A presente pesquisa tem por escopo desenvolver uma brevíssima análise do art. 500, § 1º, da Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil. Neste empreendimento intelectual, far-se-á um bosquejo entre legislação, doutrina e jurisprudência, a partir do conceito de venda ad mensuram e da exceção a esta modalidade de venda configurada na presunção descrita no aludido parágrafo legal.
Pois bem. O art. 500, em seu § 1º, traz uma exceção aos direitos que assistem ao comprador na aquisição de um imóvel, em que contratualmente se estipula o preço por medida de extensão ou se determinam os exatos limites da respectiva área.
Referidos direitos do comprador na denominada venda ad mensuram vêm contemplados no caput do art. 500, quais sejam, naqueles casos em que a área real não corresponder às dimensões enunciadas, exigir o devido complemento (mediante ação ordinária, ex empto ou ex vendito) ou, na impossibilidade dessa hipótese, reclamar a resolução contratual (ação redibitória) ou, ainda, abatimento proporcional ao preço (ação quanti minoris ou estimatória).
Reza o vigente art. 500, caput e § 1º, do Código Civil de 2002, verbis:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (um vigésimo) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. (grifamos)
Antes de um maior aprofundamento sobre o objeto deste trabalho, cabe-nos esclarecer o que se entende por venda ad mensuram.
Com efeito, em apertadas linhas, Cretella Jr. e Cretella Neto definem essa modalidade de venda como sendo aquela em que toda a área do imóvel é determinada, ou se estabelece um preço por unidade de área.[1] Para efeitos de contraste, o conceito aqui apresentado se dá em contraposição ao de venda ad corpus, a saber, aquela em que o imóvel é alienado de forma individuada pelas confrontações e caracterizado pelas divisas, constituindo-se em corpo certo e determinado.[2]
Pontifica Diniz:
A venda ad mensuram vem a ser aquela em que se determina a área do imóvel vendido, estipulando-se o preço por medida de extensão. A especificação precisa da área do imóvel é elemento indispensável, pois ela é que irá determinar o preço total do negócio. O preço será fixado tendo por base cada unidade ou a medida de cada alqueire, hectare, metro quadrado ou metro de frente (...).[3]
Com razão, Diniz entende que o § 1º do art. 500 restringe o direito do comprador na venda ad mensuram, pois, se se encontrar uma diferença igual ou inferior a 5% (cinco por cento), haverá presunção relativa (juris tantum, quer dizer, que admite prova em contrário) de que a menção à área foi meramente enunciativa, ou seja, empregada somente para dar uma indicação aproximativa do todo que se vende.[4]
Com a devida vênia (principalmente considerando que se trata de autora consagrada na literatura jurídica nacional), ousamos divergir da formulação do exemplo dado na obra que serve de referência à presente análise.
Efetivamente, parece-nos que a boa hermenêutica do art. 500, § 1º, do CC/02 não permite que o comprador utilize-se da ação ex empto quando a diferença encontrada no momento da medição for precisamente igual a 1/20 (um vigésimo) da área total enunciada no contrato, visto que, ao contrário do que induz a crer a doutrinadora, a expressão “não exceder de” não é sinônima de “ser inferior a”, mas sim equivalente a “ser igual ou inferior a”.[5]
Não devemos olvidar que a parte final do dispositivo em estudo contempla uma exceção à exceção que ele representa relativamente ao caput. Assim sendo, consoante o magistério de Diniz:
(...) permite a lei que se o adquirente comprovar, pelos meios admitidos em direito, que não teria celebrado o ato negocial se tivesse ciência de que a dimensão da área era menor do que a prevista na escritura, visto que tal fato não atenderia à finalidade do empreendimento a que pretende realizar, poderá exigir o complemento da área, e, se impossível for, poderá rescindir o contrato ou pleitear redução do preço.[6]
Em outras palavras, provando que não teria realizado o negócio, ao comprador assistem os direitos previstos no caput do art. 500, eis que, nesta circunstância específica, cai por terra a presunção segundo a qual a referência às dimensões teria sido simplesmente enunciativa.
Na sequência, avançaremos, agora no estudo da jurisprudência.
REPARAÇÃO DE DANOS. VENDA AD MENSURAM. APLICAÇÃO DO ART. 500 DO CC. RESSARCIMENTO OPE LEGIS, ATRAVÉS DO ABATIMENTO DO PREÇO, QUE É INCOMPATÍVEL COM A APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. HIPÓTESE QUE NÃO CARACTERIZA DESCUMPRIMENTO, MAS MERA INCOMPLETUDE DA ÁREA. RECURSO PROVIDO.[7] (grifamos)
No caso concreto, o Juizado Especial Cível da Comarca de Estrela/RS concedeu abatimento do preço de imóvel objeto de contrato particular de promessa de compra e venda, referente a um terreno de 360m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), cuja metragem não foi confirmada posteriormente à conclusão da avença, quando foram encontrados apenas 333,68m2 (trezentos e trinta e três metros, e sessenta e oito centímetros quadrados).
