A natureza de título extrajudicial para as cobranças condominiais em atraso garante os princípios básicos de certeza, liquidez e exigibilidade, e asseguram, através da aplicação jurídica correta, a solução do conflito de maneira rápida e eficiente.

O novo Código de Processo Civil (CPC) começou a vigorar no último dia 18 de março e trouxe importantes alterações na forma de cobrança das cotas condominiais em atraso.

A mais importante delas é a que estabelece que as cotas passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que faz com que a cobrança ocorra judicialmente, através de execução, e torna o recebimento da dívida bem mais rápido.

De acordo com o Código Civil, é dever do condômino arcar com o pagamento do rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, desde que aprovadas em assembleia. O provento desses custos é que dá origem à instituição do condomínio, com uma Convenção Condominial, onde todos possuem direitos e deveres.

No novo normativo, os condomínios não esperam mais pela fase de conhecimento – na qual se produzem as provas necessárias para que o julgador tenha elementos suficientes para proferir uma sentença –, pois, com a natureza de título extrajudicial, o crédito da taxa condominial passa a ser executado.

A partir da citação do devedor, haverá o prazo de três dias para a quitação da dívida ou a nomeação de bens que serão penhorados, sob o risco de que o imóvel que originou o passivo entre no rol empenhado.

Na prática, isso significa que, não ocorrendo o pagamento do saldo devedor no prazo de três dias, o Oficial de Justiça voltará à localização do condômino para lavrar a Ordem de Penhora – documento que informa que o bem servirá de garantia da dívida. Essa informação também constará na matrícula do imóvel e no atestado devolvido ao processo judicial para a continuidade do processo de cobrança.

Outra inovação do novo CPC é a autorização do Oficial de Justiça realizar a intimação do devedor através da entrega da correspondência ao funcionário da portaria. Este poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, a ausência do destinatário do documento.

A citação também poderá ser enviada por correio, bastando que o responsável pelo recebimento das correspondências assine o aviso remetido (A.R).


Prazo para Recurso

Com a junção da Ordem de Penhora ao processo, o devedor terá o prazo de 15 dias para ingressar com recurso. Neste, também existe uma importante mudança trazida pelo Código de Processo Civil: o embargo somente será recebido pelo juiz, se abordar questões técnicas, como excesso de execução ou erro de penhora; e não mais como uma simples defesa por parte do executado.

Passado o prazo para recurso, o devedor, mediante autorização judicial, poderá ter o nome incluído no Sistema de Proteção ao Crédito (SPC). O próximo passo será o leilão, cujo bem poderá ser vendido a qualquer preço, exceto se o valor for muito abaixo do praticado no mercado.


 Documentos necessários para a execução

Para a petição inicial do processo de execução, é necessário anexar o título de propriedade, a ata de eleição do síndico, a planilha da dívida contendo o valor principal, juros, multa, correção monetária; e a ata com a previsão orçamentária e a devida divisão de valores para cada unidade, além da segunda via dos boletos não pagos.

Se a unidade devedora possuir fiador ou credor hipotecário ou usufrutuário, o mesmo também deverá ser intimado.

No caso de não haver a disponibilidade de todos os documentos citados acima, é possível ingressar com uma ação de cobrança de cotas do condomínio, ao invés da execução.

O que pode-se concluir é que a natureza de título extrajudicial para as cobranças condominiais em atraso garante os princípios básicos de certeza, liquidez e exigibilidade, e asseguram, através da aplicação jurídica correta, a solução do conflito de maneira rápida e eficiente.


Autor

  • Renato Savy

    Advogado formado pela Universidade São Francisco. Pós-graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Metrocamp; e em Direito Civil e Processo Civil na Escola Superior de Direito - Proordem.<br>Mestrado em Direito na Universidade Metodista de Piracicaba (Unimep).<br>Titular do escritório Ferraz Sampaio, em Campinas/SP

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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

COLOMBO, Renato Savy. Novo CPC altera forma de cobrança das cotas condominiais em atraso. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4670, 14 abr. 2016. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/48032>. Acesso em: 22 abr. 2019.

Comentários

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    Selma Granato

    Doutor boa tarde eu recebi uma intimação para pagar a minha dívida de condomínio no valor de 58855 reais. Eu não tenho esse dinheiro à vista, é possível parcelar? Como eu devo proceder? Devo ir ao fórum? Preciso de um advogado?

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