RESUMO: Este trabalho identifica a importância da qualificação registral imobiliária quanto à aplicação do princípio da especialidade subjetiva. Embasada nos princípios registrais da continuidade e da especialidade subjetiva, apresenta como principais conclusões: a importância dos regimes de bens e os seus reflexos patrimoniais na individualização dos sujeitos integrantes dos atos jurídicos apresentados no cartório para ingresso no fólio real. Para compreensão do tema e a busca do resultado foram apresentados os princípios registrais imobiliários, com um capítulo exclusivo para o princípio da especialidade, os regimes de bens e por fim a relação entre o princípio da especialidade e os regimes de bens e a importância da sua observação na qualificação registral.
Palavras-Chave: Princípio da especialidade subjetiva. Regime de bens. Qualificação.
SUMÁRIO: INTRODUÇÃO-1 PRINCÍPIOS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS-1.1 Princípio da publicidade registral-1.2 Princípio da obrigatoriedade do registro ou da inscrição-1.3 Princípio da prioridade-1.4 Princípio da unitariedade da matrícula-1.5 Princípio da rogação ou instancia-1.6 Princípio da legalidade -1.7 Princípio da continuidade registral-2 O PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE E A SUA IMPORTÂNCIA NO SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIA -2.1 Especialidade objetiva-2.2 Especialidade subjetiva-3 OS REGIMES DE BENS-3.1 Comunhão parcial de bens-3.2 Comunhão universal de bens -3.3 Separação convencional ou absoluta de bens- 3.4 Separação obrigatória de bens -3.5 Participação final nos aquestos-4 O PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE SUBJETIVA E OS REGIMES DE BENS: A IMPORTANCIA DA SUA OBSERVANCIA NA QUALIFICAÇÃO REGISTRA-5 CONCLUSÃO -REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS -
INTRODUÇÃO
Os Registradores de Imóveis são profissionais do direito dotados de fé-pública e exercem sua atividade com base nos princípios registrais e na legislação. E como aplicadores do direito e fiscais da lei exercem uma atividade destinada a garantir a segurança e eficácia dos atos jurídicos. O Princípio da Especialidade, constituído dentro do ordenamento jurídico e de observância obrigatória na atividade registral imobiliária, diz respeito à individualização, a caracterização dos imóveis e das pessoas envolvidas no ato de registro. Neste estudo aborda-se o Princípio da Especialidade na sua esfera subjetiva, ou seja, voltado à qualificação dos sujeitos integrantes dos atos jurídicos. A qualificação das pessoas exige que estas estejam identificadas de tal forma que não sejam confundidas com qualquer outra pessoa. A segurança jurídica exige que as pessoas envolvidas no ato de registro estejam qualificadas com os requisitos do art. 176 da Lei 6.015/73. Neste deste rol inclui-se a qualificação do sujeitos quanto ao seu estado civil e regime de bens. O presente trabalho tem por objetivo tecer considerações acerca do regime de bens estabelecido entre os cônjuges e suas implicações na área registral e patrimonial. Qual a importância da menção do regime de bens na qualificação pessoal dos integrantes de atos jurídicos? Quais as implicações da sua não observância? Para seu desenvolvimento lógico, o trabalho foi dividido em quatro capítulos. O primeiro tratou de apresentar os princípios registrais imobiliárias de maior aplicação na atividade qualificadora do registrador. O segundo introduziu genericamente o tema tratando do Princípio da Especialidade e a sua importância no Registro de Imóveis. O terceiro tratou de introduzir o tema apresentando os regimes de bens existentes no ordenamento jurídico pátrio. O último capítulo foi destinado a abordagem do tema propriamente dito, com a exposição da importância dos regimes de bens na qualificação registral e na aplicação do princípio da especialidade subjetiva.
1 PRINCÍPIOS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS
Os princípios são os pilares de um ordenamento jurídico, são as regras gerais e básicas que nos orientam para compreensão de determinado ordenamento jurídico. Servem para compreender a ordem jurídica que se analisa, oferecendo uma determinada orientação. Esta é a concepção de princípio: o início, o apoio, o pilar, a sustentação de tudo, o fundamental. No Direito é a sustentação de todo o ordenamento jurídico. Os princípios são, assim, as normas elementares que servem de apoio a todo o ordenamento jurídico, e neles encontramos o sentido e a finalidade da norma jurídica em exame. O conhecimento e o domínio dos princípios do Registro de Imóveis permitem ao estudioso a compreensão do sistema, facilitando o sentido e a aplicação das normas legais que o disciplinam, atingindo, com isso, o aprimoramento do Direito Registral Imobiliário, visando, ora a sua acomodação ao contexto, ora a sua adaptação às novas circunstâncias que acontecem dia-a-dia, em virtude dos modernos institutos que, a todo momento, surgem para regular as transformações da economia e da sociedade. O Registrador Imobiliário, profissional do direito dotado de fé pública, exerce sua atividade norteado pelos princípios registrais imobiliários. A compreensão desses princípios permite aos operadores do direito registral encontrar com facilidade as soluções corretas para as mais inusitadas situações que surgem nesse dinâmico ramo do direito. Diante da importância do conhecimento dos princípios básicos registrais, necessário elencarmos os mais importantes.
