Tenho acompanhando com grande interesse as últimas notícias que envolvem o acirramento na relação de trabalho entre corretores de imóveis e imobiliárias que tem circulado pela imprensa e redes sociais. As superintendências regionais do ministério do trabalho de todos os estados da federação receberam determinação da presidência da república para que verificassem a situação de trabalho dos corretores de imóveis nas imobiliárias, interesse esse motivado por algumas denúncias e ações judiciais de corretores contra imobiliárias no sentido de ter reconhecido o vínculo empregatício, como também as movimentações do ministério público do trabalho em alguns estados. Aqui em Pernambuco foi realizada uma reunião na cidade de Petrolina, onde estiveram presentes representantes do sindicato dos corretores de imóveis, Sindimóveis e dasempresas, o Secovi, além de representantes do Creci, corretores de imóveis e o Dr. Ulisses Dias de Carvalho, procurador do trabalho naquela cidade. Dessa reunião foi gerada uma ata expondo o que nela foi discutido e as conclusões1. No nosso vizinho estado das Alagoas, o resultado foi um relatório realizado pelo auditor fiscal Glauco Nogueira Bezerra, que recebeu um bem elaborado artigo de um blog chamado Circruz consultoria2. No DF, algumas imobiliárias receberam notificação do MPT para prestar esclarecimentos sobre as relações de trabalho entre as imobiliárias e os seus colaboradores, com destaque para os autônomos, nesses se incluem os corretores de imóveis3.
Paralelamente a esses fatos, tenho observado alguns movimentos buscando uma maior valorização do trabalho do corretor de imóveis, como a proposta da criação da Caci, caixa de assistência dos corretores de imóveis, associações de corretores surgem em vários estados, grupos são formados nas redes sociais para apresentar e debater idéias, projetos de leis tramitam no congresso beneficiando a atividade ou simplesmente regulamentando casos omissos na legislação, como o projeto de lei do deputado Edinho Bez de Santa Catarina, criando a figura do corretor associado4. No mês de julho o Cofeci andou promovendo lobby no congresso para pressionar os parlamentares a apreciaremas propostas de leis de interesse da categoria. Alguns estados como a Paraíba já tem lei estadual que obriga aos cartórios a informarem na escritura pública quem foi o corretor de imóveis ou imobiliária que intermediou o negócio5, reforçando a segurança jurídica dos negócios imobiliários naquele estado.Outra informação importante vem do primeiro sindicato de corretores do Brasil, o do estado do Rio de Janeiro que instituiu o piso salarial para corretor de imóveis.
Congressos, seminários, cursos e palestras acontecem todos os dias nas grandes cidades, promovendo discussões e compartilhando conhecimentos sobre a atividade da corretagem de imóveis e preparando os profissionais para o exercício da atividade em níveis cada vez melhores. Isto demonstra que a nossa atividade está viva e desejosa por mudanças.
Compartilhando ideias
Uma importante modificação na legislação, que beneficiaria não só os profissionais da corretagem de imóveis, mas toda a sociedade seria a instituição da reserva exclusiva de mercado na comercialização de imóveis no Brasil, instituto que é representado pela palavra exclusividade, já citada e prevista no artigo 726 código civil de forma opcional e praticada por muitos profissionais. Essa simples modificação atenderia a um antigo anseio da categoria, que foi criada a duras penas, sofrendo à época da sua regulamentação o lobby contrário e pesado de segmentos como o dos advogados e dos engenheiros, por sentirem ameaçadas as suas atividades com uma nova atividade que surgia e que de certa forma tirava desses profissionais algumas prerrogativas que eles desempenhavam, como a intermediação de compra e venda, da locação e a avaliação de imóveis. As últimas modificações no ordenamento jurídico envolvendo a atividade da corretagem de imóveis apontam para uma maior responsabilização e consequentemente uma maior valorização do trabalho desses profissionais que desempenham uma importante atividade econômica, responsável pela grande maioria das transações imobiliárias correntes no nosso país. Provas disso foram, a criação do capítulo da corretagem no código civil em 2002, da alteração do artigo 723 do mesmo diploma, atribuindo responsabilidade civil total aos corretores no exercício da sua atividade recentemente em 2010, de atos do nosso conselho federal normatizando através de resoluções a regulamentação das avaliações realizadas por corretores de imóveis de acordo com a norma técnica 14.653-26, como também obrigando aos corretores a se cadastrarem no Coaf e informarem as transações acima de R$100.000,00 (cem mil reais), que sejam suspeitas de oriundas de crime de lavagem de dinheiro7 e também normatizandoa respeito da obrigatoriedade de arquivamentoda documentação dos empreendimentos no Creci e sobre as condições básicas para o exercício da atividade8. Até personagem protagonista de novela da Globoexpôs a atividade em rede nacional recentemente.
