A nova proposta de usucapião extrajudicial torna simples e célere a obtenção de titularidade do domínio de bens imóveis cuja posse se deu de forma pacífica, continua e revestida de boa-fé.

Já entendia Hegel, no século XIX, que os processos históricos acontecem em ascendentes movimentos de espirais, dado que se aprimoram no processo de dialética, porém não são estáticos como num ciclo. O mesmo se pode dizer dos processos legislativos, vez que eles também passam pelos mesmos processos dialéticos de transformação progressiva. Na atualidade, o Código de Processo Civil foi o dispositivo legal que passou por tais aprimoramentos que culminaram no surgimento de diversas inovações jurídicas, dentre elas a usucapião administrativa.

Antes de tudo, é preciso entender que usucapião é uma das formas de aquisição originária de propriedade. Explico: originária, pois a relação do bem com o antigo proprietário se dissolve, não havendo, pois, relação jurídica de transmissão.

Note-se, contudo, que para que ocorra a usucapião da res habilis, isto é, do bem imóvel que não é bem público, essencial é a posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta por determinado espaço de tempo, que varia conforme a modalidade de usucapião. Além disso, a boa-fé e o justo título também são imprescindíveis, até porque o justo título está intimamente ligado à boa-fé, haja em vista que o proprietário tem a ilusão de estar usufruindo da posse do bem de forma legítima. E por fim, o último requisito é a sentença judicial, afinal é meio pelo qual se adquire efetivamente a propriedade.

Ademais, oito são os tipos de usucapião previstas no ordenamento jurídico brasileiro, quais sejam: usucapião extraordinária (art. 1.238, caput, CC); usucapião extraordinária reduzida (art. 1.238, parágrafo único, CC); usucapião especial rural (art. 1.239, CC); usucapião especial urbana (art. 1.240, CC); usucapião especial urbana por abandono familiar (art. 1.240-A, CC); usucapião ordinária (art. 1.242, caput, CC); usucapião ordinária reduzida (art. 1.242, parágrafo único, CC); e, usucapião coletiva (art. 1.228, §4º, CC e art. 10, Lei 10.257/01).

À parte as peculiaridades de cada modalidade, principalmente no que diz respeito ao tempo de ocupação do imóvel, é comum a todas o fato de a oficialização do domínio só ocorrer após a sentença, o que implica dizer que só pela via judicial se podia fazer valer tal direito.

Contudo, o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105), sancionado em 16 de março de 2015, trouxe-se uma alternativa sem dúvida inovadora: a usucapião extrajudicial, isto é, usucapião processada diretamente em Cartório de Registro de Imóveis, previsto no art. 1.071, que se destina a acrescer o art. 216-A a Lei 6.015/1973, que trata dos Registros Públicos. Tal artigo delineia os tramites do novo procedimento.

Vale lembrar, porém, que a usucapião por meios administrativos já existe no ordenamento brasileiro desde 2009, mas só era aplicada aos projetos de regularização fundiária de usucapião especial urbana, conforme definido na Lei nº 11.977/2009. A novidade aqui é a ampliação que se deu ao instituto, haja vista que agora poderá ser aplicado às diversas modalidades de usucapião.

Muito embora, tudo se processe perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a via judicial não é excluída, sendo ainda uma alternativa. Outrossim, o requerimento é feito pelo interessado e deverá ser instruído com a ata notarial lavrada pelo tabelião, planta e memorial descritivo, certidões negativas dos distribuidores do foro da comarca e justo título.

Destaque-se que a ata notarial deve atestar o tempo de posse do requerente, e seus antecessores, conforme requeira o caso, já que tem por finalidade servir de prova documental tanto da cadeia possessória, como da destinação do imóvel ao longo do tempo, para a caracterização do direito à propriedade.

Com relação à planta e ao memorial descritivo, tais documentos devem estar assinados por profissionais legalmente habilitados, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Note-se, que a consensualidade entre os sujeitos foi acrescida ao procedimento.

Quanto às certidões negativas fornecidas pelo setor de distribuição do foro da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, nas esferas civil, penal, tributária e demais áreas, tanto na justiça estadual como federal, que servem para a verificação de que o exercício da posse foi mesmo manso e pacífico.

E, por fim, com relação ao justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. Contudo, na falta de justo título, outros documentos serão aceitos, desde que evidenciem os elementos da modalidade de usucapião pretendida.

São parágrafos do art. art. 216-A, introduzido na Lei de Registros Públicos pelo art. 1.071 do novo Código de Processo Civil:

§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6o  Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10.  Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

No que concerne a tais previsões, observe-se a exigência de concordância de todas as pessoas que aparecem na matrícula e nos registros. Não poderão existir oposições. No entanto, no instituto da usucapião nunca foi necessário, tão pouco exigido, o consenso entre o requerente e o requerido. Bastava que fossem preenchidas as condições legais para que o requerente obtivesse o domínio do imóvel usucapiendo.

Ademais, o silêncio aqui será interpretado como discordância e não como anuência, consoante dita a prática, o que por sua vez pode acarretar alguns impasses, principalmente quando o silêncio da parte signifique não discordância, mas indiferença às consequências da sua manifestação expressa.

Por fim, inegável que o legislativo brasileiro, nos últimos anos, tem se esforçado na busca de soluções alternativas ao Judiciário, visando amenizar os problemas do congestionamento judicial. Nesse sentido, a nova proposta de usucapião extrajudicial tornará mais simples e célere a obtenção de titularidade do domínio de bens cuja posse se deu de forma pacífica, contínua e revestida de boa-fé. 



Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pela autora. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi.

Comentários

0

Autorizo divulgar minha mensagem juntamente com meus dados de identificação.
A divulgação será por tempo indeterminado, mas eu poderei solicitar a remoção no futuro.
Concordo com a Política de Privacidade e a Política de Tratamento de Dados do Jus.

Regras de uso