1.1 Princípio da publicidade registral
A Publicidade é um dos atributos dos Registros Públicos. Os atos praticados nas serventias notariais e registrais são de natureza pública, salvo algumas exceções, sujeitos ao conhecimento de qualquer interessado. No direito pátrio, a publicidade é necessária para a constituição de direitos reais, salvo quando a lei dispuser em contrário, como por exemplo a transmissão de domínio por força de sucessão causa mortis ou aquisições originárias, com a desapropriação e a usucapião. Os efeitos erga omnes que decorrem do registro se dão justamente pelo fato da presunção de que todos têm conhecimento da relação jurídica estabelecida pelos sujeitos. Mesmo quando os atos registrais não têm por finalidade a geração de efeitos erga omnes, trazem consigo esta presunção. A publicidade pode ser necessária quando é elemento integrante do processo de constituição do direito, ou simplesmente declaratória quando dá publicidade de direito preexistente. Ceneviva (2008, p 37-38) nos ensina que:
A publicidade registrária se destina ao cumprimento de tríplice missão: a) transmite ao conhecimento de terceiros interessados ou não interessados a informação do direito correspondente ao conteúdo do registro, excetuados apenas os sujeitos ao sigilo;b) sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas, informando sobre bens e direitos seus ou que lhes sejam referentes, a benefício das garantias advindas do registro;c) serve para fins estatísticos, de interesse nacional ou de fiscalização pública.
No Cartório de Registro de Imóveis, as certidões expedidas a pedido de qualquer interessado, sem motivação, são os instrumentos que exteriorizam e levam ao conhecimento de terceiros o conteúdo dos atos registrados no cartório. É o que nos dizem os artigos 16 e 17 da Lei 6.015/73:
Art. 16. Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados:1º a lavrar certidão do que lhes for requerido;2º a fornecer às partes as informações solicitadas. Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.
Importante salientar que os efeitos da publicidade, constitutivos ou declaratórios, se iniciam com a pratica do ato do registro ou averbação e não com a data da expedição da certidão.
1.2 Princípio da obrigatoriedade do registro ou da inscrição
Consagrado no art. 1245 do Código Civil: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." Ou seja, enquanto não registrado o titulo de transmissão, o alienante continua a ser considerado como dono do imóvel. Tal artigo, ao expor que a propriedade imóvel entre vivos é transmitida mediante o registro do título translativo na Serventia Imobiliária acolhe o princípio em tela, de modo a induzir o registro de todos os atos que a lei determina que devam ser objeto de registro.
1.3 Princípio da prioridade
De acordo com o princípio da Prioridade os direitos reais contidos nos títulos apresentados em primeiro lugar na serventia terão prioridade para ingresso no fólio real em detrimento dos posteriormente apresentados. Tal regra é consagrada no art. 186 da Lei 6015/73: "O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente." Havendo, pois, concurso de direitos reais sobre o mesmo imóvel, prevalece aquele cujo título foi anteriormente protocolado no Cartório de Imóveis. O artigo 182 da Lei de Registro Públicos preceitua que: " Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação." Em razão disso, é que será concedida a preferência na realização do ato para a primeira pessoa que apresentar o título para registro ou averbação, havendo a prioridade do direito real oponível erga omnes através da prenotação.
1.4 Princípio da unitariedade da matrícula
Por determinação do art. 176, §, I, da Lei 6015/73, "cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei". Consagrou-se, assim, a adoção do fólio real no direito registral e patenteou-se a unitariedade matricial. Cada imóvel deverá corresponder a uma única matrícula, que conterá toda a história real do imóvel, garantindo aos interessados negócios jurídicos seguros. A duplicidade de matrículas para o mesmo imóvel constitui grave e temida irregularidade registrária.
