O mercado imobiliário dos dias hodiernos enfrenta uma nefasta crise, às vezes negada por estudiosos do ramo, que assola o brasileiro médio e obstrui o acesso ao projeto de imóvel próprio.
Com a necessidade de adquirir moradia própria, ou mesmo investir, muitos brasileiros têm procurado o financiamento de imóveis na planta, atraídos pela suposta vantagem econômica que lhes é ofertada. Contudo, é necessário ficar atento às entrelinhas, principalmente quando há financiamento feito diretamente com a empreendedora, ainda na fase de construção do imóvel.
Isso porque a instituição financeira libera gradativamente — conforme haja progresso no empreendimento — à empreendedora/construtora o valor total financiado pelo consumidor que, em termos contratuais, se denomina MUTUÁRIO1. Necessário esclarecer que o liame jurídico formado no momento da avença tem natureza de relação de consumo, uma vez que as partes emolduram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 — Código de Defesa do Consumidor.
Ocorre que neste momento de repasse dos valores passa a incidir o que as empresas chamam de taxa de juros do contrato de financiamento habitacional, que se transmuta em prestações iníquas, onerosas em seu nascimento, também chamadas de juros ou taxa de obra.
Logo, o consumidor é surpreendido por boletos cujos valores nem sempre possuem disposição contratual, sendo unilateral, ou é mantido como cláusula obscura no momento da avença entabulada entre as partes. Certamente o comprador será surpreendido e, temendo ser prejudicado pela inadimplência, arcará com os valores sem questioná-los.
Com efeito, o consumidor, a bem da verdade, acha que está pagando pelo sobredito financiamento, pois as informações são truncadas, obscuras — ousamos em dizer, com o perdão da severidade — por suposta manobra de má-fé das instituições que insistem em manter tais práticas abusivas. Ocorre que os valores pagos mensalmente nesse período inicial do financiamento são apenas os referidos juros de obra e encargos acessórios da obrigação, agravado pelo fato de que não há amortização desses valores no financiamento.
A manobra abusiva acaba se traduzindo em capitalização sobre os consumidores enquanto o empreendimento não for concluído, já que a instituição financeira só considera a conclusão da obra quando há liberação do documento chamado “habite-se”2, averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Há, portanto, a transferência da responsabilidade ao consumidor, que arcará com o pagamento de juros de obra enquanto houver o trâmite da documentação que libera a habitação, isto é, até a efetiva entrega das chaves.
Neste sentido, deparamo-nos com uma bola de neve: ora, se a carta de habite-se — ou, meramente, ato administrativo — depende da burocracia cartorária, deveria o consumidor suportar o ônus proveniente do atraso da conclusão da obra? Cotidianamente temos nos deparado com casos em que o consumidor paga taxa de condomínio, além dos juros de obra, sem sequer ter recebido as chaves do imóvel. Então, seria lícito e justo transferir a responsabilidade da construtora ao comprador?
Há dispositivo no Código de Defesa do Consumidor, inciso V do artigo 39, que veda a prática de cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, onerosas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Igualmente, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, pela Portaria SDE 03/2001 veda tais manobras.
Dado que as construtoras insistem em manter essas condutas abusivas que ferem princípios consumeristas, o Superior Tribunal de Justiça criou precedente afirmando que as construtoras/empreendedoras não podem cobrar juros das parcelas pagas pelos consumidores que adquirem imóveis na planta antes da entrega das chaves. Isso porque na prática os consumidores não moram no imóvel e não tem os valores pagos a título de juros de obra amortizados do saldo devedor, praxe que ocorre por culpa exclusiva do atraso da construtora e não deve ser endossada aos compradores.
Caso o consumidor, no momento da compra e financiamento se depare com cláusulas contratuais prevendo o pagamento dos juros de obra (ainda que apresentada verbalmente), é válido afirmar que são nulas em sua origem, por força do que dispõe o inciso IV do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, bem como o §1º do inciso III do mesmo dispositivo.
Na hipótese de adentrar a esfera judiciária, o consumidor poderá pleitear a nulidade de tais cláusulas, bem como a devolução em dobro dos valores eventualmente já pagos como juros de obra indevidos — no espeque do artigo 940 do Código Civil —, principalmente se o atraso na obra for de responsabilidade da construtora. Igualmente, se comprovado que não houve efetiva constituição do condomínio, cabível o reembolso das taxas condominiais pagas pelo consumidor antes da expedição da carta de habite-se.
Ainda neste sentido, alguns de nossos tribunais vêm decidindo pela amortização dos valores pagos indevidamente no saldo devedor, desde que financiado diretamente com a construtora, havendo, ainda, precedentes de responsabilização por perdas e danos.
Com isso, há substrato suficiente para transmutar as práticas abusivas em compensações pelos prejuízos causados pelas construtoras, que nem sempre têm sido transparentes nas cláusulas e práticas abusivas, obnubiladas pelo êxtase no momento da negociação nas relações de venda e compra de imóveis.
Por fim, alertamos os leitores para a possibilidade de resolver a questão administrativamente, seja pelo PROCON de sua cidade ou diretamente com a construtora/empreendedora. Nunca é demais, também, cautela no momento da compra, para que a vantagem econômica do empreendimento não seja “compensada” por encargos descomedidos.
Leia também o artigo do mesmo autor: <https://jus.com.br/artigos/56670/direito-aplicado-novos-comentarios-sobre-os-juros-de-obra>
Notas
1 Chama-se de mútuo o contrato de coisa ou bens fungíveis, que podem ser substituídos por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Possui previsão legal do artigo 586 até o artigo 592 do Código Civil. In re ipsa, falamos em dinheiro, capital, como o objeto do contrato de mútuo com a construtora e instituição financeira; a última, responsável pelo valor integral do imóvel para a primeira, resgatado através das prestações mensais acrescidas dos encargos contratuais — o chamado financiamento.
2 Documento expedido por autoridade competente (Prefeitura Municipal, por exemplo), aqui chamado também de ato administrativo, autorizando o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação. Grosso modo, é permissão para residir, habitar, morar no empreendimento.