Ação renovatória: uma releitura da proteção do fundo de comércio sob seu aspecto funcional

REFERÊNCIAS

ALMEIDA, Amador Paes de. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio, estabelecimento comercial, ação renovatória. 10. ed. rev. e atual. São Paulo. Saraiva, 1999.

AZEVEDO, Antonio Junqueira de. O Direito Pós-Moderno e a codificação. Publicado na RDC 33/123.

BOBBIO, Norberto. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. São Paulo. Manole, 2007.

BUZAID, Alfredo. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 3. ed. rev. e aum. São Pauto. Saraiva, 1988.

CALDAS, Gilberto. Locação e Despejo à luz da juriprudência. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. São Paulo. 1982.

CANARIS, Wilhelm. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 2. ed. Auflage, Duncker Und Humblot, Berlim, 1983.

LEÃO, Antonio Carlos Amaral. A ação renovatória e a análise do art. 30. do decreto 24.150/34. Publicado na RT 644, 1989.

PERLINGIERI, Pietro. O direito civil na legalidade constitucional. Tradução: Maria Cristina De Cicco. Rio de Janeiro, Renovar, 2008.

RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <https://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux>. Acesso em: 20 fev. 2011.

RIZZI, Sérgio. Ação Renovatória da Locação. Revista de Processo volume: 45, jan/mar de 1992.

SALLES, José Carlos de Moraes. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais, industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, 2002.

TEPEDINO, Gustavo. A função social da propriedade e o meio ambiente, in Revista Trimestral de Direito Civil, n. 37. Rio de Janeiro. Padma, 2009.

Notas

1. BUZAID, Alfredo. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 3. ed. rev. e aum. São Pauto. Saraiva, 1988.

2. "Entre os dois, o legislador não hesitou: sacrificou deliberadamente o direito do proprietário [...] Deve assinalar-se que entre o comerciante e o proprietário, o favor legislativo vai necessariamente ao comerciante, que é mais poderoso do ponto de vista político e que o regime democrático olha mais favoravelmente". (RIPERT, Apud BUZAID, 1988, p. 145.)

3. SALLES, José Carlos de Moraes. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais, industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, 2002, p. 50.

4. "Resta, para finalizar, dizer uma palavra a respeito das dúvidas contemporâneas sobre a razão. Após um primeiro susto, os muitos séculos de história do direito devem, na verdade, levar o jurista a aplaudir as tentativas de desconstrução. A História comprova a existência de mudanças e, por outro lado, nada melhor para a realização da Justiça que a tomada de consciência do que está subjacente à lei ou à sentença. O reconhecimento da precariedade da razão, se, de um lado, leva à não-admissão de dogmas lógicos (esses dogmas, de resto - e nisto é preciso atenção -, não se confundem com os dogmas de fé e moral, que têm outros fundamentos), de outro não impõe a conclusão de que estamos a viver a consagração do irracionalismo. Verificada a fragilidade da razão, não deve, pois, o jurista, afastá-la, mas, sim, colocar a seu lado, como um arrimo, a intuição do justo. Afinal, interpretar, como revelam alguns profundos trabalhos de hermenêutica (Coreth, Grondin), não é apenas "entender intelectualmente", é também intuir - especialmente no caso do direito, em que o objetivo final é manter a vida e resolver os problemas existenciais da pessoa humana no seu relacionamento recíproco. Saudemos, pois, sem medo, também esse aspecto do mundo pós-moderno." (AZEVEDO, Antonio Junqueira de. O Direito Pós-Moderno e a codificação. Publicado na RDC 33/123)

5. RIZZI, Sérgio. Ação Renovatória da Locação. Revista de Processo volume: 45, jan/mar de 1992, p. 145.

6. ALMEIDA, Amador Paes de. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio, estabelecimento comercial, ação renovatória. 10. ed. rev. e atual. São Paulo. Saraiva, 1999, p. 3.

7. "Todavia, nos primórdios do século XX é que foram violentamente sacudidos, quando o legislador, decidindo intervir no domínio econômico, substituiu o contrato, livre manifestação da vontade, pelo contrato imposto e condicionou o uso da propriedade ao bem-estar social. Um dos institutos em que mais particularmente se refletiu o vigor da reforma foi o da locação de prédios destinados a fins comerciais e industriais. Alterando substancialmente a estrutura, a técnica e os efeitos da relação jurídica locativa, o novo estatuto visou a assegurar ao comerciante a continuidade no prédio e restringiu ao proprietário o direito de retomada."(BUZAID, Alfredo. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 3. ed. rev. e aum. São Pauto. Saraiva, 1988, p. 3.)