A exclusividade
Ressalto a importância de que toda transação seja intermediada por corretor de imóveis e através de contrato escrito, mas isso só não basta: a lei precisa ser modificada atribuindo exclusividade aos corretores de imóveis para a intermediação de todas as transações imobiliárias, promovendo a escrituração pública e o registro da transação ou simplesmente fornecendo um parecer determinando o valor do negócio para apuração dos impostos. Isso poria fim ao exercício ilegal da profissão, pois apenas os corretores poderiam intermediar as transações imobiliárias de todas as espécies e opinar quanto à comercialização imobiliária, conforme determina o artigo 3º da lei 6.530/78,fornecendo aos órgãos envolvidos e interessadosna operação por ele intermediada, os valores negociados, através de declaração própria, ou de escritura particular, o que reduziria a 0 (zero) a sonegação dos impostos sobre as transações imobiliárias, pois o corretor e/ou imobiliária que intermediou a transação, seja a compra e venda, permuta ou locação, seriam obrigados a informar à receita federal, ao estado e ao município toda e qualquer transação intermediada, fornecendo lhe todos os dados para a apuração dos impostos incidentes na operação, como também os impostos e encargos sobre os honorários, inclusive no caso de divisão. Para termos uma ideia, estima-se que cerca de R$50 bi são sonegados anualmente nas transações imobiliárias.
O que não fazer
Sugiro que não desperdicemos nossa energia brigando entre nós. A lei 6.530/78 criou as figuras do corretor de imóveis pessoas físicas e pessoas jurídicas. Ambas conquistaram a condição legal de coexistirem pacificamente, sem subalternidade ou subordinação, mas sim, muita cooperação de ambos os lados. Somos uma atividade moderna, criada sem os direitos e garantias que algumas pessoas buscam nos empregos, porém com um nível de remuneração equiparado às atividades autônomas de nível superior, embora não nos seja exigido mais do que um curso de nível técnico para exercermos a atividade, regalias estas que comprovadamente atrapalham o desenvolvimento de certos setores da economia. A mais importante batalhaque devemos travar é para obtermos a reserva exclusiva de mercado, levando uma proposta de alteração da lei 6.530/78, modificando os artigos 2º e 3º, parágrafo único, garantindo assim que apenas os corretores de imóveis possam intermediar transações imobiliárias no Brasil. Podemos aproveitar esta janela aberta pela presidenta Dilma Rousseff que demonstrou preocupação com a situação do corretor de imóveis, para demonstrarmos a ela o quanto a nossa atividade pode ser aproveitada para evitar bolhas imobiliárias, motivadas pela sede de alguns construtores e proprietários pelo lucro facilitado e pelo excesso de crédito e subsídios para o segmento imobiliário, facilitando a especulação de valores e também para combater a sonegação de impostos incidentes nas transações imobiliárias. Devemos mostrar que nós, na qualidade de responsáveis civilmente como determina o artigo 725 do código civil e seu parágrafo único, que atribuem total responsabilidade ao corretor, pela satisfação plena de ambas as partes que participam de uma transação imobiliária sob pena de termos que indenizar o cliente prejudicado em valores muitas vezes superiores aos recebido de honorários, não temos qualquer interesse em participar de fraudes ou esquemas de sonegação ou de lavagem de dinheiro, uma vez que sobrevivemos da nossa que é fiscalizada não só pelo nosso órgão normatizador e fiscalizador, o sistema COFECI/CRECI, mas também pelo estado através do ministério público, pelos municípios através dos Procons, da Receita Federal que nos já atribui a função de auxiliares da fiscalização e por toda a sociedade.Precisamos mostrar à presidenta Dilma que nossa profissão surgiu justamente do exercício contínuo e na maioria das vezes exclusivo da intermediação imobiliária por profissionais legalmente habilitados e que estamos prontos para contribuirmos com a desburocratização e segurança dos negócios imobiliários realizados no nosso país. Nossa profissão nos habilita a desafios maiores, que poderão ser promovidos através da regulamentação das normas que regem a nossa atividade e da capacitação contínuas. Antes de tudo, precisamos ter noção da força, social e econômica da nossa categoria.
