Demarcação é uma operação que se assinala a linha divisória entre dois prédios com a finalidade de torná-la visível. Demarcar significa fixar marcos. A ação demarcatória visa fazer cessar a confusão de limites entre imóveis confinantes, seja fixando novos limites para cada um, seja aviventando os limites existentes, mas que se encontram apagados. Tem legitimidade ativa o proprietário, de modo que a ação deverá ser instruída com a certidão de propriedade. O condômino, o enfiteuta e o nu-proprietário também são legitimados, assim como o promissário comprador, com contrato sem cláusula de arrependimento.
1. Fundamentos
A ação de demarcação, como quase todas as ações de procedimentos especiais, possui dispositivos legais tanto na legislação processual como de direito material.
A demarcação encontra-se disposta nos artigos 1297 e 1298 do Código Civil.
No Código de Processo Civil, a ação demarcatória vem regulada nos artigos 569 a 598.
2. Conceito e hipóteses
Demarcação é a operação por meio da qual se fixa ou delimita a linha divisória entre dois terrenos, assinalando-as, em seguida, com elementos materiais sobre o solo.
Na grande maioria dos negócios jurídicos, o adquirente já recebe a propriedade imobiliária com seus limites definidos no título de aquisição e já assinalados no terreno, pois é da essência do domínio justamente essa individualização do objeto. Mas casos há em que o título aquisitivo não define convenientemente a linha divisória entre dois ou mais prédios. E é exatamente aí, para salvaguardar tais situações, que existe o procedimento demarcatório.
A demarcação objetiva evitar esbulhos e contestações que a falta de sinais visíveis dos limites da propriedade imobiliária possam acarretar aos proprietários de imóveis limítrofes.
Para que a ação demarcatória seja proposta, é preciso que exista uma situação litigiosa entre os confinantes.
É que ao proprietário concede-se a faculdade (constranger, no dizer do artigo 1297 do CC) de exigir de seu confinante que se submeta à operação de demarcação, cujo objetivo é, justamente, individuar e precisar o objeto da propriedade. Entretanto, quando o confrontante não se submete, voluntariamente, à pretensão de demarcar, o proprietário dispõe da ação de demarcação, a chamada “actio finium regundorum”.
Casos em que a ação demarcatória poderá ser admitida:
nas hipóteses em que, entre os prédios confinantes, não há e nem nunca houve a fixação da linha demarcatória;
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nas hipóteses em que, os marcos foram destruídos em virtude da ação do tempo ou tenham desaparecido ou tenham se tornado confusos, impossibilitando-se, com isso, a sua perfeita identificação;
nas hipóteses em que, quando constarem descrições divergentes a respeito da linha demarcatória, nos documentos dos prédios confinantes, de modo que surja a necessidade de estabelecer, por sentença, qual delas corresponde à verdadeira linha de limite entre os imóveis.
3. Requisitos
O Código de Processo Civil, anuncia que a ação de demarcação é aquela de “terras particulares”. Neste sentido quis ressaltar a existência de outro procedimento próprio para o deslinde das terras devolutas que se faz através da Ação Discriminatória, regulada pela Lei 6.383, de 1976.
Há terras, no entanto, que se acham no domínio da União, Estados ou Municípios sem serem devolutas. Tais pessoas jurídicas de direito público têm-lhes o domínio, mas por aquisição entre vivos ou causa de morte e não em virtude da carência de sua legitimação no domínio particular. Neste caso, os bens são públicos, mas se consideram de domínio particular do ente público e estão sujeitos à ação de demarcação”.
Para exercer o direito de demarcar, é necessário a existência de um imóvel de propriedade privada, tanto urbano como rural. Posteriormente, é indispensável que os dois prédios estejam na especial situação de lindeiros, denominada contigüidade.
Não é outro o entendimento jurisprudencial:
DEMARCATÓRIA – Requisitos – Fixação da linha demarcatória entre os prédios confinantes e a descrição da linha divisória que pretende seja a certa – Falta – Ausência de vestígios físicos dos marcos ou mesmo que eles não tenham sido implantados no solo – Irrelevância – Interesse na obtenção da prestação jurisdicional demonstrado – Anulação do feito a partir da juntada do laudo pericial.
4. Prédios contíguos
A contiguidade entre os prédios é a principal característica da ação demarcatória.
