A regra aplicada aos contratos em geral é a da obrigatoriedade, ou seja, uma vez firmado pelas partes, o contrato não poderá ser modificado, a não ser que haja concordância de todos os seus signatários quanto à mudança do que foi ajustado. Essa regra, no entanto, comporta exceção que se dá justamente naqueles casos em que se verifica a ocorrência de algo inusitado, completamente surpreendente e que, por conta disso, faz com que o cumprimento do contrato acabe por não ser possível ou então gere a uma das partes um sacrifício desproporcional. Trata-se da denominada onerosidade excessiva.

Nos contratos de compra e venda, haverá onerosidade excessiva quando o negócio jurídico não puder ser concretizado ou, podendo, venha gerar a uma das partes um sacrifício desproporcional e imprevisto.

Fácil verificar essa hipótese diante de uma pandemia. O vendedor, muito embora tenha firmado contrato de compra e venda, pode se ver na contingência de não ter o bem em suas mãos pelo fato de, eventualmente, tal bem estar retido em local bloqueado, num navio isolado ou qualquer outra circunstância imprevista que acabe por impedir que o produto da venda seja entregue ao comprador na forma previamente combinada. Ou, ainda, quando o comprador fique impossibilitado de cumprir sua obrigação nas condições ajustadas, diante da paralização de suas atividades.

Nessas situações surgem duas hipóteses: ou o contrato é revisto, ajustando-se os prazos contratados sem incidência de eventual multa estabelecida ou então, se for o caso, resolve-se o contrato mediante a devolução do preço pago ou do bem adquirido, sem que incida eventual multa contratual. Nessa segunda hipótese deve-se avaliar, ainda, os custos já incorridos pelas partes na esperada concretização do negócio, mesmo de forma atrasada. Não parece adequado que esses custos sejam arcados integralmente por uma das partes, que devem negociar sua divisão de forma a trazer para a situação um equilíbrio em relação ao fato inesperado.