A Securitização e os CRIs no mercado imobiliário

Muitos têm dúvidas sobre o significado do termo securitização e sua relação com os CRIs (certificado de recebíveis imobiliários).

De fato, a securitização tem um lugar especial no mercado de capitais, especialmente quando o assunto é a captação de recursos por empresas.

Vamos entender, de forma simplificada, como funciona essa forma de financiamento da atividade econômica e qual sua importância, em especial, para o mercado imobiliário.

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O que é securitização?

A securitização também é conhecida como titularização, sendo que esse segundo nome indica melhor a natureza dessa prática financeira.

O procedimento consiste em agrupar uma série de ativos, em geral com pouca ou nenhuma liquidez, como recebíveis imobiliários, empréstimos e duplicatas vencidas, sob a forma de títulos, e, então, comercializá-los a investidores no mercado de capitais.

O processo de securitização conta com a participação de três partes: a securitizadora, que é a responsável pela titularização, ou seja, a conversão dos ativos ilíquidos em títulos; o cedente, que é a parte detentora dos títulos ilíquidos; e o investidor, a parte que decide aportar recursos na aquisição dos títulos formados pela securitização.

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Tipos de securitizadoras?

Basicamente, temos dois tipos de securitizadoras: as regulamentadas e as não regulamentadas. As primeiras necessitam de autorização da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) para funcionar, já as do segundo tipo, não, salvo se desejarem realizar ofertas públicas de seus títulos.

As securitizadoras regulamentadas se dividem em securitizadoras de créditos imobiliários, que visam à aquisição de recebíveis desse mercado; agrícolas, que visam à aquisição de créditos do mercado agropecuário; e as de créditos financeiros, que buscam créditos provenientes de empréstimos, financiamentos bancários, entre outros.

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A importância da securitização para o mercado imobiliário

A importância da securitização no mercado imobiliário se dá principalmente na incorporação imobiliária. Após a venda das unidades que serão construídas, a incorporadora precisará do dinheiro para a construção da edificação. Ocorre que grande parte dos compradores pagam a aquisição de forma parcelada, até o fim da obra.

Por meio da securitização, a incorporadora consegue receber esses valores de forma antecipada, com a incidência de um desconto que será a rentabilidade dos investidores dos títulos securitizados.

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O que é o CRI?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários, mais conhecidos pela sigla CRI, são títulos que têm como lastro, como o próprio nome indica, recebíveis imobiliários, como parcelas de financiamento imobiliário bancário e financiamento junto a incorporadoras.

Por meio da emissão de CRIs, as securitizadoras conseguem transformar esse fluxo de caixa das operações imobiliárias em recursos financeiros para que os cedentes, ou seja, os detentores de tais créditos, possam continuar a investir em suas atividades.

Os CRIs estão ficando famosos com o recente crescimento no número de investidores em fundos imobiliários, principalmente aqueles denominados “fundos de papel”, que investem nesse tipo de título.

Esses fundos viabilizaram o acesso a esses títulos pelo pequeno investidor, bastando, para tanto, a abertura de conta em uma corretora de valores. Essa também é uma forma de conseguir maiores rentabilidades em tempos de inflação alta e juros baixos.

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Conclusão

A securitização tem sido de suma importância para estimular a atividade econômica do país, principalmente em tempos de escassez de crédito e, ao que tudo indica, também tem sido uma opção valiosa de diversificação para o investidor.