STJ define: em caso de atraso, retenção de valor em rescisão/distrato é ilegal!

Muito se discutiu sobre a legalidade de retenção de valores em caso de rescisão (ou distrato) de contratos de aquisição de imóveis na planta.

Certo que sendo aplicável o CDC nesta modalidade, tem-se com forte arrimo que a retenção em patamar superior a 20% é abusiva, em contraste claro com os artigos 47 e 51 do referido diploma legal.

Contudo, muitos operadores de direito ficavam estarrecidos com decisões judiciais que determinavam retenção quando a construtora/incorporadora descumpria o prazo de entrega.

Note, a obrigação de restituição integral no caso de culpa da construtora/incorporadora deriva da previsão expressa do art. 475do CC/2002:

"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Conforme o aumento significativo de ações neste sentido, começamos observar mudança no posicionamento da jurisprudência, inclusive de ações patrocinadas por este subscritor, determinando a restituição integral dos valores, a constar:

"1004218-98.2014.8.26.0152: Ante o exposto, confirmando a tutela antecipada, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para determinar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e condenar as rés a devolver ao autor as parcelas pagas, atualizadas desde as datas de pagamento e com juros de mora de 1% desde a publicação da decisão, bem como a ressarcir as despesas com corretagem e SATI, atualizadas desde o desembolso e com juros de mora desde a publicação da decisão. Ante a sucumbência mínima do autor, condeno as rés ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da condenação. P. R. I. C. OBS: Em caso de recurso, valor do preparo de 2% sobre o valor da condenação a ser recolhido na guia GARE - Código 230-6. Advogados (s), Deli Jesus dos Santos Junior (OAB 253242/SP)" Destaques por nossa conta

"1115055-85.2014.8.26.0100: Pelo exposto, julgo procedente o pedido inicial, para declarar rescindido o compromisso de compra e venda mantido entre as partes e condenar às rés a restituírem aos autores a integralidade dos valores pagos, atualizados monetariamente desde a data dos desembolsos e acrescidos de juros de mora legais, a partir da citação. Sucumbente, arcará a parte vencida com o pagamento de custas e despesas processuais, incluindo os honorários do advogado do autor, Advogados (s): Deli Jesus dos Santos Junior (OAB 253242/SP)" Destaques por nossa conta

Todavia, algumas decisões de 1ª e 2ª instância entendiam de forma diversa, com interpretação equivocada da Súmula 01 do TJSP:

"Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios e administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."

A interpretação equivocada da súmula permitia retenção de valores mesmo quando a construtora/incorporadora descumpria o prazo de entrega, negando vigência ao art. 475 do CC/2002.

Para acabar com dúvidas, o STJ pronunciou por meio de Súmula:

"Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Destaques por nossa conta

Ou seja, a restituição deve ser integral qual o motivo pela rescisão for causado pela construtora/incorporadora. Quando adesistência do negócio for por interesse do consumidor, será possível restituição, cujo patamar fica entre o percentual de 85% até 95% dos valores.

Em ambos os casos, a restituição deverá ocorrer em parcela única, corrigida de 1% de juros ao mês e atualização monetária, o que não deixa de ser vantajoso para o consumidor.

Deli J. dos Santos Junior - OAB/SP nº. 253242