RESUMO
O objetivo deste artigo é analisar como a especulação imobiliária no município de Fortaleza pode interferir no real exercício do direito constitucional a uma moradia digna e como ela pode ser a causadora de inúmeros impactos ambientais na cidade. Busca-se, também, fazer uma abordagem sobre o tema com base nas diretrizes da Constituição Federal e do Plano Diretor Participativo do Município de Fortaleza, apontando soluções para que aquele direito seja realmente efetivado através do regular cumprimento das disposições normativas.
Palavras-chave: direito à moradia, especulação imobiliária, impacto ambiental.
ABSTRACT
The objective of this article is to analyze how the property speculation in the city of Fortaleza can interfere in the real exercise of the constitutional right to housing and how it can cause countless environmental impacts. It also intends to do an approach about this topic based on the guidelines of the Federal Constitution and the Manager Collaborative Plan of the City of Fortaleza, pointing out the solutions in order to that right be really actualized through the regular fulfillment of the normative arrangements.
Keywords: right to housing, property speculation, environmental impact.
1 INTRODUÇÃO
Segundo os dados estatísticos do Censo Demográfico de 2010, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Fortaleza possui 2.452.185 habitantes, sendo a quinta cidade mais populosa do Brasil. Se for feita uma comparação com a população da cidade na década de 80, em que a população era de, aproximadamente, 1.308.919 habitantes, verifica-se que, em pouco tempo, Fortaleza cresceu num ritmo bastante acelerado.
No entanto, esse crescimento se deu de forma desordenada. Isso se deveu, principalmente, ao fato de que muitas pessoas que residiam no interior do estado do Ceará, buscando melhorar de vida, migraram para a capital cearense, acarretando, assim, um “inchaço” populacional. Fortaleza não estava, estruturalmente, preparada para esse processo; consequentemente, boa parte dessas pessoas não encontraram condições que lhes permitissem levar uma vida digna. Desse modo, proliferou-se o número de favelas, o qual, gradativamente, vem aumentando com o passar dos anos.
Infelizmente, nos dias atuais, não são poucos os cidadãos que vivem em condições subumanas. A falta de uma verdadeira e efetiva implementação de políticas públicas que garantam uma existência digna para essa população, aliada à grande especulação imobiliária existente no município de Fortaleza, são as principais responsáveis pela não-observância de alguns direitos constitucionalmente assegurados, como o direito à moradia, à alimentação, à saúde, dentre outros.
A especulação imobiliária, inclusive, não só põe um obstáculo ao real exercício do direito à moradia, como também pode gerar vários impactos ambientais, na medida em que visa à obtenção de lucro, em detrimento da preocupação com a população carente de Fortaleza. Aliás, o Poder Público parece “fechar os olhos” diante dessa realidade, uma vez que não se percebe, de fato, ações que tenham como finalidade precípua coibir essa prática.
2 A REGULAMENTAÇÃO NORMATIVA DO DIREITO À MORADIA
O direito à moradia é um direito social expressamente previsto no art. 6º da Constituição Federal de 1988, que o inclui no rol dos direitos e garantias fundamentais.
Conforme Nelson Saule Júnior (2007), compõem o direito à moradia: a segurança jurídica da posse; a disponibilidade de serviços, materiais, benefícios e infraestrutura; os gastos suportáveis; a habitabilidade; a acessibilidade; a localização e, por fim, a adequação cultural.
Por conseguinte, a efetivação do direito à moradia não consiste apenas na concessão de um espaço físico àquelas pessoas que não o possuem, com o fim de que estas neles estabeleçam a sua residência. É preciso, outrossim, que a casa apresente condições adequadas ao desenvolvimento de seus moradores, devendo encontrar-se em boa localização, e que seja garantida à população a proteção legal contra esbulhos, turbações e demais ameaças, além de seu acesso aos serviços públicos básicos, tais como saneamento, abastecimento de água potável, fornecimento de energia elétrica e de gás, coleta de lixo etc; ademais, os indivíduos não podem ter suas necessidades básicas restritas por conta de altos custos financeiros. Nesse sentido, Talita Miranda Vitalino cita Marlene Fernandes:
Habitação adequada para todos é mais do que um teto sobre a cabeça das pessoas. É também possuir privacidade e espaço adequados, acessibilidade física, garantia de posse, estabilidade estrutural e durabilidade, iluminação adequada, aquecimento e ventilação, infra-estrutura básica adequada, como fornecimento de água, esgoto e coleta de lixo, qualidade ambiental adequada e fatores relacionados à saúde, localização adequada e acessível em relação a trabalho e instalações básicas: tudo deveria ser disponível a um custo acessível. A adequação deve ser determinada juntamente com as pessoas interessadas, considerando-se a perspectiva de desenvolvimento gradual. A adequação varia freqüentemente de país para país, já que depende de fatores culturais, sociais, ambientais e econômicos específicos. Fatores específicos relacionados a gênero e idade, como a exposição de crianças e mulheres a substâncias tóxicas, devem ser considerados nesse contexto. Fernandes (2003 apud VITALINO, 2007, p. 19).