1.5 Princípio da rogação ou instancia
Via de regra, a pratica do ato registral é de iniciativa exclusiva do interessado, que poderá solicitar o serviço de forma verbal ou escrita, vedado o ato ex officio. Não compete ao registrador questionar o motivo pelo qual se pretende fazer o registro do título. É o que se infere do artigo 217 da Lei 6015/73 in verbis: "O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas." Existem, porém, exceções a este princípio contidas na Lei de Registros Públicos, nos seus artigos 13, que prevê a pratica dos atos de registro e averbação por iniciativa do Poder Judiciário e do Ministério Público; no 167, II, 13, quando se tratar de averbações de mudança de nome de logradouros decretados pelo Poder Público e por fim em casos de erro evidente contidos no registro, como se vê no artigo 213, I, da Referida Lei:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; ...
1.6 Princípio da legalidade
De acordo com este princípio, também conhecido na doutrina com da legitimidade ou da qualificação, o registrador imobiliário tem a função de examinar se todos os documentos apresentados na serventia para ingresso no fólio real reúnem os requisitos exigidos pela lei. Dentre as principais funções do oficial imobiliário está a de qualificar os títulos apresentados na serventia. Nas palavras do mestre Carvalho (1977, p. 250-251):
(...) cumpre interpor entre o título e a inscrição um mecanismo que assegura, tanto quanto possível, a correspondência entre a titularidade presuntiva e a titularidade verdadeira, entre a situação registral e a situação jurídica, a bem da estabilidade dos negócios imobiliários. Esse mecanismo há de funcionar como um filtro que, à entrada do registro, impeça a passagem de títulos que rompam a malha da lei, quer porque o disponente careça da faculdade de dispor, quer porque a disposição esteja carregada de vícios ostensivos.
Para garantir a prestação do serviço de forma segura e eficaz, o Oficial tem o dever de analisar todos os documentos que adentram ao cartório para ingressarem no fólio real. Quando esses títulos são apresentados para registro cabe ao oficial qualificá-los, ou seja, analisar se estão aptos a constituir ou transmitir direitos reais, registrando os hábeis e impedindo o acesso dos que não satisfaçam os requisitos exigidos em lei. Tal qualificação registral analisa os documentos apresentados, sejam eles particulares, públicos ou judiciais, sob o aspecto da legalidade, compreendendo tanto os requisitos extrínsecos (forma) como intrínsecos (conteúdo), objetivando a segurança jurídica. E nem mesmo os títulos judiciais escapam à qualificação registrária, não no tocante ao mérito das decisões, mas quanto aos elementos formais e princípios registrários.
1.7 Princípio da continuidade registral
Garantidor maior da segurança jurídica dos registros imobiliários, o lançamento de qualquer ato registral deve se apoiar no anterior formando uma cadeia histórica de titularidade do imóvel. A continuidade deve obedecer a uma anterioridade lógica, tanto objetiva, quanto subjetiva. Isso quer dizer, na forma objetiva, que o imóvel sujeito aos atos de registro deverá estar matriculado e caracterizado de forma individualizada. O Art. 236 da Lei de Registros Públicos dispõe: "Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado". Outra exigência objetiva é que o interessado apresente título anterior quando o assento registrado dele depender, é o que preceitua o Art. 237 da Lei 6.015/73: " Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro". Já no caráter subjetivo, a continuidade deverá ser observada quanto aos sujeitos. Necessário existir uma sequencia ininterrupta entre os titulares dos direitos reais dos imóveis matriculados. Somente titular de um direito anterior poderá transferi-lo para um terceiro e assim sucessivamente. In verbis o art. 195, da citada Lei: "Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro." Há ainda a obrigatoriedade de constar na matrícula o número do registro anterior, mais uma aspecto da continuidade previsto no art. 222, da Lei citada em epígrafe: "Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório". Nas palavras de Loureiro (2011, p. 227):
O principio da continuidade assegura, portanto, o perfeito encadeamento de titularidades dos direitos reais imobiliários: cada matrícula deve apresentar uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais ligando-se ao seu antecedente e ao seu subsequente, sem solução de continuidade. Este princípio evita, assim, lacunas na cadeia de titularidades e permite que terceiros tenham conhecimento completo e real da situação dos imóveis mediante o simples exame da matrícula do imóvel.
Diante da necessidade da observância da continuidade, tanto nos seus aspectos objetivo e subjetivo, no capítulo seguinte trataremos do princípio da especialidade, derivado do princípio da continuidade e fundamento do tema do presente trabalho.
