O acórdão a ser discutido pertence ao TJMG, o autor propôs ação de indenização por danos morais e materiais, assim como a rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

ARTIGO COMENTANDO O ACORDÃO NÚMERO 1951222 – PROCESSO NÚMERO 1.0024.12.195.122-2/001 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS.

CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O acórdão a ser discutido pertence ao Tribunal de Justiça de Minas Gerais, número 19511222, referente ao processo número 1.0024.12.195122-2/001, cujo Relator fora o Desembargador Wanderley Paiva, com data de julgamento em 04/12/2013 e publicado em 10/12/2013.

O autor propôs ação de indenização por danos morais e materiais, assim como a rescisão do contrato de promessa de compra e venda. No juízo de primeiro grau, o Juiz da 35ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, julgou parcialmente os pedidos da inicial.

Rogério Ovídio Ramos Ferreira, inconformado com a sentença proferida, interpôs Recurso de Apelação pugnando pela condenação da ré, Construtora Tenda S/A, ao pagamento de dano moral.

Segue a ementa:


“EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE. -A ausência de entrega de um imóvel residencial em tempo hábil por certo que gera uma justa expectativa de uso pelos adquirentes, situação passível de ser indenização a título de dano moral, não havendo que se falar em mero aborrecimento.
-A fixação da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. -A finalidade da indenização é a de compensar o ofendido pelo constrangimento indevido que lhe foi imposto e, por outro lado, desestimular o ofensor a, no futuro, praticar atos semelhantes.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.12.195122-2/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): ROGERIO OVIDIO RAMOS FERREIRA - APELADO(A)(S): CONSTRUTORA TENDA S/A.”

     Podemos deslumbrar vários elementos a ser discutido no decorrer deste trabalho, o contrato de promessa de compra e venda, o atraso na entrega do imóvel, a rescisão contratual e o dano material e moral.

  1. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Podemos enquadrar o contrato de promessa de compra e venda de imóveis, como um tipo de contrato preliminar onde o individuo que faz a promessa (vendedor) o sujeita a outorgar a escritura definitiva de compra e venda com o promitente comprador, no local e no tempo definidos no instrumento preliminar.

Segundo o autor Silvio Venosa:

“O compromisso de compra e venda, admissível em principio para toda modalidade de aquisição, recebe contornos legislativos naquilo que traduz sua importância maior, qual seja, compra e venda de imóveis. Essa categoria abrange todos os pactos que antecedem uma contratação definitiva, tomando diversas denominações do mundo negocial, como contrato preliminar, promessa de contrato, compromisso, contrato preparatório, entre outros. Embora pacto preliminar, na maioria das vezes esse negocio possui características de verdadeiro contrato. [...] Pelo compromisso de compra e venda regulado pela legislação especifica, os poderes inerentes ao domínio são transferidos ao compromissário comprador. O prominente vendedor conserva tão somente a nua-propriedade ate que todo o preço seja pago, quando então a propriedade plena e atribuída ao comprador. [...] Como em qualquer contrato de compra e venda, o vendedor deve entregar o bem e o comprador dar o preço.” ( VENOSA, 2013, p. 537-538)

Esse tipo de promessa de compra e venda pode ser realizada com a cláusula de arrependimento ou sem a cláusula de arrependimento. No caso da promessa com cláusula de arrependimento, o promitente comprador, após satisfazer as exigências acordadas tem o direito de requerer do promitente vendedor a materialização do negócio jurídico por intermédio da emissão da escritura por definitivo e ulterior registro no cartório de imóveis.   

No ato do recebimento do contrato de promessa de compra e venda, deve o serventuário oficial do cartório de registro de imóveis observar atentamente para alguns elementos essenciais para validar o negócio jurídico, mencionados Código Civil, em seu artigo 104, os qual dispõe:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.”

 

Arnaldo Rizzardo assim comenta o assunto:

“Consideram-se elementos constitutivos aqueles que dão condições de validade aos contratos. Possibilitam a coincidência das vontades em torno de um assunto, levando-as a fazer estipulações na ordem jurídica. Discriminam-se na seguinte ordem, segundo o prevê o art. 104 do Código Civil: capacidade das partes, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. (...) Acrescenta-se mais um elemento, que é o consentimento, apesar de não contido nos dispositivos acima, mas implicitamente admitido”.( RIZZARDO, 2013, P.9)

Sabemos que o agente capaz é aquele detentor de capacidade de fato e capacidade de negociar. Os contratantes devem ter capacidade civil para exercerem atos em seu nome ou estarem representados ou assistidos.   No que tange ao objeto lícito possível, determinado ou determinável. A licitude do objeto não diz respeito apenas à subordinação a lei, mas ao ordenamento jurídico por completo, a moral e bons costumes. O objeto ilícito torna nulo o negócio jurídico (art. 166, II, CC). Em relação à forma prescrita ou não defesa em lei, em regra, é livre (art. 107). As partes podem celebrar o contrato por escrito público ou particular, ou verbalmente, a não ser nos casos em que a lei, para dar maior segurança e seriedade ao negócio, exija a forma escrita, pública ou particular.

