Títulos sujeitos ao Registro Imobiliário
O ordenamento jurídico brasileiro exige para a constituição, transmissão e extinção dos direitos reais imobiliários a conjugação de duas coisas: título e registro. O título é a forma sob a qual deve estar revestido o direito, é o invólucro que contém o direito real; enquanto que o registro é o modo pelo qual esse direito se constitui e se torna válido juridicamente.
Dessa forma, o título registral pode ser definido, no seu aspecto formal, como o documento que autoriza a inscrição de um direito, ato ou fato jurídico no registro de imóveis. E, de acordo com o art. 221 da LRP, os títulos aptos à inscrição imobiliária podem ser:
Públicos:
a) Escrituras públicas (lavradas em serviço notarial ou consulado brasileiro);
b) Títulos administrativos (ex: carta de habite-se, declaração de numeração predial, declaração de tombamento, etc.).
c) Títulos judiciais (ex.: formal de partilha, carta de arrematação, carta de adjudicação, certidões, mandados, etc.).
Particularidades
Todo e qualquer documento particular autorizado em lei, como por exemplo, instrumento particular de compra e venda lavrado por instituição do SFH (art. 221, II, da LRP), ou do SFI (art. 38 da Lei nº 9.514/97), ou de imóvel de valor menor ou igual a 30 salários mínimos (art. 108 do CC), memorial de incorporação imobiliária (art. 32 da Lei n.° 4.591/64), etc.
Estrangeiros
Os documentos estrangeiros, para surtirem efeito no Brasil precisam ser legalizados (chancelados pelo consulado ou embaixada brasileira), traduzidos por tradutor público (Decreto n° 13.609/43) e registrados em Serviço Registral de Títulos e Documentos, tanto os públicos quanto os particulares, observando-se o disposto nos arts. 221, III; 129, §6º, e 148 da LRP, arts. 9º, §1º; 13; e 14 da LICC e art. 224 do CC.
Atos, Fatos e Direitos Sujeitos ao Registro Imobiliário
Os títulos, em seu sentido formal, são invólucros onde se aninha um ou mais direitos, sendo que nem todos os direitos têm acesso ao registro imobiliário, mas apenas os direitos reais imobiliários, ou direitos obrigacionais determinados em lei, ou, ainda, outros direitos, atos e fatos jurídicos que de qualquer modo influenciem o imóvel ou as pessoas a ele relacionadas (títulos em sentido material).
Assim, o ponto de partida para a verificação da inscritibilidade de um ato, fato ou direito no sistema registral é o art. 167 da LRP, já que lá estão previstos os principais atos, fatos e direitos registráveis ou averbáveis. Todavia, não é só nesse artigo que se encontram os atos passíveis de inscrição, mas em vários outros diplomas legais, tais como: Lei das Sociedades Anônimas (Lei n° 6.404/76), Lei dos Fundos de Investimento Imobiliário (Lei n° 8.668/93), Lei do Patrimônio de Afetação (Lei n° 10.931/2004), Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) etc.
Por fim, vale lembrar que ainda há divergência entre doutrinadores quanto à taxatividade ou não dos atos registráveis e averbáveis, havendo os que dizem ser taxativos (numerus clausulus) ambos os incisos do art. 167; os que dizem ser ambos enunciativos (numerus apertus); e os que afirmam ser taxativos os atos registráveis e enunciativos os atos averbáveis. Fato é que o art. 167, II, item 5, e o art. 246, caput, da LRP deixam clara a possibilidade de se averbar outros atos não previstos expressamente na LRP ou qualquer outra lei, bastando que tenha relação ou influência no imóvel, nas pessoas ou no registro (princípio da concentração).
Adaptado do material da pós graduação em Direito Notarial e Registral da Ucam
