Apesar de corriqueiras, as relações locatícias ainda despertam quantidade considerável de dúvidas nas partes interessadas, principalmente no que tange à inadimplência do locatário e as suas consequências, fato que motivou a redação deste texto, que tentará, de forma simples e didática, sanar as questões mais recorrentes sobre o assunto.

• Após quanto tempo de atraso é possível ajuizar ação de despejo?

– A crença de que é necessário aguardar determinado prazo de inadimplência para que seja possível ajuizar a ação de despejo é, sem sombra de dúvidas, o maior dos mitos difundidos entre os proprietários e inquilinos. A Lei do Inquilinato não impõe qualquer restrição de prazo para ação de despejo, que pode ser ajuizada pelo locador já a partir do 1º dia de atraso no pagamento do aluguel. O que ocorre, habitualmente, é uma tolerância do proprietário visando evitar a necessidade de se socorrer do Poder Judiciário para receber o seu crédito.

• Apenas a falta de pagamento dos aluguéis é motivo para ação de despejo?

– Não. O artigo 62 da Lei do Inquilinato é claro ao estabelecer que a “ação de despejo por falta de pagamento” refere-se tanto aos aluguéis quanto aos “assessórios da locação”. Por “assessórios da locação” entendem-se todos os encargos previstos no contrato como de responsabilidade do locatário, tais como condomínio, impostos, taxas etc. Assim, mesmo que o aluguel esteja em dia, estando em atraso, por exemplo, a taxa de condomínio, e sendo esta, segundo o contrato, de responsabilidade do locatário, poderá o locador ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento.

• Posso ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento no Juizado Especial Cível?

– Não. A ação de despejo por falta de pagamento segue o rito ordinário, incompatível com o Juizado Especial Cível, que apenas tem competência para julgar os casos de ação de despejo para uso próprio. Portanto, deve ser ajuizada na “justiça comum”, por intermédio de advogado.

• Ajuizada a ação de despejo, ainda existe algum modo de evitar que a locação seja desfeita?

– Sim. Para evitar que a locação seja rescindida, o locatário (ou o fiador) deverá “purgar a mora”, depositando em juízo o valor do débito, no prazo máximo de 15 dias a contar de sua citação, incluídos os aluguéis, assessórios, multas contratuais eventualmente existentes, juros de mora, custas processuais e honorários do advogado do locador, equivalentes a 10% do valor da causa.

• Qual o prazo para que o despejo seja determinado pelo Juiz?

– Depende da circunstância. Caso o contrato de locação esteja desprovido de garantia (fiança, caução etc.), o Juiz concederá o despejo de forma liminar, antes mesmo de ouvir o locatário, determinando a desocupação do imóvel no prazo máximo de 15 dias. Nos demais casos, o processo segue o seu curso normal, sendo o despejo determinado apenas quando da sentença, ao final.

Em todos os casos, o auxílio por advogado especializado é, sempre, imprescindível.