A referência ao direito à moradia, por ser este um direito de suma importância, está presente em várias disposições normativas. Como exemplo, pode-se citar a Lei nº. 10257, de 10 de julho de 2001, que instituiu o Estatuto da Cidade, regulamentando os arts. 182 e 183 da Constituição Federal e estabelecendo as diretrizes gerais da política urbana. Assim preceitua o art. 2º dessa Lei, que atrela o referido direito ao direito à cidade sustentável:
Art. 2º. A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações.
(...)
3 A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA NO MUNICÍPIO DE FORTALEZA E SUAS CONSEQUÊNCIAS
Inicialmente, é importante destacar o que se entende por especulação imobiliária.
Campos Filho (2001 apud SABOYA, 2008) afirma que a especulação imobiliária é “[...] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos [...]”. Por sua vez, Renato Saboya conclui: “a especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias”.
Desse modo, a especulação imobiliária ocorre por conta da valorização de alguns imóveis, a qual é provocada pela melhoria da infraestrutura dos locais onde eles estão situados, ou seja, a modernização das áreas onde estão localizados certos terrenos acaba por agregar-lhes maior valor de mercado.
Há algumas formas de provocar a valorização dos imóveis, o que pode ser feito através da pavimentação de estradas, principalmente se nelas houver um grande fluxo de veículos e uma grande movimentação de pessoas, ou da simples construção de edificações. Renato Saboya apresenta, ainda, uma terceira possibilidade:
Outra maneira de “melhorar” a localização de uma área é melhorar a qualidade dessa localização em relação ao resto das áreas disponíveis no mercado, através do acréscimo de novas áreas que sejam piores que elas. Assim, às vezes o preço de um determinado terreno sobe sem que haja nenhuma modificação no seu entorno. Isso acontece porque loteamentos são criados nas piores localizações, normalmente na periferia, isolados do tecido urbano e em condições precárias de infra-estrutura. Entretanto, mesmo esses loteamentos têm que, no mínimo, cobrir seus gastos de produção e conferir algum lucro ao empreendedor, definindo, portanto, os menores preços do mercado de terras.
Ora, quando a valorização dos imóveis se dá pela melhoria da infraestrutura do local, fica nítida a ilegalidade da especulação imobiliária, uma vez que, para que tal melhoria ocorra, é necessário o emprego de capital público obtido através dos impostos pagos por toda a população. Entretanto, quem tirará proveito disso será apenas o particular, o proprietário do terreno valorizado, que poderá vendê-lo por um preço bastante superior ao preço pelo qual o havia comprado, auferindo, com isso, altos lucros, o que configura um enriquecimento ilícito, violando, dentre outras disposições, o art. 884, caput, do Código Civil de 2002, in verbis: “aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.
3.1 A especulação imobiliária como entrave ao exercício do direito à moradia
A especulação imobiliária acaba por impedir o exercício, por parte de algumas pessoas, ao direito constitucional a uma moradia digna, isso porque essa prática desatende, totalmente, a alguns preceitos legais e constitucionais.
Preleciona o art. 5.º, XXIII, da Carta Magna que “a propriedade atenderá a sua função social”; já o § 2.º do art. 182 ensina que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”. Logo, ao mesmo tempo em que a Constituição de 1988 assegura o direito à propriedade privada, condiciona o exercício desse direito ao atendimento àqueles preceitos. Confira-se, a propósito, a lição de Antonio Carceller Fernandez:
[...] precisamente porque si la propiedad privada ha de ser reconocida y amparada por el poder público, también debe armonizarse el ejercicio de sus facultades con los intereses de la colectividad.
A prática da especulação imobiliária é, portanto, incompatível com a função social da propriedade, uma vez que não visa aos interesses de toda a coletividade, mas apenas aos interesses de uma só pessoa ou de um grupo específico. Além disso, não raro, há aqueles que compram imóveis somente para vê-los valorizarem-se com o passar dos anos, fazendo deles, após esse lapso temporal, sua fonte de renda, considerando que podem alugá-los ou vendê-los por um preço elevado.
A tendência atual evidencia que até mesmo os cidadãos de classe média despertam, cada vez mais, para a possibilidade da obtenção de lucro através da compra de imóveis. Como não detêm tanto poder aquisitivo, contentam-se em comprar terrenos que não têm uma boa localização naquele momento, mas que há boas perspectivas de que venham a valorizar-se com o decorrer do tempo. Não se pode esquecer, também, que está cada vez mais fácil conseguir um financiamento. Tudo isso faz com que se torne ainda mais difícil a aquisição de imóveis pela população de baixa renda.
Assim, uma parcela da população vive à margem da sociedade, pois não possui condições de viver dignamente. Sabe-se que várias pessoas não têm acesso a serviços básicos, como os de saneamento, água encanada etc., enquanto outras não possuem sequer um teto para morar, obrigando-se, inclusive, a viver debaixo de pontes.
