São freqüentes as dúvidas relacionadas às regras aplicadas ao contrato de locação de imóvel mantido por casal, na condição de locatários, após a separação de fato, divórcio ou dissolução de união estável.
No entanto, todas elas podem ser sanadas sob interpretação dos dispositivos legais previstos na Lei nº 8.245/91.
Com relação ao cumprimento do contrato após a separação, divórcio ou dissolução de união estável, é o art. 12 do referido diploma legal que traz a regra geral. Em casos de separação, divórcio ou dissolução da união estável, a locação prosseguirá de forma automática com o cônjuge ou o companheiro que permanece no imóvel, ainda que não seja parte integrante do instrumento particular firmado. Assim expressa o dispositivo, in verbis:
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
No entanto, ainda que a sub-rogação seja automática por lei, o locatário, firmatário do negócio jurídico, deve comunicar o locador, bem como o fiador, se a garantia do negócio for pela modalidade da fiança. Essa comunicação ao locador poderá ser verbal para tão somente dar ciência, pois a forma que fará efetivar-se a sub-rogação deverá ser por escrito, como determina o § 1º do referido dispositivo legal, in verbis:
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
E, por fim, outra dúvida corriqueira diz respeito à exoneração do fiador nos casos de sub-rogação ao cônjuge ou companheiro. Isso porque, na prática, é muito comum o parente ascendente do cônjuge ou do companheiro que não permanecerá no imóvel, ser a garantia pessoal do negócio (fiador). A sub-rogação faz com que este tenha receio de futuro inadimplemento, o qual terá que respondê-lo e, por isso, opta pela exoneração. Nestas situações, o § 2º do referido dispositivo legal traz a regra que dá direito ao fiador exonerar-se de sua responsabilidade. Assim expressa, in verbis:
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Para que isso se efetive o fiador deve, dentro do prazo de trinta dias a partir do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, que é quem deve comunicar o fiador, expressar a sua vontade de exonerar-se da responsabilidade pela garantia. No entanto, o fiador ainda fica responsável por todos os efeitos da fiança pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após notificar o locador de que irá exonerar-se. Este prazo visa atribuir tempo hábil para a efetivação de nova garantia que possa satisfazer o negócio jurídico.