Em virtude da diferença constatada ultrapassar 5% (cinco por cento) e não restando dúvida de que a venda havia sido na modalidade ad mensuram, afastou-se a incidência da hipótese constante do § 1º do art. 500, ficando a controvérsia veiculada no recurso inominado adstrita à possibilidade de cumulação de multa contratual com o sobredito abatimento.
Vejamos, então, um caso apreciado pela Egrégia Corte Estadual de Justiça do Rio Grande do Sul, em sede de apelação, o qual se amolda exatamente ao conteúdo do art. 500, § 1º, do CC/02:
AÇÃO EX EMPTO. AUTOR QUE ADQUIRIU IMÓVEL DE 1.800M² E, APÓS A AQUISIÇÃO, VERIFICOU A EXISTÊNCIA DE UMA DIFERENÇA A MENOR DE 30,80M² ENTRE A ÁREA ESCRITURADA E AQUELA EFETIVAMENTE EXISTENTE. PRESUNÇÃO DE QUE A VENDA FOI AD CORPUS NÃO ELIDIDA PELA PARTE AUTORA. DIFERENÇA QUE REPRESENTA MENOS DE 1/20 (UM VIGÉSIMO) DA ÁREA TOTAL ENUNCIADA, A INCIDIR NA PRESUNÇÃO INSTITUÍDA PELO ART. 500, §1º, DO CÓDIGO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE DESCREVE O IMÓVEL COM TODAS AS SUAS CONFRONTAÇÕES, NÃO TENDO HAVIDO A VINCULAÇÃO DO PREÇO ÀS DIMENSÕES DO BEM. AUTOR QUE SEQUER ARROLOU UMA ÚNICA TESTEMUNHA PARA DEMONSTRAR A NATUREZA DO NEGÓCIO QUE REALIZARA: SE AD CORPUS OU AD MENSURAM. O ÔNUS DESSA DEMONSTRAÇÃO LHE COMPETIA, NOTADAMENTE QUANDO EXISTE UMA PRESUNÇÃO LEGAL RELATIVA QUE MILITA A SEU DESFAVOR, JÁ QUE A SITUAÇÃO SUB JUDICE SE AMOLDA EXATAMENTE AO CONTEÚDO DO ART. 500, §1º, DO CC. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. APELO DESPROVIDO.[8] (grifamos)
O apelante sustentou a tese de que a venda realizada deu-se na modalidade ad mensuram, pois a área teria supostamente sido adquirida em face das medidas, rechaçando assim o argumento dos apelados de que a venda ocorreu na modalidade ad corpus.
Em seu brilhante voto condutor, o ilustre relator assentou que a presunção instituída no referido dispositivo legal somente incide quando existe um estado de dúvida se a venda foi ad corpus ou ad mensuram, justamente o caso sob exame, no qual não se pode concluir, irrefutavelmente, que a aquisição do imóvel ocorreu apenas em face da área. Ademais, prossegue o desembargador, cumpre registrar ser irrelevante a diferença encontrada entre a área registrada e aquela efetivamente existente, a saber, 30,80m² (trinta metros e oitenta centímetros quadrados) de 1.800 m² (um mil e oitocentos metros quadrados).
Ante ao exposto, pode-se afirmar que o art. 500 traz, em seu § 1º, uma presunção de que, uma vez preenchido o requisito consistente na diferença entre a metragem apontada no instrumento de contrato e aquela efetivamente encontrada se limitar a 5% (cinco por cento) ou menos, não obstante tratar-se de venda ad mensuram, porque o preço foi estipulado por medida de extensão, a referência foi simplesmente enunciativa, como se os contraentes tivessem realizado um negócio na modalidade ad corpus (regrada pelo § 3º do mesmo artigo), portanto sem direito a complementação de área, rescisão contratual, nem devolução de excesso.
Notas
[1] CRETELLA JR., José & CRETELLA NETO, José. 1.000 perguntas e respostas de direito civil. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 57 (questão 454).
[2] CRETELLA JR., José & CRETELLA NETO, José. 1.000 perguntas e respostas de direito civil. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 58 (questão 456).
[3] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, vol. 3: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 21. ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 200.
[4] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, vol. 3: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 21. ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 201.
[5] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, vol. 3: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 21. ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 202.
[6] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, vol. 3: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 21. ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 202.
[7] Recurso cível nº. 71002132959, 2ª Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relatora Vivian Cristina Angonese Spengler, julgamento em 28 abr. 2010.
[8] Apelação cível nº. 70027404821, 20ª CC, TJ/RS, Rel. Des. José Aquino Flores de Camargo, julgamento em 18 mar. 2009.