O mais comum nos contratos de locação de imóveis urbanos é que o proprietário exija do locatário um fiador, a fim de ter mais segurança do recebimento dos aluguéis. Isso se dá principalmente em razão do que dispõe o art 3º, VII da lei do bem de família (lei 8.009/90):
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
O bem de família do locatário fica a salvo da execução, mas não se pode dizer o mesmo do bem de família do fiador. Este está sujeita a penhora judicial.
Como se sabe o contrato de locação prorroga-se mesmo após o fim de seu prazo caso o locatário continue na posse do bem (arts. 46, §1 e 47 da lei 8245/91).
A questão que surge é: Prorrogado o contrato tacitamente, considera-se prorrogada também a fiança?
No direito há a regra de que o acessório segue o principal. Assim já que a fiança existe em função do contrato de locação, poderia se entender que este sendo prorrogado a fiança também o seria.
Por outro lado, a fiança é ato de disposição de vontade de uma pessoa, e geralmente gratuito. Assim seria injusto dar interpretação que aumentasse no tempo a obrigação de terceiro que não participou do ato de prorrogação.
Até a 2009 a jurisprudência era firme entendendo da segunda forma.
Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Mas a lei 12.112/2009 modificou o artigo 39 da lei de locações, que passou a ter o seguinte texto:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
A partir daquela data as fianças passaram a se prorrogar junto com o contrato (o acessório segue o principal).
Pensamos que o legislador não foi nada comedido nessa abordagem e estendeu a obrigação do fiador para além do quanto originalmente avençado.