8. "Por técnica de facilitação entendo o conjunto de expedientes com os quais um grupo social organizado exerce um determinado tipo de controle sobre os comportamentos de seus membros(nesse caso, trata se do controle que consiste em promover a atividade na direção desejada) não pelo estabelecimento de uma recompensa à ação desejada, depois que esta tenha sido realizada, mas atuando de modo que sua realização se torne mais fácil ou menos difícil. "(BOBBIO, Norberto. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. São Paulo. Manole, 2007, p.30.)

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9. "Notável passagem, também, consta de voto do saudoso Min. Ribeiro da Costa no julgamento dos ERE 18.891, in verbis: "Ora, o Dec. 24.150, pelo art. 30, proíbe que nos contratos de locação, ou nas locações protegidas pelo fundo de comércio, se incluam cláusulas vedativas do fundo de comércio para o elidir. "Evidentemente, o contrato foi feito com esse propósito; logo, a intenção do locador é punida pela própria lei" (decisão in RF 153/147). O egrégio TJSP, cuja decisão encontra-se na RT 299/154, já deixou consignado: "A finalidade principal do Dec. 24.150/34 é a proteção do fundo de comércio e nem seria crível constituir-se esse diploma legislativo, simples violação do direito de propriedade e de liberdade contratual, modificando até a própria estrutura jurídica do contrato de locação, apenas em atenção a pessoas. O que a lei teve em vista foi a proteção do fundo de comércio, no alto sentido da proteção ao trabalho, expressão social do bem público em benefício da coletividade, como se vê até expressamente do texto dos considerandos que precedem o citado decreto". (LEÃO, Antonio Carlos Amaral. A ação renovatória e a análise do art. 30. do decreto 24.150/34. Publicado na RT 644, 1989, p.224.)

10. O jurista Alberto Buzaid, muitas vezes citado no presente trabalho, discordava veementemente de tal tese, sustentando que a referida conduta consistia em regular exercício do direito por parte do locador.

11. Essa expressão, inserta no caput do art. 51, nos leva à conclusão de que, atualmente, a renovação do contrato de locação não poderá ser por prazo inferior a cinco anos, uma vez que, nos precisos termos do inc. II da mencionada norma, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos. (SALLES, José Carlos de Moraes. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais, industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, 2002, p. 56.)

12. ALMEIDA, Amador Paes de. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio, estabelecimento comercial, ação renovatória. 10. ed. rev. e atual. São Paulo. Saraiva, 1999, p. 54.

13. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. AÇÕES RENOVATÓRIAS. CONEXÃO. 1. Existindo duas ações renovatórias sucessivas, que objetivam a renovação do mesmo contrato de locação comercial por períodos subsequentes, resta caracterizada a conexão por prejudicialidade, devendo ser reunidos os processos para simultâneo julgamento (art. 105. do CPC). 2. Conflito conhecido para declarar a competência do juízo suscitado. (TRF 2ª R.; CC 2007.02.01.016409-3; Sétima Turma Especializada; Rel. Juiz Fed. Conv. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho; Julg. 09/04/2008; DJU 24/04/2008; Pág. 553)

14. Extraído do voto do Des. Gutemberg da Mota e Silva. (TJMG; APCV 2769070-13.2006.8.13.0024; Belo Horizonte; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Cabral da Silva; Julg. 13/07/2010; DJEMG 12/08/2010).

15. Nesse sentido, o seguinte julgado: "LOCAÇÃO COMERCIAL. RENOVATÓRIA. PRAZO DO NOVO CONTRATO. FIXAÇÃO INFERIOR A CINCO ANOS. INADMISSIBILIDADE. EXEGESE DO ARTIGO 51, INCISO N° II DA LEI N° 8.245/91. A redução do prazo do novo pacto locatício para um triênio não deve ser aceita a teor do disposto no inciso II do artigo 51, da Lei n. 8.245/91 que prevê um mínimo de cinco anos para o trato renovando." (2º TACivSP, Ap. c/ Rev. 606.108-00/2 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – J. 30.1.2001.)

16. PERLINGIERI, Pietro. O direito civil na legalidade constitucional. Tradução: Maria Cristina De Cicco. Rio de Janeiro. Renovar, 2008, p. 575.

17. "Por tais fundamentos é que sempre sustentamos e respeitando a d. opiniões em sentido contrário, principalmente, à do eminente Prof. Alfredo Buzaid que, geralmente, os contratos de locação comercial efetuados com um prazo inferior a cinco anos têm, na maioria das vezes, um nítido e claro propósito de violar o Dec. 24.150/34 para tentar impedir o locatário de usar o direito à ação renovatória com sustentações improcedentes de preliminares de carência de ação." (LEÃO, Antonio Carlos Amaral. A ação renovatória e a análise do art. 30. do decreto 24.150/34. Publicado na RT 644, 1989, p.224.)