2 O PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE E A SUA IMPORTÂNCIA NO SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO
O Princípio da Especialidade estabelece que todo o imóvel objeto de registro, especialidade objetiva, e os seus sujeitos, especialidade subjetiva, devam estar perfeitamente individualizados para ingressar no fólio real. Yumi Kono (2010, p.19, define muito bem a especialidade:
O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precipuamente individuado. O imóvel e os sujeitos envolvidos no instrumento objeto de registro devem estar perfeitamente descritos, permitindo a exata localização do imóvel no mundo físico e a perfeita identificação das pessoas que figurarem nos atos.A especialidade deve ser observada tanto quanto aos imóveis (denominada especialidade objetiva), como quanto às pessoas (especialidade subjetiva).
2.1 Especialidade objetiva
A especialidade objetiva determina que todo imóvel objeto de registro deve estar precisamente descrito, na forma exigida pela lei. O art. 176 da Lei de Registros Públicos especifica quais componentes são obrigatórios na individualização dos imóveis, vejamos:
Art. 176 , §1º, II:II - são requisitos da matrícula:...3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
Conforme se depreende do dispositivo citado em epígrafe, na matrícula o imóvel deverá estar identificado com suas características e confrontações, localização, área, código e dados constantes do CCIR (certificado de cadastro de imóvel rural), se rural; ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver. Caso a caracterização do imóvel constante do título apresentado para registro no Cartório de Imóveis não coincida com aquela que consta da matrícula deverá o Oficial recusar o ingresso do referido título no cadastro imobiliário. Segundo Carvalho (1997, p.206), a especialidade objetiva significa:
Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial. Nas sábias palavras do mestre Afrânio de Carvalho, transcritas acima, podemos perceber que o princípio da especialidade objetiva expressa a situação jurídica do imóvel e não a situação de fato. Havendo divergência entre essas duas, o proprietário poderá promover o chamado processo de retificação da matrícula do imóvel (que na sua forma administrativa está previsto no art. 213, da Lei 601573), quanto a sua área ou outra circunstancia como limites e confrontações, em que se ajusta a matrícula à situação real do imóvel. Importante observar que cada imóvel deverá constar de uma única matrícula, ou seja, cada imóvel com sua matrícula própria, sendo inadmissível mais de um imóvel em uma só matrícula. É a aplicação do princípio da unitariedade da matrícula já visto neste trabalho no tópico 1.4.
2.2 Especialidade subjetiva
O princípio da especialidade subjetiva determina que as partes constantes do ato ou negócio jurídico têm que estar perfeitamente determinadas e identificadas com todos os requisitos que a lei determina. A qualificação dos sujeitos participantes do ato registrado deverá estar perfeitamente descrita, tanto na matrícula quantos nos títulos apresentados no cartório para ingresso no fólio real por atos de registro, e obedece aos requisitos previsto no art. 176 da Lei de Registros Públicos, quais sejam:
Art. 176 , §1º:II - são requisitos da matrícula:...4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;...III - são requisitos do registro no Livro nº 2:1) a data;2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
Importante esclarecer que o nome do proprietário e a sua qualificação completa exigida no art. 176, §1º, II, 4 da Lei 6015/73 é a de quem tenha tal condição no momento da matrícula, ou seja, é de natureza transitória, aplicável à matrícula inicial, primeira posterior à 1º de janeiro de 1976, entrada em vigor da lei 6015/73. É quando da abertura da matricula primeiro logo após o fim do sistema das transcrições. Depois, as transferências de propriedade, sem alteração do imóvel, constarão de registros ao pé da matricula respectiva, com a qualificação completa do novo proprietário, já nos termos do art. 176, §1º, III, 2 da Lei de Registros Público.
Dentre os requisitos de identificação dos sujeitos dos atos de registro esta o seu estado civil, que engloba a especificação do regime do bens, nome do cônjuge e data do casamento. Estas informações tem grande repercussão nas transferências de imóveis e serão analisadas no capítulo 4.
O Código Civil, art. 215, declara a obrigatoriedade de constar das escrituras públicas lavradas nos tabelionatos de notas a qualificação completa das partes, inclusive quanto ao regime de bens, vejamos:
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.§ 1o Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:I - data e local de sua realização;II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
A importância da qualificação dos proprietários nos moldes do art. 176 está bem representada nos dizeres de Carvalho (1997, p. 363):
A menção do nome do proprietário é seguida da nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio, número de inscrição no cadastro de pessoas físicas do Ministério da Fazenda (CPF) e, na falta deste, da filiação; tratando-se de pessoa jurídica, da sede social e do número de inscrição no cadastro geral de contribuintes daquele Ministério (CGC). Esses dados complementares de identificação permitem determinar o sujeito de direito em meio à pluralidade de homônimos e, ao mesmo tempo, medir-lhe a capacidade
O desrespeito ao princípio da especialidade, em qualquer de suas subdivisões, inutiliza a certeza e a precisão do Registro Imobiliário.
