A Presidência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da Seção de Direito Privado, divulgou no mês de fevereiro de 2016 seis novas súmulas que atingem diretamente a compra e venda de imóveis na planta e determinam a responsabilidade do vendedor (incorporadores e/ou construtores), além de apresentar limites ao direito do comprador de imóvel.
Essas seis novas súmulas representam o que há de mais atual sobre o entendimento dos Desembargadores que compõe da 1ª a 10ª Câmara de Direito Privado e que anualmente julgam milhares de processos envolvendo: a) atraso na entrega de empreendimento; b) rescisão por atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da incorporadora; c) alegações de caso fortuito e força maior para a conclusão de empreendimentos; d) aplicação de correção monetária sobre o saldo devedor do contrato do comprador; e) indenização por lucros cessantes em caso de atraso gerado pelo vendedor na entrega do imóvel; e f) a validade ou não do prazo de tolerância de 180 dias comumente presente nos contratos de compromisso de venda e compra.
Entenda o significado dessas novas determinações e o que isso pode impactar na vida de quem compra ou pensa em comprar um imóvel, especialmente na planta.
- Súmula 159: É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil.
Com a nova súmula 159, o TJSP consolidou o entendimento de que não é cabível a condenação da vendedora (incorporadora e/ou construtora) no pagamento de multa contratual por equidade, acabando com a tese desenvolvida por alguns advogados no sentido de que, por exemplo, se no contrato há multa de 2% em favor da vendedora caso o comprador atrase o pagamento de parcela, o mesmo direito seria assegurado ao adquirente em caso de atraso na entrega do imóvel por culpa da vendedora.
- Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
A nova súmula 160 é muito importante, pois esse entendimento determina a responsabilidade da vendedora (incorporadora e/ou construtora) perante o comprador até o momento da efetiva entrega do imóvel, independentemente do auto de conclusão de obra, ou “habite-se”, ter sido expedido dentro do prazo de entrega previsto no contrato.
Esse entendimento da súmula 160, convém destacar, já era amplamente difundido por Juízes e Desembargadores.
- Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
A súmula 161 literalmente sepulta a alegação apresentada pela vendedora (incorporadora e/ou construtora) no sentido de que a obra atrasou por conta de suposto excesso de chuvas, falta de mão de obra ou materiais, além de culpar órgãos públicos, tais como: companhias de gás e eletricidade, Prefeitura, entidades relacionadas ao abastecimento de água e saneamento no município, dentre outros.
O entendimento do TJSP determina, portanto, que a responsabilidade da vendedora (incorporadora e/ou construtora) é exatamente aquela prevista no prazo de entrega estipulado no contrato de compromisso de venda e compra, sem nenhuma possibilidade de prorrogação além da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
- Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
Esse entendimento consolida a perfeita possibilidade de condenação da vendedora (incorporadora e/ou construtora) no pagamento de indenização por lucros cessantes ao comprador, uma vez que o prazo máximo de entrega previsto no contrato expirou.
O novo entendimento também acaba de uma vez por todas com qualquer possibilidade de discussão por parte da vendedora (incorporadora e/ou construtora) sobre a ausência de demonstração de efetivo prejuízo pelo comprador, a fim de ser possível a condenação da empresa no pagamento da indenização por danos materiais, caracterizada nos lucros cessantes.
- Súmula 163: O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.
Esse novo entendimento categoricamente afirma que, mesmo a vendedora (incorporadora e/ou construtora) atrasando a entrega do imóvel, em prazo até mesmo superior ao da tolerância dos 180 (cento e oitenta) dias, poderá continuar a incidir correção monetária sobre o saldo devedor do comprador.
Ou seja, se a vendedora (incorporadora e/ou construtora) atrasar a obra por um ano, por exemplo, poderá continuar a inflar o saldo devedor através do INCC – normalmente é esse o índice eleito no contrato para a correção monatéria – ao comprador, e isso não é algo considerado ilegal pelo Poder Judiciário.
Por outro lado, a nova súmula 163 determina a ilegalidade da vendedora (incorporadora e/ou construtora) incidir multa e juros sobre o saldo devedor em caso de atraso na entrega do imóvel após o prazo da tolerância dos 180 (cento e oitenta) dias.
- Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Essa súmula põe fim à velha discussão sobre a legalidade ou não da usual cláusula de tolerância dos 180 (cento e oitenta) dias. Na prática, a nova súmula está alinhada ao entendimento majoritário do TJSP, para o qual, na maioria das Câmaras julgadoras, essa previsão contratual era perfeitamente aceita.
A nova súmula também liquida o entendimento de alguns operadores do Direito que acreditavam que o Poder Judiciário, algum dia, poderia desconsiderar a cláusula de tolerância dos 180 (cento e oitenta) dias.
Portanto, o entendimento que prevalece atualmente no Poder Judiciário do Estado de São Paulo é no sentido de que a cláusula de tolerância dos 180 (cento e oitenta) dias é válida, desde que esteja necessariamente escrita, de forma clara e inteligível.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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