Ocorrendo o inadimplemento do promitente comprador, desponta para o promitente vendedor a opção entre cobrar o preço ou resolver o contrato, nos termos do artigo 475 do Código Civil 2002.
Da violação ao direito a uma prestação (recebimento do preço contratado no compromisso de compra e venda) nasce a pretensão de exigir o pagamento das parcelas não adimplidas pelo promitente comprador, sendo que esta pretensão de cobrança se submete ao prazo prescricional.
O prazo prescricional aplicável aos compromissos de compra e venda é o quinquenal (inc. I do §5º do art. 206. do Código Civil 2002), já que se trata de pretensão de cobrar dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, atentando-se à regra de transição contida no artigo 2.028 do Código Civil de 2002.
Ao contrário do direito de cobrança, o direito de resolução supõe e requer uma manifestação de vontade unilateral do contratante, com o propósito de formar (porque transforma um estado jurídico) ou extinguir (porque essa transformação desfaz a eficácia jurídica já produzida) relações jurídicas concretas, de modo que a doutrina mais moderna o tem tratado como direito potestativo.
Tendo em vista a natureza jurídica de direito potestativo, o direito de resolução é desprovido de pretensão, pois seu exercício atua sobre o outro, como uma sujeição, não sendo, portanto, passível de prescrição, mas, sim, de decadência. Assim explica CRISTIANO CHAVES e NELSON ROSENVALD1: “a prescrição atinge os direitos armados com a pretensão (que são os direitos subjetivos), enquanto a decadência ou caducidade fulmina os direitos sem pretensão (os direitos potestativos)”.
Constata-se, portanto, que o promitente vendedor possui o direito potestativo de rescindir o contrato que foi inadimplido pelo promitente comprador, de modo que a presente ação se submete a prazo decadencial, e não a prazo prescricional.
Ensina José CARLOS MOREIRA ALVES2 que “ocorre a decadência quando um direito potestativo não é exercido, extrajudicialmente ou judicialmente, dentro do prazo para exercê-lo, o que provoca a decadência desse direito potestativo. Ora, os direitos potestativos são direitos sem pretensão, pois são insuscetíveis de violação, já que a eles não se opõe um dever de quem quer que seja, mas uma sujeição de alguém”.
Todavia, a ação de resolução contratual não tem prazo decadencial fixado em lei, inexistindo também dispositivo legal que expressamente estipule uma regra geral, como acontece com os prazos prescricionais (art. 205. do Código Civil).
De acordo com RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR3, apesar de o direito de resolução não ser passível de prescrição, por ser inconciliável com sua natureza jurídica, “é preciso observar que o direito de crédito pode ter sua pretensão encoberta pela prescrição (prescrição de ação pessoal), persistindo o direito, porém, não mais exigível” e conclui: "portanto, o direito de resolução se extingue por efeito da prescrição da pretensão creditícia".
Igualmente, ensina PONTES DE MIRANDA4 que a ação de resolução, em vista de sua natureza de direito formativo extintivo, não tem prazo fixado de decadência para ser proposta. Por óbvio, entretanto, está atrelada a um direito de crédito do alienante do imóvel, de tal arte que, “prescrita a ação de pretensão creditícia, ficaria sem base a ação de resolução”, extinguindo-se o direito potestativo junto à dívida, de modo que, se o credor não mais pode cobrar, não mais pode pedir a resolução ou a resilição por inadimplemento, porque o promitente comprador não mais tem obrigação de prestar, embora deva. Concluindo que “Não há prescrição; há encobrimento do elemento, inadimplemento, necessário ao suporte fático da resolução ou da resilição”.
Assim, o que acontece é a prescrição indireta do direito potestativo de resolver o contrato, já que prescrita a obrigação, não mais persiste a pretensão de entrega da coisa, ou indenizatória, logo, o inadimplemento da obrigação de pagar o preço avençado não pode ser fundamento para a resolução do contrato.
Neste sentido vem se posicionando o E. Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento das apelações nº 1033654-67.2014.8.26.00025, nº 0001230-14.2013.8.26.02966 e nº 0016849-74.2008.8.26.01617 a título de exemplo, como também converge o entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps nº 770746/RJ8 e nº 208.492/DF9, sob relatoria dos Ilustres Ministros Nancy Andrighi e Ruy Rosado de Aguiar.
Vale asseverar que a prescrição do direito de exigir valores abarca não só a pretensão relativa ao recebimento da dívida em si, mas também qualquer outra consequência do inadimplemento, como a resolução cumulada com perdas e danos. De maneira que não faria sentido que o promitente vendedor não mais pudesse exigir judicialmente o preço, mas, em razão de seu inadimplemento, obtivesse a medida mais vigorosa de resolução do contrato contra o promitente comprador.
Ademais, não se pode olvidar da função da prescrição, de sepultar, depois do decurso de tempo razoável, as incertezas do exercício da pretensão, razão pela qual a prescrição indireta funciona como fator de segurança jurídica, evitando a eternização dos direitos de crédito. Assim, é razoável que se o promitente vendedor permaneceu inerte por mais de cinco anos, perdendo a pretensão de cobrar o preço, não pode, assim, criar situação de permanente incerteza.
Portanto, o direito à rescisão por inadimplemento tão somente subsiste enquanto não prescrita a pretensão de cobrança das parcelas inadimplidas, extinguindo-se o direito à rescisão contratual se extinta dívida pela prescrição, pois o elemento inadimplemento é necessário ao suporte fático da resolução.
Notas
1 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. 12º ed. revista, ampliada e atualizada. Salvador: Editora Jus Podivm, 2014. p. 694.
2 MOREIRA ALVES, José Carlos, A parte geral do Projeto de Código Civil Brasileiro, p. 161.
3 AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado. Comentários ao Novo Código Civil. Vol. VI. Tomo II. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2011, p.467.
4 PONTES DE MIRANDA, Tratado de Direito Privado, vol. XXV, p. 365.
5 TJSP, Apelação n. 1033654-67.2014.8.26.0002, Relator(a): Francisco Loureiro; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 15/12/2015; Data de registro: 17/12/2015.
6 TJSP, Apelação n. 0001230-14.2013.8.26.0296, Relator: Araldo Telles; Comarca: Jaguariúna; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 23/08/2016; Data de registro: 24/08/2016).
7 TJSP, Apelação 0016849-74.2008.8.26.0161, Relator(a): Carlos Alberto de Salles; Comarca: Diadema; Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 24/10/2016; Data de registro: 24/10/2016).
8 STJ, REsp n. 770746. RJ 2005/0018420-5, Rel. Ministra Nancy Andrighi, data de julgamento 05.09.2006, 3ª Turma, DJe 30.10.2006.
9 STJ, REsp n.208.492/DF, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, data de julgamento 05.09.2006, 3ª Turma, DJe 03.09.2001.
