O QUE É REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
O conceito legal de regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Muitas vezes a regularização fundiária se confunde com a regularização jurídica dos lotes, vale dizer, com a entrega de um título de propriedade, ou de outro instrumento jurídico que garanta a segurança da posse contra despejos forçados, inclusive em face do poder público.
Com o advento do Estatuto das Cidades, Lei n. 10.257 de 10 de julho de 2001, define-se que o preceito constitucional da função social da propriedade vislumbra grandes perspectivas em direção à democratização do espaço urbano. Dizer que a propriedade urbana precisa cumprir uma função social é o mesmo que afirmar que a terra urbana deve servir ao interesse coletivo em vez de restringir-se ao direito individual de propriedade, buscando o uso socialmente justo e ambientalmente equilibrado do espaço urbano, redução das desigualdades sociais, promoção da justiça social e melhoria da qualidade de vida urbana. Complementando o rol de objetivos da política de desenvolvimento urbano, o poder municipal reforça seu papel fundamental nesse contexto, especificando as limitações e as determinações a serem observadas no trato da propriedade urbana. Cabe ao Município a difícil e fundamental tarefa de avaliar a cidade como um todo, verificando em seu território a melhor solução para os problemas gerados pela ocupação descontrolada, bem como prevenir situações de risco social, organizando áreas e estimulando a regularização fundiária.
A nova legislação de regularização fundiária (MP 759/2016) conseguiu desburocratizar e simplificar ainda mais o processo de regularização, garantindo a segurança jurídica e a viabilização da correção de distorções e de irregularidades.
Já que milhares de pessoas convivem em assentamentos irregulares localizado em área pública, área particular e área de preservação permanente (APP). Sendo os mesmos implantados em desconformidade com a legislação (ambiental, urbanística, civil e registral), bem como imóveis que foram erguidos sem a documentação adequada, como Alvará de Construção e Habite-se, sendo habitados por famílias com renda mensal de até 5 salários mínimos.
Objetivo central da regularização fundiária urbana: é assegurar condições para acesso à terra urbanizada e os direitos sociais à moradia e à cidade, estabelecendo como objetivos específicos: a) identificar os núcleos urbanos informais, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar sua qualidade de vida; b) ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais, a serem regularizados; c) promover a integração social e a geração de emprego e renda; d) estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre estado e sociedade; e) conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher; f) garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas; g) ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes; e h) concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo.
A Regularização Fundiária Urbana (REURB) tem duas modalidades para garantir que o Município promova o acesso à Moradia digna e à segurança na posse, que são: a de interesse social e a de interesse específico. A regularização fundiária de interesse social é aplicável a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, sendo que esta classificação será feita pelo Município ou pelo Distrito Federal. Todos os casos que não se enquadrarem como interesse social serão considerados como regularização de interesse específico (que não sejam consideradas de baixa renda).
O novo marco legal também traz inovações com o conceito de informalidade, tratado como núcleo urbano informal, a legitimação fundiária, a desburocratização dos procedimentos de aprovação e registro, além da criação do direito de laje.
Além disso, altera os conceitos de regularização fundiária urbana, especialmente na definição de área urbana para fins de regularização fundiária e de assentamento irregular para núcleo urbano informal, garantindo, assim, a milhares de pessoa o direito à moradia e à cidade. Ademais, a MP institui uma nova forma de aquisição originária de propriedade, que é a legitimação fundiária pela qual o beneficiário adquire a unidade imobiliária livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando esses disserem respeito ao próprio legitimado.
São legitimados para requerer a regularização fundiária urbana as associações, as entidades e os órgãos públicos aptos, sendo eles: a) a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; b) os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana; c) os proprietários, loteadores ou incorporadores; d) a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e) o Ministério Público.
Outras alterações é que não precisam de um procedimento prévio de demarcação urbanística, ou seja, a titulação é feita diretamente pelo município, e, na legitimação de posse, o beneficiário poderá ter a propriedade convertida se cumprir os requisitos de qualquer das modalidades de usucapião, não somente usucapião urbana prevista no art. 183 da Constituição Federal.
Um dos maiores destaques da Medida Provisória nº 759/2016 é a possibilidade da Regularização em Área de Proteção Permanente (APP). As Áreas de Preservação Permanente são aquelas definidas pelo Código Florestal (Lei Federal nº 12.651/2012) e podem ser ou não cobertas por vegetação nativa, tendo a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica, a biodiversidade, o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.
A Resolução CONAMA nº 369/2006 dispõe sobre os casos excepcionais de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a intervenção ou a supressão de vegetação em Área de Preservação Permanente (APP). Identifica as obras, planos, atividades ou projetos que estariam enquadrados nessa definição, e a regularização fundiária sustentável de área urbana está classificada dentre as ações de interesse social (alínea “c”, inciso II, Art. 2º).
Ou seja, a Regularização Fundiária Urbana em áreas de risco e em áreas de preservação permanente dependerá de estudos técnicos que apontem a viabilidade da regularização, avaliado por meio de estudos técnicos, verificando a possibilidade de equacionamento do risco identificado. Importante informar que se somente parte do núcleo for afetado por riscos geotécnicos, a parcela que não apresenta risco terá o trâmite normal da REURB.
Nas hipóteses de áreas de riscos que não comportem eliminação, correção ou administração, na REURB-S, o Município ou o Distrito Federal procederá à realocação dos ocupantes do núcleo urbano informal, e, na REURB-E, aos responsáveis pela implantação do núcleo informal. Observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 (Código Florestal).
O requerimento da regularização fundiária urbana, será feito por qualquer dos legitimados e direcionado ao Distrito Federal ou ao Município, conforme o caso, gerando, assim, um procedimento administrativo.
Diante do exposto, posso afirmar que a Medida Provisória nº 759/2016 consiste numa verdadeira revolução no processo de regularização e registro dos assentamentos urbanos informais localizados em todo o território nacional, para desse modo garantir a milhares de pessoas domicilio, o direito à moradia e à cidade.
