Resumo: O presente estudo tem como finalidade a análise das vantagens e desvantagens da dispensa de garantia nos contratos de locação de imóveis urbanos. Pretende-se pesquisar os principais aspectos que envolvem a relação contratual, bem como o exame da ação de despejo, em especial sobre a concessão da liminar para desocupação, frente ao entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.
Palavras-chave: Lei do Inquilinato. Dispensa de garantia nos contratos de locação. Vantagens e desvantagens. Posicionamento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.
1 INTRODUÇÃO
A partir da Lei 12.112/09, que promoveu alterações/inclusões na Lei que dispõe sobre o Inquilinato (Lei n. 8.245 de 1991), novas regras foram traçadas possibilitando uma maior segurança para o locador que possui contrato sem qualquer garantia.
Diante da existência de muitas controvérsias sobre as reais vantagens e desvantagens para o locador, torna-se necessária uma análise sobre as discussões doutrinárias e jurisprudenciais acerca da efetivação da medida, em especial no que se refere a sua aplicação prática.
No entanto, para que se possa fixar um parâmetro é necessário que se analise, primeiramente, alguns aspectos gerais sobre o tema (como as garantias contratuais previstas em Lei e as noções gerais sobre a ação de despejo. Por fim, serão detalhadas algumas questões sobre a concessão das liminares e o posicionamento que vem sendo adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.
O que se pretende, com o presente estudo, é esclarecer os pontos positivos e negativos decorrentes da inclusão do inciso IX ao § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91, no tocante a dispensa de garantia nos contratos de locação.
2 – DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA E SUAS GARANTIAS
O Novo Código Civil, em seu artigo 565, traz a conceituação de locação de coisas como sendo o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”
Do conceito contido em tal dispositivo legal podem ser extraídas as características principais do contrato de locação de imóveis, quais sejam: (i) cessão temporária de uso e gozo, sem transferência de propriedade; (ii) a remuneração pela utilização (aluguel); (iii) contrato bilateral, oneroso, comutativo e consensual.
Quanto ao consenso das partes, o contrato pode ser expresso ou tácito. No entanto, para Carlos Alberto Dabus Maluf, a lavratura de instrumento escrito confere maior segurança às partes:
Trata-se, por outro lado, de contrato não solene, que independe geralmente, de forma especial; pode, de tal arte, ser ajustado verbalmente ou por escrito, embora a segurança das partes aconselhe a lavratura de instrumento escrito, em que se contenham todas as cláusulas contratuais.[1]
O regramento específico para a locação de imóveis urbanos está contido na Lei 8.245/1991, com alterações provocadas pela Lei 12.112/2009, que especifica, em seu artigo 1º, parágrafo único, quais são as situações que continuam reguladas pelo Código Civil e pela legislação específica.
Quanto às garantias locatícias, o art. 37 da Lei 8.245/91 elenca as modalidades previstas para os contratos de locação: (i) caução; (ii) fiança; (iii) seguro de fiança locatícia e (iv) a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A caução, a despeito do que prevê o art. 38 da Lei 8.245/91, pode ser de bens móveis ou imóveis. Quando recair sobre bens móveis, deverá ser registrada no cartório de títulos e documentos. No entanto, quando recair sobre bens imóveis, deverá ser averbada na matrícula do bem dado em garantia.
Outrossim, a caução pode ser em dinheiro, mas não poderá exceder a três meses de aluguel e deve ser restituída com os acréscimos legais, conforme preceitua o § 2º do art. 38 da Lei 8.245/91. Ainda, em seu § 3º, há previsão expressa que a caução dada através de títulos e ações deverá ser substituída no prazo de 30 (trinta) dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Dessa forma, a garantia por meio de caução pode ser real (em dinheiro ou qualquer outro bem, inclusive imóvel) ou fidejussória (título de circulação pública ou privada), nos termos contidos no art. 826 e seguintes do CPC.
A fiança, nas palavras de Nadir Silveira Dias,
É a preferida dos locadores ou por seus representantes, as administradoras de imóveis, na medida em que calcada em comprovação de renda por arte do fiador e na comprovação de uma ou duas propriedades livres e desembaraçadas de quaisquer ônus, legais ou convencionais, o que garante,sobremaneira, o valor da locação. [2]
Todas as pessoas podem ser fiadoras, desde que tenham bens suficientes e a livre disposição. A fiança pode ser convencional (decorrente de contrato firmado entre as partes, legal (decorrente de disposição legal) e judicial (decorrente de processo). Ainda, quando se tratam de contratos de locação de imóveis, a fiança é de natureza civil. [3]
Já o seguro de fiança locatícia possui como principal característica, o fato de depender somente da capacidade do pretendente a locatário. Segundo Luís Camargo Pinto de Carvalho (2004) citado por Carlos Alberto Dabus Maluf (2010), existem várias vantagens do seguro fiança em relação às demais garantias, quais sejam:
a) Libera o locatário dos naturais constrangimentos para obtenção de fiador.
b) O seguro enseja ao locador a possibilidade de receber os aluguéis contratados durante o período de inadimplência do inquilino, sem que necessite aguardar a decretação do despejo.
c) Oferece segurança aos locadores e também às empresas administradoras. [4]
No seguro locatício, o locatário paga o prêmio e o locador fica segurado e, em caso de inadimplência, receberá da seguradora os valores não satisfeitos pelo pagador do prêmio.
