículas desses imóveis. Isso se deve ao fato de muitas Matrículas conterem descrições imprecisas, tais como medidas em "braças", "léguas". Hoje não há mais espaço para Matrículas imprecisas, principalmente com o avanço do agrobusiness.
Vale ressaltar, entretanto, que o não georreferenciamento dos imóveis e sua consequente averbação na Matrícula não gera qualquer nulidade dessa Matrícula ou outro tipo de prejuízo para o proprietário desse imóvel. A Matrícula não georreferenciada continua válida, eficaz e oponível a terceiros, como documento público que é. A única sanção que o legislador impôs, no entanto, é a impossibilidade de registro de alienação ou oneração nessa Matrícula, conforme o artigo 3º da Lei nº 10.267/01. Dessa forma, o proprietário ficará impossibilitado de vender seu imóvel (até poderá ‘vender’, mas o adquirente não conseguirá registrar a respectiva escritura).
O outro ponto que se propõe destacar é o da necessidade de se realizar uma busca no Departamento Nacional de Produção Mineral – DNPM sobre a possível existência de concessão de outorga de lavra para a área que se pretende adquirir.
Por força do artigo 1.229 do Código Civil, fazem parte da propriedade imóvel o espaço aéreo e o subsolo, até onde lhe aproveitem. Ocorre, entretanto, que por força do artigo 20, inciso IX da Constituição Federal de 1988, as jazidas minerais existentes no subsolo são de propriedade da União e dessa forma, poderá ser autorizada sua exploração por terceiros na forma de concessão ou autorização (Art. 176, §1º, CF/88).
Diante disso, poderá ocorrer que o proprietário de imóvel (superficiário) seja surpreendido por terceiro que detêm o direito de explorar algum bem mineral que existe no subsolo da área adquirida, caso não seja feita uma pesquisa no DNPM. Fala-se em imóvel rural, nesse caso, tendo em vista que nos imóveis urbanos a ocupação imobiliária das áreas dificulta o não conhecimento prévio desse tipo de autorização.
Em geral, quando a atividade minerária é economicamente muito relevante, o concessionário minerador acaba por também adquirir a superfície da área, pois assim podem ser evitados problemas que vão desviar as suas energias de sua principal atividade.
Quando, entretanto, o concessionário e superficiário são pessoas distintas, a atividade desenvolvida pelo titular da superfície poderá restar prejudicada em face da exploração da jazida, e é sempre bom lembrar que a atividade minerária vai ter prevalência, em face do interesse nacional expresso nos artigos Art. 176, §1º, CF/88 e 42 do Decreto-Lei nº 227/1967 (Código de Mineração).
As duas observações feitas no presente artigo servem para que o adquirente de imóvel rural tenha sempre em mente as atenções necessárias para evitar problemas futuros, quando em muitos casos o alienante já não é mais encontrado e o novo proprietário tem de arcar sozinho com os custos de procedimentos administrativos ou mesmo judiciais, para a perfeita regularização da situação.
Por fim, vale ressaltar que as cautelas aqui sugeridas não afastam a necessidade de apresentação, por parte do vendedor, de toda a documentação de praxe normalmente exigível em negócios dessa natureza, imobiliária, pessoal e societária, esta quando for o caso.
