Saiba qual é o momento correto para que as construtoras possam cobrar as taxas condominiais dos compradores das unidades.

Primeiramente, gostaria de me desculpar pela ausência do artigo da semana passada, que deveria ter sido postado no dia 27/11/2017, mas, em razão de problemas de saúde e a carga de trabalho, não pude cumprir com minha obrigação que, diga-se de passagem, é inteiramente personalíssima, ou seja, a cobrança é somente pessoal e minha para com meus leitores.

Dito isso, passemos ao artigo dessa semana.

Cotidianamente, me deparo com casos em que as construtoras de imóveis condominiais, que ainda se encontram em construção, cobram de seus promissários-compradores (casos em que o imóvel ainda está sendo levantado), as taxas de condomínio.

Tal prática vem sendo considerada pela jurisprudência, principalmente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), ilegal e abusiva, uma vez que as cobranças pelos encargos condominiais devem ser suportados pelo adquirente somente após a efetiva entrega das chaves, momento em que, de fato, o comprador pode adentrar ao imóvel e gozar das benesses do condomínio.

Se a construtora alegar que tais cobranças foram previamente estabelecidas no Contrato de Promessa de Compra e Venda, importante que você saiba que esta cláusula é ilegal e abusiva, não só por força das normas previstas no Código Civil (principalmente a redação do art. 1.345), como também e, principalmente, pelas normas de Defesa do Consumidor.

Perceba: independente da simples liberação do famoso e popularmente conhecido “HABITE-SE” (o “Habite-se” nada mais é do que o Auto de Conclusão da Obra, uma Certidão expedida pela Prefeitura do local onde o imóvel está sendo construído, atestando que este está apto a ser habitado e supriu as exigências que as leis municipais estabelecem), as taxas condominiais só são passiveis de cobrança após a efetiva entrada do comprador no imóvel, o que se perfaz mediante a entrega das chaves.

Consegue entender a importância desse ato solene, inclusive com reconhecimento dessa importância pela jurisprudência e legislação?

Aliás, a transferência da propriedade do imóvel feito pelo promissário-comprador através da Escritura Pública no Cartório de Registro Geral de Imóveis e averbação na matricula do referido, também não serve como critério para responsabilizá-lo pelos pagamentos das taxas condominiais.

STJ e os Tribunais de Justiça do Brasil já pacificaram o entendimento de que a responsabilidade pelas despesas de condomínio só são repassadas ao comprador e, portanto, condômino, com a efetiva entrega das chaves ou com a caracterização da efetiva posse na pessoa do comprador.

Faço questão de trazer um recente julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que esclarece exatamente o que se quer demonstrar neste presente artigo, principalmente o trecho em negrito, senão, vejamos (ipsis litteris):

“1. As relações decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda, entabulado entre construtora e adquirente se enquadra nos conceitos de fornecedor e consumidor, esculpidos nos artigos  e  do Código de Defesa do Consumidor.
2. (...) 
3. O STJ (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra Nancy ANDRIGHI, 3ª TURMA, j:06/09/2011, DJe 13/09/2011) assegura que "a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais".
(TJ-DF 20150110530804 0015180-62.2015.8.07.0001, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 14/12/2016, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/03/2017 . Pág.: 585/587)

Quanto ao STJ, objetivando encurtar o presente artigo, deixo aqui o registro que pode o leitor, através do próprio site www.stj.jus.br, na opção de “JURISPRUDÊNCIAS”, pesquisar o Informativo nº 0560, de 2015 ou ainda o Recurso Especial nº 1.345.331 do Rio Grande do Sul, que baseou o informativo citado, e que segue a mesma linha de raciocínio do julgado do TJ-DF.

Aproveito ainda para acrescentar: a retenção das chaves por parte das construtoras, alegando que só as entregarão mediante o pagamento dos débitos condominiais e/ou do IPTU é prática abusiva, ilegal e injustificada, ensejando ao comprador o direito de reaver seus prejuízos moral e materialmente.

Dito isso, todo o embaraço ocasionado pelo atraso na entrega das chaves, com a consequente cobrança, por parte da construtora, dos encargos condominiais e ou de IPTU, torna passível o ajuizamento da AÇÃO JUDICIAL pelo comprador, visando reaver, como dito, os prejuízos de ordem material e moral, desde que, e isso é o ponto crucial, fique configurada a CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA.

Assim sendo, cada situação merece atenção especial. Até porque, como já deixei claro, meu objetivo é apenas elucidar as questões principais dos casos do dia a dia, ficando à cargo da análise detida e detalhada da situação no momento oportuno.

Portanto, na hipótese de ter acontecido ou estar acontecendo ocasiões parecidas como as aqui descritas, procure imediatamente um ADVOGADO ESPECIALISTA e de sua confiança, guarde e leve toda a documentação pertinente a fim de esclarecer suas dúvidas e conhecer dos seus direitos.

Lembro ainda que existem casos em o atraso na entrega do imóvel se dá por culpa do Banco e o que o comprador pode fazer quando não consegue mais suportar o pagamento das parcelas do imóvel financiado, podendo o caro leitor acessar neste link, ficando aqui meu convite para a leitura.

Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!

Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!


Autor

  • Pérecles Ribeiro Reges

    Bacharel em Direito e Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

    Ênfase em Prática Civilista pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS)

    Advogado civilista, especializado em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário, atuante, também, nas áreas do Direito de Família e Direito Empresarial .

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