É que o proprietário tem direito de ter o seu prédio sempre discriminado dos demais vizinhos. Mas tal faculdade pressupõe, logicamente, a contigüidade de dois ou mais prédios, porque a não ser junto ao seu vizinho imediato, não tem o proprietário interesse jurídico relevante em marcar os limites de seu terreno.
Se, todavia, desapareceu ou sofreu desvio o leito da estrada ou do rio, e, em conseqüência, surgiu uma situação de dúvida e incerteza a respeito dos limites dos dois prédios, parece-me que a confusão dos limites está configurada em razão de fato superveniente que provocou o desaparecimento do limite natural outrora existente”. E, assim a jurisprudência do TJPR e TJRS.
4.1. Limites
Limites de um prédio correspondem à uma linha de separação (contínua, reta, curva ou quebrada) entre ele e todos os outros que lhe são lindeiros. Se, no entanto, entre dois terrenos contíguos, de proprietários diversos, inexistem sinais visíveis (naturais ou convencionais), capazes de atestar de forma sensível a linha de confinação entre eles, dá-se o que se chama de “confusão de limites”.
A doutrina e a jurisprudência reforça o entendimento de que não cabe a ação demarcatória quando os prédios contíguos já apresentem sinais exteriores definidores de suas linhas divisórias. Ressalta-se as decisões do TJPR e outras duas exemplares do TJRS.
Criticando tal entendimento, THEODORO JUNIOR ressalva que não o que não se admite é que a simples e imediata comprovação de um muro, por exemplo, possa transformar-se num obstáculo intransponível à ação demarcatória, sem indagar-se como e porque o tapume foi colocado naquela posição. A perda do direito de demarcar, desde que o imóvel nunca tenha sido demarcado de forma válida e eficaz, só ocorrerá por força da prescrição aquisitiva (usucapião) operada em favor do vizinho que estabeleceu a seu bel-prazer a linha de demarcação.
No entanto, a jurisprudência ao dizer que nos casos de cercas divisórias já estabelecidas não cabe a demarcação, mas apenas a reivindicação, não merece ser mantida ou incentivada, pois a simples posse do vizinho, por si só, não pode ter, antes do implemento da prescrição aquisitiva, a eficácia de impedir o exercício ao confinante de um dos atributos do domínio, que é a atitude de demarcar seu imóvel.
Por outro lado, é importante que se frise a indispensabilidade da individuação do imóvel, conforme se depreende da jurisprudência:
DEMARCATÓRIA – Condição de ação – Individuação do imóvel na inicial – Falta – Inviabilidade, ademais, ante a incerteza quanto à própria localização do imóvel – Art. 295, inc. III, do CPC – Carência da ação – Sentença confirmada.
5. Demarcatória e ação reivindicatória
Há um limite, por vezes tênue, entre as ações de demarcação e reivindicação.
É que tanto a demarcatória como a reivindicatória podem ser utilizadas para que o proprietário de um terreno consiga recuperar o trecho do terreno ocupado indevidamente pelo confinante. A diferença entre as duas está em que, na reivindicatória, já se conhece exatamente a linha divisória e a pretensão é de recuperar uma porção certa, além da dita linha; enquanto que na demarcatória, primeiro se investiga e define a linha de separação, para que, por via de conseqüência, se obtenha os terrenos eventualmente ocupados pelo vizinho além das divisas regulares.
Para tal, quando sustenta que a “ação demarcatória não se transmuda em reivindicatória pelo fato de haver intentado aquela com queixa de esbulho e pedido de restituição dos terrenos usurpados. Mas a restituição surgirá como conseqüência natural da demarcação, não porque seja o fundamento da demanda de modo que o autor possa individualiza-la na petição inicial”.
Entre a reivindicação e a demarcação operadas em juízo, a diferença é muito mais de procedimento do que de objetivo último. Ambas são ações reais imobiliárias, isto é, fundadas no domínio e com propósito último de assegurar a posse efetiva da coisa ao seu dono em toda extensão territorial do prédio.
Portanto, o que decide o cabimento ou não da pretensão jurisdicional não é o nome ou o procedimento que o autor dá à ação, mas a relevância de seu pedido. Se há uma lide e se o pedido for deduzido, com satisfação das condições da ação, o juiz terá de realizar a composição do litígio, adaptando-o ao procedimento adequado e não se preocupando com o nome dado pela parte .
