Renegociação de contrato imobiliário.

Você está com dificuldade em continuar pagando o seu imóvel durante este período de crise? Confira algumas dicas para protegê-lo juridicamente.

Em tempos de crise, uma das principais preocupações para quem comprou um imóvel e ainda não o quitou é a continuação do pagamento das parcelas, que, na maior parte das vezes, quando reajustadas, tornam o valor final do imóvel extremamente oneroso.

Não é incomum, neste período, que o cliente encontre ofertas do imóvel que adquiriu por valores mais baixos do que o seu saldo devedor. Isto ocorre, em especial, em razão da correção monetária incidente sobre cada parcela, em sua maioria reajustada pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), a depender do tipo de contrato firmado.

Diante desta situação, existem algumas medidas quem podem ser tomadas pelo comprador para evitar que este recaia em inadimplemento e sofra processos judiciais de cobrança, tais como:

1) Renegociação:

Se a intenção do cliente for permanecer com o imóvel e, por conseguinte, quitá-lo, a renegociação do saldo devedor junto à Construtora/Incorporadora pode ser uma ótima opção.

Neste caso, importante que o cliente seja transparente com a promissária vendedora, procurando imediatamente o corpo Jurídico desta para demonstrar a sua situação financeira, bem como propor alternativas viáveis para continuação do pagamento do imóvel.

Sendo um novo preço e forma de pagamento renegociados com a Construtora/Incorporadora, a recomendação é que seja formalizado um novo contrato ou um aditivo contratual, os quais deverão ser devidamente registrados.

2) Distrato:

A maior parte dos Tribunais brasileiros considera a promessa de compra e venda de imóvel uma relação de consumo, ou seja, entendem que sobre esta relação valem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Este ponto é bastante positivo para o comprador do imóvel, pois poderão ser anuladas cláusulas consideradas como “abusivas” no contrato de compra e venda firmado.

Considerando a aplicação do CDC, os Tribunais têm entendido, em sua maioria, que em caso de rescisão do contrato o consumidor tem direito à devolução de 90% do que já pagou. (Vide precedentes: Apelação nº 0008803-81.2013.8.26.0562, Apelação nº 1007894-89.2014.8.26.0011, Apelação nº 1013102-14.2013.8.26.0068, todas do TJSP).

Por outro lado, caso tenha havido inadimplementos por parte da Construtora/Incorporadora quanto ao prazo de entrega do imóvel (atraso) ou outras situações que tenham restringido o direito do consumidor, alguns Tribunais entendem que é devida a devolução de 100% do montante pago, tendo em vista os prejuízos suportados pelo consumidor.

E se o cliente já estiver inadimplente à época da solicitação do Distrato, poderá reaver parte do montante pago?

Sim. O TJSP editou a Súmula nº 1 de Direito Imobiliário que prevê o seguinte:

Súmula 1

"O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. (DJE 06/12/2010, pgs. 1 e 2)"

*Ressalta-se que o percentual a ser devolvido poderá variar a depender do caso concreto. Consulte sempre um profissional especializado para analisar o seu caso específico.

3) Seguro Prestamista:

Esta modalidade de seguro está em crescente alta.

O seguro prestamista se trata de uma proteção financeira, que tem por finalidade quitar o saldo de uma dívida (ou respectivas parcelas) caso ocorra alguma situação imprevisível com o segurado, tais como: morte, invalidez ou perda involuntária do emprego.

Antes de firmar este tipo de seguro, importante que o cliente consulte uma seguradora especializada, a fim de obter informações detalhadas sobre os tipos de cobertura oferecidos, sinistros, exclusões, etc.

Conclusão:

Em síntese, em que pese o momento de crise pelo qual o país enfrenta, as pessoas devem procurar antecipar-se às situações financeiras indesejáveis, sempre agindo com presteza e boa-fé na condução dos seus negócios, de forma a evitar contratempos e repercussões na esfera judicial. As medidas expostas acima não são exaustivas. Procure sempre um advogado para analisar o seu caso e orientar-lhe especificamente quanto às melhores alternativas.

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