O contrato de promessa de compra e venda é empregado para os que possuem interesse em efetivar a compra e venda de um bem imóvel, e devido alguma circunstância, há impedimentos realizá-la em determinado momento inicial, obrigando-se a fazê-lo em época futura, pactuado na minuta de promessa de compra e venda.

Aduz Silvio Venosa:

“O registro do contrato de promessa de compra e venda de bens imóveis assegura ao compromissário comprador o mesmo rol de direitos consagrados ao proprietário, ou seja, direitos reais. Esse não terá o direito de dispor do bem até que o preço seja totalmente pago.”

(...)

“Desta forma, ao ser analisada a promessa de compra e venda, percebe-se a sua tipicidade e a sua aptidão para transferência de domínio ao compromissário comprador. Por outro lado, o promissário vendedor conserva para si apenas a nua-propriedade, enquanto o preço estipulado seja integralmente pago. Neste momento a propriedade plena é passada para o promitente comprador. Assim, como em qualquer outro contrato de compra e venda, o vendedor deve entregar o bem e o comprador efetuar seu pagamento.” (VENOSA:2006,p.423 e 512)

Portanto a natureza jurídica do contrato de promessa de compra e venda é de um contrato típico, o qual proporciona ao consumidor o direito real de aquisição do imóvel quando celebrado por instrumento público ou particular devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1.417, Código Civil).

Sabe-se que, assim como o comprador tem o dever de realizar o pagamento dentro do período estabelecido no contrato firmado, a Construtora tem também a obrigação de conceder a entrega do imóvel dentro do prazo estipulado.

No caso em questão, o apelante realizou com o apelado um contrato de promessa de compra em venda de um imóvel, em abril de 2009. A entrega do imóvel, prevista no contrato e devidamente registrada era no dia 30/03/2011, o que de fato não veio a ocorrer.

De acordo com o doutrinador Arnaldo Rizzardo:

“A promessa de compra e venda pressupõe o normal cumprimento as obrigações perante o Direito Civil Brasileiro, visto que o código civil prevê no artigo 463 que qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração definitiva, após concluído um compromisso de compra e venda.” ( Rizzardo, 2011, p.122)

  Desta feita, esta claro e evidente que a construtora não cumpriu com o estipulado no contrato de promessa de compra e venda, demonstrado pelo atraso na entrega do empreendimento.

Ainda, segundo os ensinamentos de Arnaldo Rizzardo, o acordo de vontades seria um pacto irredutível. Vejamos:

“Os contratos devem ser cumpridos pela mesma razão que a lei deve ser obedecida. Ou seja, o acordo das vontades, logo depois de declaradas, tem valor de lei entre os estipulantes, e impõe os mesmos preceitos coativos que esta contém. [...] O contrato obriga porque as partes livremente o acatam.” (RIZZARDO, 2006, p.24 e 25).

Geralmente, os contratos de promessa de compra e venda de imóvel dispõem de clausulas sobre a questão do atraso na entrega do imóvel. A grande maioria impõe clausulas de prorrogação da entrega do imóvel, geralmente e comum encontrar prazos que vão de 60 a 360 meses.

Esse prazo de carência estipulado na maior parte dos contratos, tem a finalidade de cobrir ocasionalmente imprevistos corriqueiros em praticamente toda obra civil, independentemente de sua dimensão, acontecem acasos que fogem a qualquer normalidade.

Como a construtora ultrapassou o prazo contratual, foi responsabilizada pelo retardamento  na entrega do imóvel, portanto o risco da atividade em que ela atua, não pode ser transferido ao consumidor para que ele suporte o prejuízo por esse atraso.

Sabe-se que as construtoras podem sim eximir-se da responsabilidade em face ao inadimplemento involuntário na entrega do imóvel, nas hipóteses de caso fortuito e força maior. Esses fatores de excludente utilizados para alegar o atraso, não podem estar  ligados  fatos corriqueiros, tendo em vista que já são esperados. Dessa forma, é possível a indenização, conforme verificamos na decisão em analise.

  1. O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL E A RESCISÃO CONTRATUAL

Analisando que a entrega do imóvel encontrava-se excessivamente atrasada, o comprador pleiteou a rescisão do contrato, com devolução corrigida dos valores investidos e sem prejuízo da cláusula penal prevista em contrato.