18. ALMEIDA, Amador Paes de. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio, estabelecimento comercial, ação renovatória. 10. ed. rev. e atual. São Paulo. Saraiva, 1999, p. 57.

19. "Enquanto a interpretação a partir do sistema externo apenas traduz, em certa medida, o prolongamento da interpretação gramatical, a argumentação baseada no sistema interno, exprime o prolongamento da interpretação teleológica ou, melhor, apenas um grau no qual se progrida da ratio legis para a ratio iuris, e tal como a interpretação teleológica em geral a argumentação a partir do sistema interno da lei coloca-se, com isso, no mais alto nível entre os meios de interpretação." (CANARIS, Wilhelm. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 2. ed. Auflage, Duncker Und Humblot, Berlim, 1983, p. 159, grifo nosso.)

20. CANARIS, Wilhelm. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 2. ed. Auflage, Duncker Und Humblot, Berlim, 1983, p. 225.

21. CANARIS, Wilhelm. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 2. ed. Auflage, Duncker Und Humblot, Berlim, 1983, p. 225.

22. Buzaid, Alfredo, 1914 - Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais / Alfredo Buzaid. — 3. ed. rev. e aum. — São Pauto : Saraiva, 1988. Pág. 89.

23. "Le droit du propriétaire de refuser le renouvellement est absolu et ceci quand bien même il pourrait être injustifié." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em: <https://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/demande-en-renouvellement>. Acesso em: 20 fev. 2011.)

24. "La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <https://www.jureka.fr/codes/code-de-commerce/section-2-de-la-duree?code=LEGISCTA000006161263&texte=LEGITEXT000005634379>. Acesso em: 20 fev. 2011.)

25. "Cette durée minimale permet au locataire d’effectuer et d’amortir les investissements impliqués par la gestion de son fonds de commerce." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <https://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bail-commercial>. Acesso em: 20 fev. 2011. https://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bail-commercial)

26. "à défaut de congé donné, dans les termes ci-dessus, par le locataire, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa reconduction." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <https://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/renouvellement-du-bail-commercial> Acesso em: 21 fev. 2011.)

27. "La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <https://www.jureka.fr/codes/code-de-commerce/section-3-du-renouvellement?code=LEGISCTA000006161264&texte=LEGITEXT000005634379#LEGIARTI000019290122/L145-8>. Acesso em: 20 fev. 2011.)

28. "Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à une indemnité d'éviction pour refus de renouvellement." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <https://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/droit-de-repentir-du-proprietaire>. Acesso em: 20 fev. 2011.)

29. "Pour le bailleur, la conclusion d’un bail commercial constitue une aliénation de son droit de propriété. Concrètement, cela va signifier qu'il va "perdre" une partie des droits qu'il possède en tant que propriétaire, sur son bien ; son droit de propriété sera donc quelque peu "entamé". Pourquoi ? Parce que dès lors qu'il consent à un locateur preneur, le droit d'exploiter commercialement le local dont il est propriétaire et d'en récolter les fruits, il se place juridiquement dans une situation où, pour le récupérer, il devra verser au locateur preneur une somme d'argent (souvent substantielle) correspondant à une indemnisation de ce dernier pour compenser le préjudice par lui subit, du fait de quitter le local dans lequel il a développé sa clientèle. Ainsi, le bailleur souhaitant récupérer le local dont il est propriétaire devra, en principe, verser une indemnité d'éviction à son locataire. Pour autant, la conclusion d’un bail commercial assure au bailleur la perception de loyers. Pour le locataire, la conclusion d’un bail commercial lui assure un loyer inférieur au prix du marché, ce qui lui permet de figer une valeur patrimoniale à son droit au bail. Il bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail ou d’une indemnité d’éviction, et peut librement céder son droit au bail en même temps que son fonds de commerce." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <https://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/conclure-un-bail-commercial>. Acesso em: 20 fev. 2011.)

30. TEPEDINO, Gustavo. A função social da propriedade e o meio ambiente. in Revista Trimestral de Direito Civil, n. 37. Rio de Janeiro. Padma, 2009, p. 134.

31. "A Lei n. 6.649/79 retoma a finalidade social da lei pondo fim ao individualismo, ao interesse particular, ao abuso econômico decorrentes da legislação anterior, tão reiteradamente condenada; extinguiu-se a denúncia vazia; a propriedade volta a ter, neste campo específico, função social; sobre ela pesa, no célebre enunciado do Papa João Paulo II em sua viagem ao México em fevereiro de 1979, uma hipoteca social. O inquilino não mais viverá a angústia da ameaça de despejo por simples capricho, egoísmo ou ânsia de lucro do locador; [...]" (CALDAS, Gilberto. Locação e Despejo à luz da juriprudência. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. São Paulo. 1982, página 31, citando decisão do Tribunal de Alçada do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação 22.187.)