Por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, incluída pela Lei 11.196/2005, é a forma de garantia através da qual as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) administram carteira de títulos e valores mobiliários, ficando autorizadas a constituir fundo de investimento que permita a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária.
3 – BREVES NOÇÕES SOBRE A AÇÃO DE DESPEJO
Para Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart, “o contrato de locação de bens imóveis pode ser extinto por várias razões, a exemplo da infração contratual, do término do prazo do contrato ou da necessidade de recuperar o bem para uso próprio.” [5]
A ação de despejo é a medida cabível para se rescindir um contrato de locação, seja pela falta de pagamento, seja pela denúncia vazia. Nos termos do art. 5ª da Lei 8.245/91, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
A ação de despejo por falta de pagamento objetiva a rescisão da locação, pelo não pagamento dos aluguéis e demais encargos, desde que esses estejam previstos no instrumento locatício. A própria lei autoriza que o despejo por falta de pagamento seja cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos. [6]
No caso de denúncia vazia, não há atraso no pagamento nem qualquer descumprimento contratual. O locador simplesmente não deseja continuar o contrato, valendo-se de seu domínio sobre o bem.
Assim, no entendimento de MARINONI e ARENHART, “a função da ação de despejo é dupla: ao tempo em que se rescinde (resolve) o contrato locatício, busca-se também a retomada do bem objeto da locação.” [7]
A ação deve ser ajuizada no foro da situação da coisa, admitindo-se que, no contrato de locação, seja estipulada pelas partes a eleição de outro foro. A ação poderá ser proposta pelo proprietário ou pelo locador, mesmo não sendo proprietário. [8]
3.1 Da concessão de liminares para desocupação
Nos termos previstos no art. 59, § 1º e incisos da Lei 8.245 de 199110, com as alterações provocadas pela Lei 12.112/09, é possível, já no início da ação de despejo, a chamada “execução provisória do despejo”, independente da audiência da parte contrária.
Além das modalidades já previstas na Lei 8,245/91, a Lei 12.112/09 incluiu mais 04 (quatro) possibilidades, quais sejam: (i) havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (ii) despejo por falta de apresentação de nova garantia; (iii) falta de pagamento em locação que está sem garantia e (iv) término da locação não residencial, desde que o despejo tenha sido proposto até 30 dias após esse término.
Note-se que a concessão liminar de despejo, com base nas situações elencadas nos incisos do § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91, não está vinculada ao cumprimento dos requisitos elencados no art. 273 do CPC (requisitos gerais para a antecipação de tutela). No entanto, caso o pedido para desocupação liminar não tenha como fundamento as situações previstas no art. 59 da Lei 8.245/91, necessário se faz a análise dos requisitos previstos no art. 273 do CPC. [9]
3.2 Requisitos para a desocupação liminar prevista no inciso IX do art. 59 da lei de locações
Imperioso ressaltar, que para que seja deferida liminar para desocupação em razão da falta de pagamento em contrato sem garantia, necessário se faz a observância de alguns requisitos, sem os quais a medida não será concedida, quais sejam:
(i) O contrato de locação não poderá possuir qualquer garantia. Nos termos preceituados em decisão proferida pela Egrégia 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do RS, restou claramente demonstrado que estando o contrato garantido, ausente o requisito autorizador da medida, in verbis:
Agravo de instrumento. Decisão monocrática. Locação. Ação de despejo cumulada com cobrança. Pedido liminar. Incidência da Lei n. 12.112/2009. Não se consideram preenchidos os requisitos legais para a caracterização da hipótese de despejo imediato prevista no inciso ix do § 1º do art. 59 da lei n. 8.245/1991 (com redação dada pela lei n. 12.112/2009), especialmente porque o contrato firmado está assegurado com
a garantia prevista no inciso ii do art. 37 da lei 8.245/91.Negado seguimento ao recurso. (Agravo de Instrumento Nº 70044840932, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 17/10/2011)
(ii) Ainda, para a concessão da liminar, necessário que o locador preste caução no valor de 03 (três) meses de aluguel, nos termos contidos no art. 59, § 1º da Lei 8.245/91. Nesse mesmo sentido, cita-se, in verbis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - Concessão de liminar de despejo - Falta de garantia - Admissibilidade - Retratação do MM. Juízo 'a quo' determinando respeito ao prazo de 15 dias para a concessão de liminar para desocupação - Recurso prejudicado nesta parte - Deve ser prestada caução de três meses de aluguel para a concessão do despejo - Recurso provido em parte.(Processo: AI 4265788620108260000 SP 0426578-86.2010.8.26.0000 Relator(a):Hugo Crepaldi. Julgamento: 01/02/2011. Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 04/02/2011)
Dessa forma, resta evidente a necessidade de cumprir com as determinações previstas em lei para que a concessão de liminar para desocupação seja concedida.