Logo após a efetivação de um contrato, qualquer dos contratantes pode solicitar a rescisão do mesmo, desde que preenchidos alguns pontos. Ocorrendo o inadimplemento, dar-se-á abertura para a solicitação de rescisão contratual pela parte lesada, q e uma das formas de extinção do contrato. Esse tipo de extinção de contrato pode ser unilateral ou por consenso das partes, Sergio Cavaliere Filho, aludi em sua obra, que:

“Essa presunção de culpa não resulta do simples fato de estarmos em sede de responsabilidade contratual. O que é decisivo o tipo de obrigação assumida no contrato. Se o contratante assumiu a obrigação de alcançar um determinado resultado e não conseguiu, haverá culpa presumida, ou em alguns casos responsabilidade objetiva. (Cavaliere, 2011, p. 198)”

     Para que se configure a rescisão contratual se faz mister, que ocorra o inadimplemento do contrato por culpa de um dos contratantes. Também é preciso que haja um dano causado pela parte inadimplente à outra e que, se tenha um nexo de causalidade entre o prejuízo de uma das partes e o comportamento ilícito da outra. A extinção do contrato está elencada no Código Civil, dos artigos 472 a 480.

     Todos os fatores acima mencionados podem ser verificados no referido julgado, tendo em vista o inadimplemento por completo por parte da construtora quando não entregou o imóvel no prazo previsto.

Por sua vez, verificou-se que a apelante cumpriu todas as suas obrigações, enquanto esperava que a apelada cumprisse com as suas. Deste modo, a apelante agiu dentro dos ditames legais ao requerer judicialmente a rescisão do contrato.

3- DANO MORAL

No instituto do direito civil, quando uma das partes contratantes deixa de cumprir sua parte na avença, é lícito a outra exigir o cumprimento obrigado do contratado, exigir indenização por prejuízos causados e compensação financeira, bem como exigir o desfazimento do negócio.

O dano só pode gerar responsabilidade quando estabelece o nexo causal entre ele e o seu autor. Para que um dano seja indenizável é necessário que preencha alguns requisitos, como a violação de um interesse jurídico, é imprescindível a certeza, a subsistência e que seja imediato. Ele poderá ser dano direto quando resulta imediatamente de uma ação lesiva a bem jurídico alheio e dano indireto quando traduz-se nas conseqüências remotas de determinado evento lesivo.

    O autor Silvio Venosa define o dano como:

“O dano consiste no prejuízo sofrido pelo agente. Pode ser individual ou coletivo, moral ou material, ou melhor, econômico e não econômico. A noção de dano sempre foi objeto de muita controvérsia. Na noção de dano está sempre presente a noção de prejuízo. Nem sempre a transgressão de uma norma ocasiona dano.Somente haverá possibilidade de indenização, como regra, se o fato ilícito ocasionar dano.[...]A materialização do dano ocorre com a definição do efetivo prejuízo suportado pela vítima.O prejudicado deve provar que sofreu um dano, sem necessariamente indicar o valor, pois este poderá depender de aspectos a serem provados em liquidação”.(VENOSA:2006,p.29)

 A existência de um dano a um bem jurídico é imprescindível para que seja reconhecido a responsabilidade civil, sendo indispensável à prova real e concreta dessa lesão, para que haja pagamento da indenização pleiteada.

No acordão analisado, percebemos que o juiz de primeiro grau não condenou a parte ré ao pagamento de dano moral decorrente do descumprimento contratual. Entretanto, a parte autora interpôs recurso de apelação e a sentença fora reformada, a turma reconheceu o pedido de dano moral, condenando assim a parte ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a titulo do dano requerido.

É certo que, o direito ao dano moral em decorrência do atraso na entrega do imóvel necessite de maiores fundamentos e de provas contundentes. Ora, o comprador e real adquirente do imóvel foi prejudicado na entrega deste, dentro do prazo estipulado, teve o sonho da tão esperada casa própria frustrado, diante desse quadro seria essencial a demonstração do abalo.

Como mencionado no voto do Desembargador Wanderley Paiva, no acórdão em avaliação:

“Em resumo, a responsabilidade civil e seus efeitos presumem lesão, ou seja, a violação a ordem jurídica, pois, caso contrario tratar-se-ia de ato corriqueiro, no qual a licitude da sua pratica não ensejaria qualquer reparabilidade. Entendo, data vênia, que a ausência de entrega de um imóvel residencial em tempo hábil por certo gera uma justa expectativa de uso. Dessa forma, tenho que o autor faz jus ao recebimento de indenização por danos morais, em razão de todos os transtornos ocasionados pela requerida, sem qualquer justificativa plausível.”