Até porque, o pedido demarcatório é muito mais amplo do que o pedido reivindicatório, pois, pressupondo incertezas dos limites, reclama julgamento sobre a linha divisória, além do pedido implícito de recuperar a área em poder do seu lindeiro. Já o pedido reivindicatório, porque parte da certeza dos limites, apenas contém a pretensão de recuperar a coisa. Assim, quem julga uma pretensão demarcatória estará, implicitamente, julgando o pedido de devolução, uma vez que este se contém no primeiro. Desse modo, se o juiz apenas acolhe da pretensão demarcatória a parte relacionada com a reivindicação, não está julgando extra petita, e, sim, acolhendo parte do pedido formulado pelo próprio autor. É o que nos indica a jurisprudência.
6. Acerca da prova
Pairou o entendimento que o proprietário sem posse não teria interesse na demarcação, tendo que, primeiramente reivindicar o prédio, para depois promover à demarcação. Tal hipótese é absolutamente equivocada, pois se há necessidade de demarcar é porque há confusão de limites e reivindicatória pressupõe, justamente, a não existência desta confusão de limites. Portanto, o proprietário não conseguiria, sem a demarcação, individuar o bem reivindicado. Isto demonstra que o correto é demarcar e depois, sim, reivindicar.
Não há na lei exigência quanto a posse como requisito da demarcação. Pode ela, pois, servir de elemento secundário no processo, principalmente naqueles casos de falha nos títulos de domínio, razão em que o juiz deve se orientar pela posse.
O Código Civil, em seu art. 1298, diz que:
“Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro”.
Ainda que não exista posse de qualquer dos confrontantes, o juiz não pode deixar de demarcar os limites dos imóveis, pois o Código Civil prevê em seu art.1298, a partilha ou a adjudicação da área confusa como último critério para encerrar a “actio finium regundorum”.
A primeira regra a ser seguida no juízo de demarcação é, sem dúvida, o exame do título dominial, pois a finalidade primordial da ação é obter o acertamento sobre os limites da propriedade. Tanto é assim que o art.574 do CPC exige a juntada dos títulos de propriedade com a inicial. No entanto, pode ocorrer que a discussão se transfira para o nível da posse, servindo o título dominial apenas como adminículo probatório.
O STF, por sua vez, examinou amplamente a posição doutrinária e jurisprudencial a respeito do problema e concluiu pela dispensabilidade da posse do autor como requisito da ação demarcatória.
Frise-se a seguinte ementa:
DEMARCATÓRIA – Prova – Produção – Levantamento planimétrico do prédio confinante, segundo o que consta de seu título de propriedade – Necessidade – Julgamento baseado em levantamento incompleto e em laudo desprovido de base técnica confiável – Anulação do feito a partir da juntada do laudo pericial.
7. Proprietário e o terceiro possuidor
Ocorre, por vezes, que o autor da demarcatória não tenha a posse do imóvel demarcando em virtude de ocupação de terceiro, e não por invasão do confrontante. A questão pode complicar-se, pois esse terceiro tem em seu favor a possibilidade de intentar Embargos de Terceiro para impedir o prosseguimento dos trabalhos técnicos da divisão (agrimensores etc.). Isto, contudo, não leva à extinção do processo demarcatório, desde que se torne possível a operação sem invadir a área possuída pelo terceiro. A jurisprudência está atenta a esta casuística.
Aliás esta oposição, em certos casos, poderá ser em reivindicatória, indenizatória ou reintegratória.
8. Imprescritibilidade da ação demarcatória
A imprescritibilidade decorre da circunstância de ser uma pretensão típica de domínio, o qual, por sua vez, é imprescritível. Assim, a imprescritibilidade refere-se ao direito de pedir a demarcação enquanto perdura a confusão de limites. O tempo, por si só, não exclui o estado de confusão de limites.
Por vezes acontece que há cessação da confusão de limites, porque, por exemplo, um dos confrontantes assentou sua posse em porção certa do terreno e passou a agir como se aquela linha fosse realmente a que demarcara a sua terra.