4 - DAS VANTAGENS E DESVANTAGENS DA FALTA DE GARANTIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO.
Uma das principais inovações trazidas pela Lei 12.112/09 refere-se à possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel, objeto do contrato de locação, desde que não exista garantia e seja realizada a caução, conforme explanado em tópico anterior.
Tal dispositivo possibilita que o locador opte por firmar contrato de locação sem qualquer garantia e tenha, juridicamente, a possibilidade de desocupação do imóvel em um curto prazo de tempo.
Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul vem concedendo o despejo liminar, com base no art. 59, § 1º, inciso IX da Lei 8.245/91, in verbis:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM
COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE.
Hipótese em que a ação de despejo se funda em contrato de locação residencial desprovido das garantias do artigo 37 da Lei nº 8.245/91, cabível, portanto, o despejo liminar, a teor do disposto no artigo 59, § 1º, inciso IX, e § 3º, com as alterações determinadas pela Lei nº12.112/2009 AGRAVO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70043531912, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 24/06/201. Publicação: Diário da Justiça do dia 30/06/2011).”
E mais,
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. DESPEJO. PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA INDEFERIDO Locação residencial. Fiadores que solicitaram exoneração do encargo, pouco antes de findar-se o prazo estipulado no contrato. Notificada a locatária para providenciar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, não houve manifestação. Preenchimento dos pressupostos previstos no art. 59, § 1°, inc. VII, da Lei n° 8.245/91, circunstância que viabiliza a concessão da liminar de despejo. Medida condicionada à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, nos termos do art. 59, § 1°, da Lei de Locações. Agravo de instrumento parcialmente provido, em decisão monocrática. (Agravo de Instrumento Nº 70042014217, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 02/05/2011).
No entanto, na prática, alguns entraves podem fazer com que esse “benefício” legal não seja tão eficaz, como: (i) a própria morosidade da Justiça, (ii) o custo para o ingresso da demanda, (iii) a necessidade de prestar caução, (iv) o fato de que, ao deferir a liminar não há cumprimento imediato, ou seja, passados os 15 (dias) do prazo, sem a purga da mora e sem que o inquilino tenha saído, o locador terá que requerer o cumprimento da decisão e aguardar o Poder Judiciário agir; (iv) a possibilidade de recurso para instâncias superiores.
Além disso, a possibilidade de concessão de liminar em ação de despejo, no caso de falta de pagamento e estando o contrato desprovido de qualquer garantia, possui uma ressalva, que se encontra elencada no § 3º do art. 59 da Lei n. 12.112/2009:
§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. [12]
Ressalta-se que a desocupação não é feita de imediato, pois caso o locatário não deixe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, a medida terá que ser executada compulsoriamente. A purga da mora deverá ser realizada dentro desses 15 (quinze) dias, mas não basta apenas o locatário fazer o requerimento, sendo necessário o efetivo depósito em juízo da totalidade dos valores devidos.
Segundo ensinamento de Humberto Theodoro Júnior,
A purga da mora, portanto, será pleiteada em requerimento do inquilino do qual constarão o cálculo do montante atualizado do débito e o comprovante do respectivo depósito.
Esse expediente do réu, sendo regularmente promovido, terá o efeito não só de impedir a execução da liminar como, também, o de evitar a rescisão do contrato e o despejo definitivo. Com a purga da mora, extingue-se o processo, sem o decreto do despejo, contudo, ser o locatário responsabilizado pelos encargos sucumbenciais, já que foi ele o causador da demanda. [13]
Nesse sentido também vem se posicionando o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, quando decide que o prazo de 15 (quinze) dias para a purga da mora, previsto no art. 62, II da Lei 12.112/09, deve ser observado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. Considerando que, na data de interposição deste recurso, já corriam mais de sete meses após o deferimento do pleito liminar determinando que houvesse desocupação do imóvel, tratando-se de decisão preclusa, e que o agravado não efetuou qualquer pagamento conquanto o mandado de sua citação tenha sido juntado aos autos também há meses, não há que se conceder novo prazo para purga da mora, conforme previsão do artigo 62, II, c, da Lei nº 8.245/91, que, em muito, não foi observado. Ausência de possibilidade de que se anule a decisão que concedeu antecipação de tutela, tendo em vista que esta Câmara já julgou recurso interposto pelo agravado contra esse decisum, examinando a questão e afastando conseqüentemente a possibilidade de que se fale em incompetência para julgamento da matéria, que é atinente à locação para cuja análise este Órgão Julgador tem competência especializada. AGRAVO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70040699118, Décima 13 Theodoro Júnior, Humberto.Inovações na Lei do Inquilinato: visão esquemática das alterações provocadas pela Lei nº 12.112 de 09.12.2009. Rio de Janeiro: Editora GZ, 2010. p. 20. Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 28/07/2011). Grifo nosso.
