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Índice negativo e redução nominal do valor do aluguel

O indicador que reajusta a maioria dos contratos de locação, o IGP-M (Índice Geral de Preço – Mercado) da Fundação Getúlio Vargas, vem apresentando queda, o que tem provocado uma dúvida, principalmente ao locatário: o valor do aluguel pode ser reduzido, se a variação anual do IGP-M for negativa?

O indicador que reajusta a maioria dos contratos de locação, o IGP-M (Índice Geral de Preço – Mercado) da Fundação Getúlio Vargas, vem apresentando queda, o que tem provocado uma dúvida, principalmente ao locatário: o valor do aluguel pode ser reduzido, se a variação anual do IGP-M for negativa?

Primeiramente é sempre conveniente sublinhar que é do “reajuste” do valor do aluguel que se cogita, e não da sua “revisão”. Esta última, prevista em lei, pode ser regularmente realizada a cada três anos e repõe o aluguel no preço de mercado.

Repõe porque inicialmente os contratantes celebraram o ajuste pelo valor de mercado; mas, uma série de eventos pode ocorrer, sendo justo o reequilíbrio da economia dessa relação, de modo que seja pago o aluguel correto, considerando os aspectos que o influenciem, tais como as características do imóvel e da região.

Feito o lembrete, deve ser anotado que o IGP-M é um índice inflacionário. Portanto, a simples medida de oscilação do valor efetivo da moeda: com R$ 1 de hoje, compra-se algo menos – ou mais - do que se comprava um ano atrás. Esse “a mais” ou “a menos” é medido pelo índice. E, a aplicação desse índice ao “valor nominal” do aluguel resulta no novo “valor nominal”, mantendo o valor intrínseco desse montante.

Cada índice se distingue dos demais, basicamente, pela metodologia do seu cálculo, pelo organismo que o gera, pelo período que abrange, pelo setor que foca. Nenhum está errado, diga-se, mas cada um se destina a um objeto específico, daí as variações dos seus resultados, entre si.

Assim, o Índice Geral de Preços (IGP), calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, é uma média ponderada dos índices de preços no atacado, de preços ao consumidor e do custo da construção civil, tendo várias modalidades que se diferenciam conforme os períodos em que os dados são obtidos para o cálculo.

O mais famoso é o IGP-M que, devido à ampla aceitação pela população, findou aclamado como o “índice do aluguel”. Cuidado: ele não mede a variação do aluguel, é simplesmente utilizado para calcular o reajuste do aluguel.

O que diz a legislação? Desde que não vinculem a variação do aluguel à oscilação de moeda estrangeira ou do salário mínimo, locador e locatário poderão escolher quaisquer dos índices inflacionários para o reajuste.

Pois bem, sendo escolhido determinado índice e obedecida a periodicidade legal, os contratantes devem aplicá-lo, exceto se ocorrer, porventura, de o índice escolhido não retratar verdadeiramente a oscilação que deveria medir. Essa situação já ocorreu no Brasil nos tempos em que ditadores mandavam nos índices de inflação, o que não é usual, felizmente. Aplicado o índice, é irrelevante o resultado aritmético. Lembre-se: mediante essa aplicação busca-se a expressão monetária, em reais, do valor original “atualizado”.

Evidentemente, um mesmo índice, conforme o período de apuração, poderá levar a valores divergentes. Buscando exemplos na história: a aplicação anual do reajuste com base no IGP-M, em julho de 2009, redundou no fator de 1,0152 e, no mês de agosto seguinte, no fator de 0,9933.

Ou seja, reajustes em julho elevaram o valor nominal e em agosto o reduziram, situação bem mais gritante do que a atualmente experimentada. Porém, não existirá perplexidade, bastando recordar que se trata do elementar cálculo da oscilação do valor efetivo da moeda, que é assim preservado, exatamente como quer a lei e querem os contratantes.

Abrem-se parênteses para recordar que se imagina vez por outra, prever que somente a “variação positiva” do índice seria aplicada no cálculo do reajuste do aluguel. É previsão errada e perigosa, entretanto.

Errada, diante do que já se analisou, e perigosa; pois ignorar a diminuição do valor nominal desvirtuaria o equilíbrio contratual e poderia, até ser considerado como “revisão” do valor, impedindo a reposição ao valor de mercado nos três anos seguintes.

Lembrada a mecânica dos reajustes, é razoável concluir que será legal a redução da expressão monetária (o valor nominal) do aluguel, como o é, a elevação. Afinal, trata-se de conservar o contrato preservando-se o seu âmago: o equilíbrio da relação entre os celebrantes.

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Sobre o autor
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Jaques Bushatsky

advogado, diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI), sócio correspondente para São Paulo da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

BUSHATSKY, Jaques. Índice negativo e redução nominal do valor do aluguel. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 22, n. 5179, 5 set. 2017. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/60155. Acesso em: 25 mai. 2022.

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