Consoante a análise do doutrinador Flávio Tartuce:

“Em suma, o que se percebe é que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendido             que o descumprimento do contrato que envolva valores fundamentais protegidos pela CF/88 pode gerar dano moral presumido ou in re ipsa. Além da tutela da saúde, destaque-se decisão recente que entendeu do mesmo modo em negócio de incorporação imobiliária, presumindo o dano moral pelo longo tempo em que o adquirente ficou sem o imóvel destinado para sua moradia.” (TARTUCE, 2013, p. 398).

 Todo o aborrecimento e decepção vivenciado pela apelante, diante da  perspectiva de habitar em residência própria e não poder concretizá-la,  dada a vastidão da suposta injustiça, demonstra o dano ao que de mais importante possui a pessoa humana, o qual seja, seu  patrimônio moral, e este foi irrefutavelmente  ofendido pela atuação abusiva e repreensível da parte apelada.

De acordo com Luiz Guilherme Loureiro:

“A função social do contrato, conseqüentemente, é velar pela equitativa distribuição de riquezas, de forma a assegurar que o patrimônio inicial das partes por ocasião da celebração da avença, não seja afetado de forma desproporcional por força do cumprimento do contrato. O contrato não deve representar fonte de enriquecimento sem causa ou violar as noções básicas de equidade. Seu papel fundamental é assegurar a livre circulação de bens e serviços, a produção de riquezas e a realização de trocas, sempre de forma a favorecer o progresso social, evitando o abuso do poder econômico e a relação entre os co-contratantes. Em outras palavras, o contrato não se limita a revestir passivamente a operação econômica de um véu legal de per si não significativo, mas deve orientar as operações econômicas de forma a atender os princípios básicos de nossa sociedade: a dignidade da pessoa humana; os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa; a equidade; a solidariedade e a produção de riquezas (arts. 1º e 3º da CF.). (...) A inclusão do conceito de função social do contrato significa que o legislador pretende, sem prejudicar a autonomia da vontade, garantir o equilíbrio contratual e preservar o interesse da sociedade quando em contraste com interesse individual, tal como já ocorre com a previsão da função social da propriedade.” (LOUREIRO, 2011, P.52)

            Entretanto, temos conhecimento que a moradia e a propriedade desfrutam de proteção constitucional (art. 5º, Inc. II, e Art. 6º, ambos da CF), e é nesse aspecto que deve ser analisado pelos tribunais o direito ao dano moral proveniente do atraso da entrega do imóvel o qual violou todo um planejamento familiar e frustrou as expectativas criadas pelo apelante, agregado a isto o ato de ter obstruído de forma ilícita, por um determinado período, o direito constitucional.

Portanto, caberá ao Estado, como protetor dos direitos e garantias fundamentais de cada cidadão, sempre buscar o equilíbrio nas relações de consumo, possibilitando a satisfação dos anseios dos consumidores.

4 – CONSIDERAÇÕES FINAIS

Ora, quando há o lançamento de determinado empreendimento imobiliário é claro e evidente que se faz um levantamento e estimativa do cálculo necessário à conclusão da obra. Conforme demonstrado, nos contratos de promessa de compra e venda as construtoras estabelecem prazos de entrega posterior ao necessário, e tais contratos devem ter como base a boa- fé das relações contratuais, principalmente no que diz respeito ao seu cumprimento.

Nos dizeres de Silvio de Salvo Venosa:

 “Como procura enfatizar o atual diploma, o contrato não é mais visto pelo prisma individualista de utilidade para os contratantes, mas no sentido social de utilidade para a comunidade. Neste diapasão, pode ser coibido o contrato que não busca essa finalidade”( VENOSA,2013, p.390)

Enfim, o atraso da entrega do imóvel ocasiona diversos dissabores e danos ao consumidor, que ao sentir-se lesado e prejudicado pode ingressar em juízo buscando uma reparação por meio de ação de indenização por dano moral e material.

5- BIBLIOGRAFIA

CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 5. ed. rev., aum. e atual. São Paulo: Malheiros, 2011.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil. Contratos e atos unilaterais. São Paulo: Saraiva.

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Teoria geral dos contratos no novo código civil, 2011.

TARTUCE, Flávio. Direito civil. Teoria Geral dos contratos. São Paulo: Método, 2013.

RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano, 8ª Ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011;

TJMG, Apelação Cível nº 1.0024.12.195122-2/001, 11ª Câmara Cível, Relator Des. Wanderley Paiva, Publicado em 10/12/2013.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. São Paulo: Atlas, v. 2 e 3.



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