"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro."


O presente estudo não compreende os imóveis loteados, tratados pela Lei n. 6.766/79, cujo § 6º do art. 26, foi acrescentado pela Lei n. 9.785, de 29 de janeiro de 1999, objetivando a facilitação do registro em loteamentos, dando mais segurança aos adquirentes, geralmente das camadas mais pobres da população. Cuidar-se-á, neste resumido levantamento, dos imóveis não loteados, prometidos à venda através de compromisso. Também, como já é de costume, não pretendo esgotar o assunto.

Desde longa data ouço o seguinte alerta: "Só é dono quem registra". Posteriormente, tornando-me um pesquisador do Direito, nos bancos das faculdades, deparei-me com o texto legal que, àquela época, regulava o assunto, consubstanciado no art. 530, I do revogado Código Civil, que assim se expressava: "Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel: I – pela transcrição do título de transferência no Registro de Imóvel;".

Lendo mais sobre a temática, encontrei o art. 167, I, 9 da Lei n. 6.015/73 (Registros Públicos), com o seguinte teor: "Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: ....9) dos contratos de compromisso de compra e venda, de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;".

A primeira indagação que faço: qual a finalidade do registro público? Ora, de trivial sabença que o registro público tem por finalidade o efeito erga omnes que decorre de sua publicidade. É o quanto estatui o art. 1º da mesma Lei 6.015/73: "Art. 1º. Os serviços concernentes aos registros públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecidos nesta lei." Deve ser lembrado ainda, que o compromisso de venda e compra não integrava o rol dos direitos reais elencados pelo art. 674 do Código Civil que se finou, como o faz o art. 1.225 do novel Código, em seu inciso VII, conforme transcrevo a seguir: "Art. 1.225. São direitos reais: ......VII – o direito do promitente comprador do imóvel;". Mais adiante, alerta, contudo, o art. 1.227: "Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código." Esse entendimento também já era positivado no extinto Código Civil, embora não constando entre os direitos reais o compromisso de compra e venda: "Art. 676. Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos só se adquirem depois da transcrição, ou da inscrição, no Registro de Imóveis, dos referidos títulos (art. 530, I, e 856), salvo os casos expressos neste Código."

Portanto, a condição sine qua non para que o compromisso de venda e compra adquira conteúdo de direito real é que seja registrado à margem da matrícula imobiliária respectiva. Sem a providência no álbum registrário, o negócio jurídico restringe-se à pessoalidade, afastado, em decorrência, o caráter real. Vai daí que, por interpretação lógica, quem não registrou o compromisso de compra e venda à margem da matrícula respectiva, tem apenas direito de caráter pessoal, rechaçada a possibilidade de qualquer insurgência em desfavor de terceiros, principalmente face ao art. 1.245 ("Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." e seu § 1º ("Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.").

Portanto, quem não registrar não tem direito real sobre o bem, sobrando-lhe apenas o direito pessoal. Por exemplo, se um proprietário, usando de má-fé, pratica crime de estelionato outorgando escritura de compra e venda do mesmo imóvel a dois compradores diversos, tornar-se-á novo proprietário aquele que primeiro registrar, convertendo-se em perdas e danos ao outro, não podendo anular a escritura dada pelo promitente vendedor a outrem, pois não cuidou de registrar antes o seu título.

A calhar, ainda, o quanto estatui o art. 1.418 do vigente Código Civil: "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos foram cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto ou instrumento preliminar; e se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." Este artigo simplesmente reforça o antecedente, como se lê: "Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel." Da simples leitura extrai-se, sem titubeio, que até mesmo a adjudicação compulsória exige, como condição de procedibilidade, que o instrumento particular seja previamente registrado à margem da matrícula respectiva, ausente a cláusula de arrependimento.

Aqui surge outra dúvida: como ficam os efeitos da súmula 239 do STJ ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis")? Entendo que os efeitos de uma lei (e o Código Civil foi inserido via da Lei n. 10.406/2002) suplantam súmula de jurisprudência dominante, aprovada pela Corte Especial ou por qualquer das três Seções do STJ, motivo pelo qual a súmula 239 estaria derrogada pelos referidos arts. 1.227, 1.245 e seu § 1º, 1.417 e 1.418 do CCivil, a exemplo do que já houvera acontecido com a súmula 621 do STF ("Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis."), cancelada pela própria súmula 84 em destaque. Parece-me que a indigitada súmula 84 outorgou a um mero promitente comprador o título de proprietário, desde que porte um simples compromisso – forma de aquisição da propriedade não prevista nos arts. 1.238/1.249 – frente ao direito que lhe faculta, pois, se algum cliente indagar a um advogado se ele pode adquirir determinado bem imóvel, escorado em uma certidão da matrícula (que goza de fé pública) obtida instantes antes, só restará ao causídico a seguinte e surpreendente resposta: "Não sei, pois o mesmo pode ter sido prometido à venda, sem que tenha ocorrido o necessário registro à margem da respectiva matrícula". Por certo que o pretenso cliente ficará em dúvida sobre o conhecimento jurídico do consultado. É lamentável, mas é somente isso que nos resta.

Outra discussão imensa é aquela pertinente à condenação em honorários advocatícios a cargo do credor que, através de seu advogado, e com amparo em certidão de uma matrícula de imóvel obtida no ato, penhora um bem imóvel que já houvera sido prometido à venda, cujo instrumento, não obstante lavrado, deixou de ser registrado à margem da matrícula. São os malfadados "contratos de gaveta", que se proliferam por aí, numa afronta à seguridade dos negócios jurídicos que o texto legal busca. Ainda que os advogados dos credores aleguem o princípio da continuidade registrária (é proprietário aquele em cujo nome o imóvel está registrado) e o princípio da causalidade (deu causa à oposição dos embargos de terceiro, o promitente comprador que, desatendendo à lei, não registrou o instrumento à margem da matrícula), os embargos de terceiro opostos sempre foram julgados procedentes, condenando-se o embargado ao pagamento da verba honorária, geralmente em porcentagem sobre o valor do bem imóvel constritado. É certo que o embargante tem que provar o requisito fundamental da desditosa súmula 84: o exercício da posse, e isso ele faz, a exemplo da aquisição de um imóvel residencial, em que prova ser possuidor mediante a juntada de documentos referentes à realização de reformas, ou mesmo que já o alugou. Posteriormente, amenizando o ônus sucumbencial imposto ao credor/embargado, a mesma corte infraconstitucional editou a súmula 303, com o seguinte enunciado: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios." E, queiram ou não, quem provocou todo o tumulto processual foi o promitente/embargante, que não levou o compromisso a registro, devendo, em razão disso, arcar com a verba devida ao advogado do embargado. Afinal, dormientibus non succurrit jus ("o Direito não socorre aos que dormem") Trata-se de uma situação inusitada: mesmo vencendo a demanda, o embargante pagará os honorários, contrariando o quanto estabelece o art. 20 do CPC.

Pode parecer uma afirmativa absurda de minha parte, mas o Direito está aí, sempre receptivo às novas concepções que busquem aprimorá-lo, fazendo com que os cidadãos, vez por todas, deixem de lado a letargia jurídica que sobre eles se abate, e cumpram com o respectivo mister, sob pena de o texto legal tornar-se letra morta, implantando-se, vez por todas, a balbúrdia jurídica que todos devemos evitar.


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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

LUCHEZI, Roberto. A insegurança jurídica da Súmula 84 do STJ. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 12, n. 1289, 11 jan. 2007. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/9379>. Acesso em: 17 ago. 2018.

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