SISTEMAS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS
Conceito
O registro imobiliário, adotado mundialmente, é a forma de se organizar e demonstrar, o titular de determinado direito, sendo sua importância máxime, independente do sistema adotado.
E, os sistemas de registro imobiliário podem ser classificados pelos pontos de vista formal, organizacional ou por seus efeitos produzidos.
Ponto de vista formal, organizacional e por efeito
Os sistemas registrais podem ser classificados pelo ponto de vista formal, organizacional e por efeito produzido. Inicialmente serão apresentados as classificações pelo ponto de vista formal
a) por transcrição
Esse sistema visa a transcrição integral do título originário do direito, sendo necessário não somente os dados relativos aos direitos reais mas sim também todos os aspectos obrigacionais daquele título.
Exemplo desse sistema é o francês, no qual o próprio título de transmissão é arquivado na pasta da pessoa do adquirente.
b) por inscrição
O registro corresponde a um resumo do título, extraindo deste apenas as informações que tenha cunho relacionado ao direito real em si. Somente essas informações são passiveis de publicação por meio de registro em razão do seu objetivo, que é a publicidade do ato contra terceiros.
Exemplo deste modelo é o sistema brasileiro, que sera estudado mais à frente.
c) por classificação
Nesse caso os livros de registro são apresentados por formulários com algumas lacunas para serem preenchidas. Ocorrem nos sistemas onde a quantidade de direitos registráveis é limitada por um rol taxativo.
Exemplo deste modelo é o sistema alemão em que possui sistema rígido de como deve ser apresentado o título, de forma que se preenche no livro apenas o nome do título, e após os elementos que admitem sua variação.
Sob o ponto de vista organizacional, podemos classificar os sistemas da seguinte forma:
a) por fólio real
Neste caso, os lançamentos de direitos reais são estruturados na matrícula do imóvel, ou seja, os direitos são individualizados por imóveis e estes por sua matrícula individual, sendo um exemplo desse sistema o brasileiro.
b) por fólio pessoal
Neste caso, o imóvel não é o foco, mas sim as pessoas envolvidas na relação contratual. Assim para se localizar a situação de determinado imóvel, deve-se buscar o arquivo de seu proprietário, através de seu indicador pessoal.
Finalmente, sob o ponto de vista dos efeitos que são produzidos, podem ser classificados em:
a) Sistema de inoponibilidade, de registro de documento ou declarativo
Esse sistema, adotado por diversos países europeus, se baseia no fato de que
o direito real se consitui com a criação do título e não de seu registro.
Assim, o registro do título possui o único propósito de conferir publicidade para o direito preexistente, garantindo assim proteção contra terceiros que tenham adquirido o mesmo direito no mesmo período ou até mesmo anteriormente, que, contudo, não tenham efetuado o registro de seu título, servindo tal documento como prova pré constituída em caso de demandas judiciais.
b) Sistema francês
Fundado no sistema anterior, o sistema francês possui algumas peculiaridades, a saber:
Adota o sistema da publicidade material restrita, ou seja, somente aqueles que comprovarem legítimo interesse jurídico poderão acessar as informações de determinado imóvel.
Possui uma limitação legal dos direitos que poderão ser registrados por meio de título, ou seja, possui rol numerus clausus.
Após a criação do título, o adquirente do direito possui a obrigação legal de realizar sua devida inscrição no prazo de 3 (três) meses, sob pena de multa e a responsabilidade de arcar pelos prejuízos causados a terceiros por seu atraso.
Tal como o sistema brasileiro, adota-se o princípio da continuidade, ou seja, para se efetuar o registro de transferência de algum direito, deve-se estar previamente registrada a propriedade do direito do transmitente, sob pena de não aceitação do registro.
No mais, o referido sistema adota integralmente os moldes do sistema de inoponibilidade.
c) Sistema de presunção de exatidão, da fé pública ou de inscrição constitutiva relativa
Conforme o nome já pressupõe, o direito real neste sistema somente se constitui com o registro, motivo pelo qual existe um sistema de controle rígido para se registrar o título.
Assim, a regra é que somente é proprietário aquele que se encontra presente no Registro de Imóveis, salvo qualquer possibilidade impugnação da titularidade.
d) Sistema alemão
O sistema alemão, fundado no sistema de inscrição constitutiva relativa, possui regras parecidas com o sistema brasileiro, razão pela qual merece alguns destaques.
Neste sistema, o contrato realizado pelas partes gera apenas vinculo entre estas, não tendo força de transmitir ou constituir direito real, sendo esta fase chamada de obrigacional.
Após este momento inicia-se a segunda fase, chamada de Auflassung que trata da efetiva manifestação no Registro de Imóveis, devendo esta ser clara e inequívoca, não sendo permitida condição ou termo eis que é necessário desvincular o título que originou o direito real ao registro, e, após este, sua presunção de veracidade é absoluta, e inafastável, ainda que constatado vício que possibilitaria sua invalidação.
Este modelo alemão se funda no princípio da abstração, que determina que os contratos obrigacionais e o contrato real são independentes de forma que o um vício constatado no primeiro não gera invalidade do segundo.
Contudo, isso não significa que o registrador não examine o contrato obrigacional para verificar a existência ou não de vícios naquele, devendo apenas deferir o registro quando possuir certeza da inexistência de mácula na fase obrigacional.
Por outro lado, possui algumas semelhanças com o sistema francês, tais como o sistema da publicidade material restrita, ou seja, somente aqueles que comprovarem legítimo interesse jurídico poderão acessar as informações de determinado imóvel.
Da mesma forma, adota-se o princípio da continuidade, ou seja, para se efetuar o registro de transferência de algum direito, deve-se estar previamente registrada a propriedade do direito do transmitente, sob pena de não aceitação do registro.
e) Sistema de inatacabilidade ou sistema de inscrição constitutiva absoluta ou substantiva
Esse sistema possui uma forma de controle maior, e por esse motivo o direito real em questão é inatacável.
Inicialmente, para se poder realizar o registro, o direito real é examinado minuciosamente, para se averigar sua veracidade e realidade, que após sendo confirmadas, emite-se um título em duplicata, sendo uma via arquivada no registro e outra via entregue ao requerente.
Ressalte-se que, todas as futuras transmissões devem ser realizadas em ambas as vias, e no caso de discordância entre estas, considera-se somente a que se encontra arquivada no fólio real.
O maior exemplo deste modelo é o sistema australiano, que por sua vez conferiu os moldes ao atual sistema Torrens no Brasil.
No próximo artigo, falaremos sobre o sistema Torrens, fazendo ainda uma comparação entre o sistema Brasileiro e o sistema Australiano.
Um abraço e uma excelente semana!
Referências
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, Prática e jurisprudência
– 16ª Edição – São Paulo, Saraiva.
FUKASSAWA, Fernando. Regularização Fundiária Urbana, 1º Ed. 2013, São Paulo, Saraiva
LEVY Wilson; Nalini, José Renato. Regularização Fundiária, 2º Edição, 2014, São Paulo, Ed. Forense
SERRA, Marcio Guerra. Registro de Imóveis I: Parte Geral – 1ª Edição – São Paulo, Saraiva, 2013.
SERRA, Marcio Guerra. Registro de Imóveis II: Atos Ordinatórios – 1ª Edição – São Paulo, Saraiva, 2013.
SERRA, Marcio Guerra. Registro de Imóveis III: Procedimentos Especiais – 1ª Edição – São Paulo, Saraiva, 2013.