Perigo de retrocesso
Apesar de apresentar argumentos amparados em fundamentos legais, porém que não se aplicam à atividade da corretagem de imóveis, o relatório do Auditor fiscal do estado de Maceió, Glauco Nogueira, deixa de levar em consideração várias questões de ordem legal e prática na relação entre corretores de imóveis e imobiliárias, que não podem ser colocadas de lado, sob pena de prejudicar um segmento empresarial de suma importância para a economia do nosso país. Primeiramente é importante salientar que qualquer corretor de imóveis pode se tornar pessoa jurídica, buscando para tanto atender às exigências previstas em lei. Outro fato importante é o de que as formas de divisão dos honorários, que é o que percebemos como pagamento pela concretização dos negócios, ou ainda conforme determina o artigo 725 do CC, são determinadas pelas tabelas de honorários confeccionadas pelos sindicatos de corretores de imóveis de cada estado, e homologadas pelos conselhos regionais na sua jurisdição, devidamente amparados pela lei 6.530/78 e decreto 81.871/78. Outra importante consideração é o de que o contrato de corretagem é um contrato típico, especial, não se confundindo com osdemais tipos de contratos de prestação de serviço. Estes sim geram vínculo empregatício. Portanto, a contratação por escrito, além de ser uma obrigação legal e ética dos corretores de imóveis, serve para proteger o proprietário do imóvel ou seu preposto do vínculo empregatício com o corretor de imóveis. Se não fosse assim, qualquer corretor poderia entrar com ação na justiça trabalhista pedindo reconhecimento do vínculo empregatício contra o seu contratante, proprietário de imóveis que o contratou para vender ou alugar o seu imóvel. O que existe entre corretores de imóveis e imobiliárias, na verdade, é um contrato de parceria para corretagem, onde o corretor pode fazer o papel tanto de captador do negócio, quanto de vendedor, ou ambos, e a imobiliária fornece-lhe credibilidade, estrutura e muitas vezes até o cliente. O direito aos honorários é determinado pelos artigos 724 e 725 do CC. Não existe relação de hipossuficiência entre eles, pois o corretor que captar e vender um imóvel utilizando a marca e a estrutura de uma imobiliária, receberá 50% dos honorários auferidos no negócio. Fica para mim muito claro de que não existe previsão legal que apóie a idéia de que os corretores de imóveis, no exercício da atividade, estejam eles trabalhando isoladamente ou em parceria com outros corretores ou imobiliárias, possam pretender buscar na justiça do trabalho o reconhecimento de vínculo empregatício nem contra o proprietário do imóvel,nem contra o parceiro. Ambos, portanto, corretores e imobiliárias, devem se resguardar, assinando um contrato de parceria para fins de corretagem. Esse contrato deve conter todas as condições envolvidas na parceria, como o respeito às regras contidas nas normas legais, comum a todos, a forma divisão de honorários estabelecida na tabela de honorários, os direitos e as obrigações de parte a parte,os investimentos que cada um tem que fazer,a dedicação exclusiva à imobiliária ou não. Porém nada impede que corretores de imóveis tenham funções assalariadas dentro das imobiliárias que eles prestem serviços, como de gerência de equipes, de produtos ou de serviços. Nossa profissão é assim mesmo, modernae sem direitos trabalhistas. O pagamento dos respectivos honorários aos corretores deveráserfeito sempre através de RPA, descontando os encargos e impostos incidentes sobre o bruto da remuneração.
O relatório deixa de considerar todos os investimentos que são feitos pela imobiliária para que o corretor de imóveis pessoa física possa desempenhar a sua atividade. Achei ainda curioso também o fato de que a denúncia que motivou a iniciativa da presidência da república tenha partido de uma corretora de imóveis do estado de Alagoas que preferiu preservar-se no anonimato, mesmo estado do Auditor fiscal, Glauco Nogueira, único no país a atender a determinação presidencial. Creio que ele tenhasimplesmente comparado a relação existente entre corretores de imóveis pessoas físicas com as imobiliárias, que são nada mais do que corretores de imóveis que fazem parte de uma sociedade que exerce a atividade da corretagem de imóveis, com a relação entreos patrões e empregados.