Contudo, não é o de prescrição da ação demarcatória. O que houve foi a consolidação nas mãos do vizinho do domínio sobre a faixa duvidosa. Assim sendo, a demarcatória não será mais possível. O usucapião, na hipótese, tornou certo os limites e extinguiu o fato básico da pretensão de demarcar.
9. Objetivos da demarcação
A ação de demarcação tem dupla função e natureza dúplice:
a) adaptar no terreno os limites do prédio, quer de forma originária quando nunca foram assinalados, quer de forma superveniente, quando já assinalados, mas os marcos desapareceram; dessa maneira opera-se a constituição de limites novos, ou a aviventação de limites velhos; b) operar a restituição de terrenos “que se acharem indevidamente na posse do confinante”.
Isso pode colocar, por vezes, em situação idêntica o promovinte e o promovido.
Em síntese, o objetivo especial da demarcatória é o de estabelecer os sinais materiais capazes de discriminar a propriedade privada e, secundariamente, o de recuperar toda e qualquer parcela do imóvel que, indo além da divisa assinalada, esteja na posse indevida do confinante.
A par desses aspectos de natureza real, a faculdade de demarcar produz efeitos no direito obrigacional, como aqueles relativos à partilha das despesas de demarcação e a restituição de frutos e perdas e danos oriundas da posse injusta do confrontante quando se discutir no processo. Estes são objetivos acessórios da ação de demarcação.
10. Aspectos processuais
Como em todos os casos das ações ditas de procedimento especial, são os aspectos processuais que se afiguram de maior relevo para o estudo da “actio finium regundorum”.
10.1. Legitimidade ativa
10.1.1. Propriamente dita
Quando o CPC (art. 569) e o CC (art. 1297) falam em proprietário não tiveram a preocupação de distinguir o proprietário pleno do proprietário limitado (nu-proprietário, usufrutuário, co-proprietário, entre outros), de modo que também estes têm legitimidade para propor a ação de demarcação do prédio sobre o qual incide o seu ius in re.
É necessário observar que as demarcações promovidas pelos titulares de direitos reais limitados somente produzirão efeito de coisa julgada entre aqueles que houverem integrado a relação processual como litisconsortes.
10.1.2. Legitimidade do espólio
Espólio é a universalidade patrimonial deixada pelo “de cujus” enquanto não ultimada a partilha entre os herdeiros e sucessores. Não resta dúvida de que o co-herdeiro, enquanto não ultimada a partilha, é comunheiro no imóvel confinante e, nesta qualidade, pode requerer e promover tudo o que for a bem da comunhão, como o é a demarcação de seus limites.
Salienta-se que a representação do espólio se dá pelo inventariante (CPC, art.12, IX), razão pela qual torna-se desnecessária a citação de todos os herdeiros para a ação demarcatória, a qual terá curso normal apenas com a presença do inventariante.
10.1.3. Legitimidade do possuidor
A demarcação de domínio só cabe ao proprietário. Entretanto, os possuidores têm ação de demarcação de posse. Assim, percebe-se que a disputa de limites não é privilégio dos proprietários, pois podem perfeitamente dois possuidores vizinhos se deparar com a necessidade de demarcar as suas posses. Trata-se de questão possessória e deve ser solucionada em juízo como tal. Ressalta a jurisprudência.
10.2. Legitimidade passiva
Como se resolve a questão da legitimidade passiva?
Certo é que a demarcação não tem a característica de ser um procedimento entre proprietários. O problema que surge em casos de imóveis detidos por meros possuidores está na eficácia da sentença.
Digamos que o promovente apenas cite o possuidor, este estará obrigado a respeitar a autoridade da coisa julgada no que diz respeito à linha demarcada. Mas se o verdadeiro dono recuperar a posse, a ele não será oponível a coisa julgada por não ter participado no processo demarcatório.
Assim, sempre que o promovente de uma ação demarcatória encontrar uma situação difícil de posse e domínio na área vizinha à linha demarcada, propugna a doutrina que seja requerida a citação tanto do possuidor em nome próprio como do titular do domínio que figura no Registro de Imóveis. Só assim a sentença prevalecerá perante todos os possíveis interessados.
