A difusão do uso de pessoas jurídicas para fins de abrigar bens imóveis com finalidades ligadas ao planejamento tributário, patrimonial e sucessório, através das chamadas holdings patrimoniais, enseja frequentes questionamentos e equívocos no meio empresarial e no meio rural. Não raro em nossas atividades profissionais nos deparamos com empresários e produtores rurais que ostentam preconceitos e paradigmas quanto ao tema, cuja manutenção os impede de gerir e planejar seus negócios e patrimônio da maneira mais adequada. Por tal razão, decidimos dedicar neste breve artigo algumas linhas gerais sobre o tema.
Para nós parece importante trazer à luz o fato de que como regra geral não incide nenhum imposto municipal, estadual ou federal sobre a transmissão de bens imóveis do patrimônio de uma pessoa física para o de uma pessoa jurídica ou vice-versa, nas hipóteses em que essa transferência ocorra a título de integralização de capital ou por ocasião da extinção ou transformação da empresa. A Constituição Federal destina a estes tipos de operações uma imunidade que as salvaguarda da incidência do imposto de transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, ou ITBI como é vulgarmente conhecido, e cuja competência para exigir é municipal. Esta imunidade tem o nítido viés de estimular a criação de pessoas jurídicas, fomentando a atividade econômica e o empreendedorismo.
Mas como toda regra, a imunidade comporta exceções. Na hipótese de a pessoa jurídica em cujo capital é integralizado o imóvel ter como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, o imposto é devido, pois está fora do alcance da imunidade.
Importante frisar que isso não significa dizer que o imposto incidirá se a pessoa jurídica locar, comprar ou vender imóveis. Também não significa dizer que o imposto incidirá caso a pessoa jurídica tenha em seu objeto social qualquer uma destas atividades. Com efeito, a exceção à imunidade não veda o exercício destas atividades, o que é vedado é que ela constitua atividade preponderante da empresa.
A lei, para estes casos, conceitua como atividade preponderante aquela que representa mais de 50% das receitas operacionais da pessoa jurídica. Esse detalhe na legislação é importante porque com alguma criatividade possibilita que um ou mais imóveis sejam integralizados a uma pessoa jurídica com o fim específico de locação ou compra e venda, desde que essas receitas não sejam superiores a 50% da receita total da empresa, mormente considerando que o período de apuração desta preponderância será de 3 a 4 anos, dependendo da circunstância.
Assim, jogando com o tempo ou com as atividades operacionais de modo a evitar ou postergar o ITBI, torna-se insustentável hoje que uma pessoa física que receba valores razoáveis a título de aluguéis ou arrendamento não constitua uma pessoa jurídica para tributar tais receitas. A diferença de custo tributário com o imposto de renda pode chegar a até 16,17% ao mês, ou uma economia de até R$ 1.940,40 reais ao ano para cada R$ 1.000,00 reais de aluguéis recebidos ao mês.
Estes números mostram que ainda que haja a incidência do ITBI sobre a transmissão, cuja alíquota normalmente é de cerca de 3%, considerando que o seu adimplemento ficará postergado para três anos contados da constituição da empresa, ainda assim justifica-se financeiramente a constituição da pessoa jurídica, dependendo do valor mensal dos aluguéis e do valor dos imóveis, uma vez que a economia de imposto de renda poderá cobrir com sobras os custos com o imposto de transmissão.
O tema aqui tratado retrata um planejamento tributário extremamente simples, seguro e de alta performance e resultados. Mas cumpre advertir que uma série de cuidados devem ser tomados no sentido de evitar ou postergar a incidência do ITBI e mesmo do imposto de renda sobre o ganho de capital. Prefeituras e a Receita Federal “escondem”, em suas respectivas legislações, nuances interpretativas que podem fazer o tiro sair pela culatra.
O aspecto societário que envolve questões contratuais e legislativas em torno do controle e gestão do patrimônio também deve ser visto com muito cuidado. Regimes de casamento e questões sucessórias também têm influência sobre o tema aqui tratado, razão pela qual antes de qualquer atitude recomenda-se sempre um olhar sistêmico e aprofundado.