Embora alguns defendam o reconhecimento do vínculo empregatício, considero que, caso isso venha a ser aprovado, causará um grande choque na atividade empresarial, pois desta forma os corretores passarão a ter não só direito a piso salarial, mas também todas as outras obrigações comuns à relação empregatícia, 13º salário, férias de 30 dias acrescidas de 1/3 do salário, FGTS, INSS, PIS, COFINS, CSLL, licença de até 15 dias recebendo da empresa sem trabalhar caso adoeça, multa de 50% sobre o montante do FGTS pra ser demitido, o que não se encaixa nos atuais costumes. Este é o modelo arcaico de sistema trabalhista implantado na primeira metade do século passado pelo estado, onde se transferiu para o empregador o custo de todas as obrigações que deviam ser do estado. Esta regra não se aplica a nossa atividade, que é meio e não fime foi concebida para ser assim mesmo, autônoma, o que significa que cada um cuida da sua vida, inclusive recolhendo para a previdência, que deveria cuidar da nossa saúde durante a nossa vida laboral e que nos oferecer aposentadoria quando completarmos 35 anos de contribuição ao INSS, como também recolhendo o imposto sobre as rendas auferidas, nas suas diversas faixas de contribuiçãoe o ISS à prefeitura, sejamos corretoresde imóveis pessoas físicas ou empresários. Também é sabido que as pessoas jurídicas quando pagam os honorários aos seus colaboradores pessoas físicas, devem fazer através de RPA (recibo de pagamento a autônomo), recolhendo na fonte todos os impostos e encargos trabalhistas do autônomo. Agora eu pergunto aos senhores: Quantos de vocês donos de imobiliárias estão fazendo a coisa desse jeito? Quantos dos senhores corretores de imóveis querem que sejam descontados das suas partes dos honorários os encargos e impostos que são obrigatórios o seu recolhimento na fonte pagadora? Quem nos paga é o cliente e cada um responde por sua parte. É assim que nossaatividade funciona. Sabemos também que existem outras formas de pessoas jurídicas como as associações de profissionais e as cooperativas onde as responsabilidades e resultados são divididos igualmente entre os sócios ou o sistema de franchising, onde o franqueado paga para aderir a determinada empresa.
O que fazer?
Essa não é a mudança que precisamos que aconteça. Não agora. Talvez nunca. Temos que lutar por uma causa que nos una e não que nos divida, pois o que temos diante de nós é uma luta muito maior, que é pela instituição da exclusividade de comercialização pelos corretores de imóveis. Não podemos nos dividir nesse momento. Precisamos concentrar nossos esforços no sentido de ver modificada a nossa lei, a 6.530/78, nos seus artigos 2º e 3º, § único, criando de fato e de direito a reserva exclusiva de mercado sobre a comercialização de imóveis no Brasil. Precisamos fazer lobby junto a nossa presidenta e aos nossos parlamentares, principalmente a nossa entidade normatizadora, o sistema COFECI/CRECI, os sindicatos e associações de corretores de imóveis de todo o país, para que atendam a esse clamor da categoria, pelos argumentos que já apresentei acima. A mudança na lei 6.530/78 deverá vir acompanhada da alteração de outras leis como a dos registros públicos. Na prática, o corretor de imóveis, como responsável técnico pela transação, deverá ser o responsável pela informação do valor da transação aos órgãos interessados, desde o seu anúncio nos meios de comunicação, como jornais, sites, portais, panfletos, etc., pois a divulgação do valor nesses veículos é obrigatória, conforme determina o código de defesa do consumidor, e servirão de prova quanto ao valor ofertado no mercado, até na sua escrituração pública e registro transferindo posse ou propriedade, quando este emitiria uma declaração atestando quanto foi o valor do negócio ou através de escritura particular feita pelo próprio (art. 108 CC). Para atingir maior eficácia o limite de 30 salários mínimos previstos deveriaser aumentado para até 300 salários mínimos. Com base nessa declaração ou no valor da escritura particular feita pelo responsável pela transação seriam calculados os impostos incidentes devidos à união, estados e município. Isso reforçaria a segurança dos negócios imobiliários que acontecem no país, geraria uma arrecadação de qualidade no segmento e daria ao corretor de imóveis e às imobiliárias o status que os mesmos merecem, dada a responsabilidade que é o exercício desta atividade.
Referências:
1. http://goo.gl/G2e3fv
2.http://circruz.blogspot.com.br/2013/03/o-corretor-de-imoveis-e-o-vinculo.html
3.http://goo.gl/oW5arA
4.http://goo.gl/HM8mcL
5. http://goo.gl/ai4xpH
6. http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/legislacao/2007/resolucao1065_2007.pdf
7. http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/legislacao/2010/resolucao1168_2010.pdf
8. http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/legislacao/2012/resolucao1256_2012.pdf