10.3. O litisconsórcio
10.3.1. Litisconsórcio necessário
Existe a figura litisconsorcial sob a forma necessária na demarcação quando sobre um ou ambos os imóveis confinantes incidir algum direito real sobre coisa alheia. Nesta hipótese, além da citação do nu-proprietário ou senhorio, deverá haver a citação, de todos possíveis legitimados.
Todavia, o credor hipotecário e o promitente comprador que são titulares de direitos secundários sobre a coisa podem intervir no processo na qualidade de litisconsortes facultativos ou como assistentes litisconsorciais, já que sua presença jamais será a condição de eficácia da sentença.
10.3.2. Litisconsórcio facultativo
A figura do litisconsórcio facultativo mais comum é aquela em que o proprietário ingressa com a ação contra vários vizinhos, vale dizer tentando delimitar sua propriedade de várias outras áreas.
Os for incapaz ou não estiver regularmente representado, a nulidade só atingirá a linha que lhe disser respeito, não afetando em absolutamente nada, os demais réus. Assim ensina, também, a jurisprudência.
10.4. Cumulação da demarcatória com outras ações
10.4.1. Cumulação com a ação de divisão
Inexiste entre essas duas demandas qualquer identidade relativamente aos três elementos de que a doutrina se vale para identificar uma determinada ação, que são o pedido, a causa petendir e as partes”. Portanto, no caso de união, num mesmo processo de ações de demarcação e divisão, nem se poderia dizer que se dera um caso de verdadeira cumulação de ações.
O caso não é propriamente de cúmulo simultâneo, pois os dois procedimentos são até mesmo inconciliáveis para tal fim. O cúmulo previsto em lei é apenas sucessivo. Primeiro resolve-se a questão da demarcação, para depois passar-se ao trabalho divisório”.
Assim a jursiprudência tem admitido a cumulação de ambas:
PRAZO – Ação divisória e demarcatória – Contestação – Litisconsortes com procuradores diversos – Contagem em dobro – Artigo 191 do Código de Processo Civil – Tempestividade – Recurso Provido.
Vislumbra-se, pois, que nem mesmo as partes são iguais nos dois procedimentos, pois enquanto na divisão os condôminos se baseiam na comunhão e exercem a pretensão de partilhar o imóvel comum, na demarcação, a relação processual se trava entre os condôminos de um lado e os confrontantes, de outro.
10.4.2. Cumulação com a ação possessória
Observa-se que não há vantagem alguma na cumulação do procedimento possessório com o demarcatório, pois sendo este um juízo petitório que abrange todas as questões de alta indagação a respeito do direito de propriedade das partes, não tem sentido algum pretender-se a cumulação com uma ação possessória.
Há, contudo no possessório uma diferença sobre o petitório é que naquele admite-se as liminares; mas se houver cumulação, terá que desaparecer o rito especial da possessória, pois prevalecerá o rito ordinário. Retirando-se esta possibilidade da providência liminar parece-nos ineficaz a cumulação de ações. Nesse sentido, vai a jurisprudência.
10.4.3. Cumulação com a queixa de esbulho
O Novo código de processo civil retirou a possibilidade de cumulação das ações. Não há essa previsão.
10.5. Demarcação do imóvel em comunhão
Em sendo o direito de demarcar um atributo da propriedade, conclui-se que se alguém pode reivindicar própria coisa, também é lógico que pode demarcá-la. O requerimento da demarcação por apenas um dos condôminos não significa dizer que o feito possa ser encaminhado até o final somente por ele, pois a própria lei o obriga a citar todos os demais comunheiros como litisconsortes. Daí decorre a natureza dúplice da demarcatória. O princípio contido no art.575 do CPC abre uma exceção à regra de que ninguém poderá ser obrigado a demandar em juízo como autor.
Mas como ingressam os demais condôminos no feito? Fixamos dois posicionamentos.
A hipótese é de litisconsórcio necessário e não unitário, pois “o condômino pode assumir posição processual divergente a respeito da linha demarcatória e até mesmo contestar a ação, alegando, por exemplo, a inexistência de confusão de limites, postulando, no caso, a improcedência da demarcatória”.
O caso é de litisconsórcio necessário unitário, pois sendo vários proprietários do imóvel em comunhão, não poderá ele ser demarcado para uns e outros não. Daí a ineficácia para todos, inclusive para quem participou do feito, da sentença que julgar a demarcação, sem a presença de todos os condôminos”.