Dessa forma, a possibilidade de reaver o imóvel em um curto período de tempo (15 dias, conforme previsto na Lei) torna-se utópica.
Ainda, ressalta-se que a falta de garantia no contrato de locação, além de não assegurar que o bem seja retomado de forma imediata, como mencionado anteriormente, também causa insegurança quanto ao recebimento dos valores em aberto.
Por mais que seja concedida a medida liminar para desocupação em contratos sem garantia, onde ocorra a falta de pagamento de aluguel e acessórios, não há medida que assegure ao locador receber os valores em atraso, ficado esse sujeito a perquirir bens do locatário (e que na maioria das vezes, não existem).
O locador, ao firmar contrato de locação sem qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, assume o risco de não ter o imóvel retomado no prazo previsto em Lei e, ainda, de não receber os valores que restaram em atraso.
5 CONCLUSÃO
Uma das grandes questões controvertidas sobre a previsão contida no art. 59, § 1º, inciso IX da Lei 8.245/91 diz respeito a real vantagem que a falta de garantia nos contratos de locação urbana traz para o locador.
Ressalta-se, por oportuno, que o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul tem firmado entendimento de conceder a liminar para desocupação nos casos envolvendo contratos sem garantia. No entanto, restou demonstrado também, que os riscos da falta de garantia são maiores do que o benefício de retomada do imóvel no prazo previsto em Lei.
Pelas razões expostas, concluí-se que a dispensa de garantia nos contratos de locação é viável, porém, não indicada, uma vez que deixa o contrato descoberto nos casos de inadimplemento e, por mais que ocorra a retomada do bem, não há qualquer garantia em relação ao recebimento dos aluguéis e acessórios em atraso.
Notas do texto:
[1] MALUF, Carlos Alberto Dabus. Garantias Locatícias de bens imóveis. Revista do Advogado, São Paulo, n. 108, maio de 2010. p. 22.
[2] DIAS, Nadir Silveira. Garantias Locatícias de Imóveis Urbanos.Ajuris: Revista da Associação dos Juízes do Rio Grande do Sul. Porto Alegre, 1999.v.76, p.191.
[3] Também existe a caução de natureza comercial, a qual visa garantir obrigação de natureza mercantil.
[4] MALUF, Carlos Alberto Dabus. Garantias Locatícias de bens imóveis. Revista do Advogado, São Paulo, n. 108, maio de 2010. p. 29 e 30.
[5] MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Procedimentos Especiais. 2ª ed. rev. e atul.e amp. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010. – Curso de Processo Civil, vol. 5. P. 176.
[6] FILHO, Mário Cerveira. Peculiaridades da Ação de Despejo.Gazeta Mercantil. São Paulo.
[7] MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. op.cit, p.175.
[8] O sublocatário, mesmo não sendo o proprietário, poderá interpor a ação de despejo contra o subinquilino.
[9] Prova inequívoca, para que se convença da verossimilhança das alegações e fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, ou abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório do réu.
REFERÊNCIAS
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Garantias Locatícias de bens imóveis. Revista do Advogado, São Paulo, n. 108, maio de 2010.
DIAS, Nadir Silveira. Garantias Locatícias de Imóveis Urbanos. Ajuris: Revista da Associação dos Juízes do Rio Grande do Sul. Porto Alegre, 1999.v.76.
MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Procedimentos Especiais. 2ª ed. rev. e atual. e amp. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010. – Curso de Processo Civil, vol. 5.
FILHO, Mário Cerveira. Peculiaridades da Ação de Despejo.Gazeta Mercantil. São Paulo.
THEODORO JUNIOR, Humberto. Inovações na Lei do Inquilinato: visão esquemática das alterações provocadas pela Lei nº 12.112 de 09.12.2009. Rio de Janeiro: Editora GZ, 2010.
ESPURIO, Daniela Araujo. Alterações na lei de locação - Mudanças importantes. Revista IOB de direito civil e processual civil, São Paulo , v.11, n.64, (mar./abr. 2010).
FACCI, Lucio Picanço. Aspectos gerais da locação do imóvel urbano. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 98, 9 out. 2003. Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/4376>. Acesso em: 30 nov. 2011.