Sobre o assunto, também o Plano Diretor Participativo do Município de Fortaleza (PDPFOR) não é omisso (grifos nossos):
Art. 4º - São objetivos deste Plano Diretor:
I – considerar, no processo de planejamento e execução das políticas públicas, a integração social, econômica, ambiental e territorial do Município e da Região Metropolitana;
II – construir um sistema democrático e participativo de planejamento e gestão da cidade;
III – garantir a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização, recuperando e transferindo para a coletividade parte da valorização imobiliária decorrente de ações do poder público;
IV – regular o uso, a ocupação e o parcelamento do solo urbano a partir da capacidade de suporte do meio físico, da infraestrutura de saneamento ambiental e das características do sistema viário;
V – combater a especulação imobiliária;
(...)
O problema é que não são postas em prática políticas públicas eficazes para fazer valer o que está contido no referido Plano Diretor, razão pela qual a disposição é apenas “letra morta” no texto da Lei.
3.2 Os impactos ambientais gerados pela especulação imobiliária no município de Fortaleza
Dispõe o art. 225, caput, da Constituição Federal:
Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações.
A prática da especulação imobiliária ofende, também, o direito a um meio ambiente ecologicamente equilibrado. Entenda-se aí a expressão “meio ambiente” em seu sentido amplo, compreendendo todo o patrimônio ecológico, cultural, histórico etc.
No município de Fortaleza, por exemplo, vários casarões antigos foram demolidos para dar lugar à construção de edifícios, o que termina por descaracterizar a cidade. Além disso, as poucas áreas livres que ainda restam são vendidas com o mesmo objetivo de erguerem-se novas edificações, tudo isso sem a preocupação com os impactos ambientais causados, pois a intenção é obter cada vez mais lucros, custe o que custar. Sobre o tema, Temístocles Anastácio Oliveira se manifesta:
Esta prática abusiva e criminosa parece ser encarada como algo normal pelas instituições responsáveis pelo controle urbano da cidade de Fortaleza, que apesar dos indícios, como propagandas veiculadas na televisão e em placas publicitárias, nada se alteram no ritmo das construções.
O interessante (e, por que não dizer, trágico) é que o Governo não só anui com o que acontece, como, por vezes, até incentiva. Prova disso é que alguns empreendimentos, feitos, por óbvio, com o uso do dinheiro público, estão sendo implantados sem ao menos levar em conta a opinião popular.
De acordo com Igor Moreira, em 2010, o novo Centro de Eventos de Fortaleza estava orçado em 307 milhões de reais, sendo que, só em desapropriações, foram gastos 50 milhões de reais. Entretanto, os maiores beneficiados (se não os únicos) serão os grupos M. Dias Branco, Edson Queiroz e Jereissati, que verão seu patrimônio valorizarem-se absurdamente.
Já o Aquário, que tanta polêmica causou, custará, aproximadamente, 250 milhões de reais. A justificativa para tanto dispêndio de dinheiro público é que sua construção daria um novo impulso ao turismo de Fortaleza, o que seria muito benéfico para as economias da cidade e, consequentemente, do estado do Ceará. No entanto, detrás dessa intenção quase “altruística”, escondem-se os interesses dos grandes hotéis e das companhias de turismo.
É importante observar, ainda, que várias áreas da cidade de Fortaleza, bem como do estado do Ceará, já estão dominadas pelo capital internacional. No litoral de Fortaleza, encontram-se inúmeros hotéis de propriedade de estrangeiros, que parecem ver na terra apenas uma fonte de obtenção de lucros. Por esse motivo, o ecossistema original de Fortaleza está desaparecendo gradativamente, o que demonstra a degradação ambiental predatória causada pela especulação imobiliária. O patrimônio histórico fortalezense também vai se perdendo com a construção desenfreada de edifícios, com a destruição de imóveis antigos e com as desapropriações, que expulsam os moradores do seu local de origem.
4 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Como se pôde notar, não adianta haver disposições legais e constitucionais que proíbam a especulação imobiliária se não forem colocados em prática os preceitos das leis.
Para que haja uma verdadeira gestão democrática da cidade, é necessária uma ampla participação da sociedade em geral, seguindo o disposto no art. 2º, II, do Estatuto da Cidade. Caso os preceitos da Constituição Federal, das leis e do Plano Diretor Participativo do Município de Fortaleza não sejam observados, os agentes públicos ou privados poderão ser responsabilizados civil, administrativa e até criminalmente.
Entretanto, cabe à população lutar para fazer com que o Poder Público cumpra as disposições normativas, principalmente no que se refere à ordem urbanística. A ação civil pública e a ação cautelar são alguns dos instrumentos que podem ser utilizados para a tutela dessa ordem urbanística, competindo aos cidadãos fazerem uso daqueles que julgarem mais adequados ao caso concreto.
O Poder Público, por sua vez, deve procurar efetivar as políticas públicas urbanas, nem que, para isso, seja necessário agravar alguns instrumentos já existentes, como, por exemplo, o IPTU progressivo no tempo, o qual taxa os imóveis que não estiverem cumprindo sua função social.
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