Com o decorrer dos anos a transferência de bens imóveis por quaisquer de suas modalidades tornou-se cada vez mais necessitada de segurança jurídica capaz de permitir ao comprador/permutante uma maior tranquilidade na aquisição do bem. Os direitos reais de garantia – sobre imóveis quase sempre percebemos a hipoteca, embora o instituto da alienação fiduciária esteja em demasiada ascenção – constrições judiciais, débitos tributários e trabalhistas, bem como outras situações do mundo jurídico devem ser estritamente observadas antes concretização do contrato, sob pena de o comprador aumentar em progressão geométrica as possibilidades de eventuais litígios e, o pior, a perda do bem adquirido.
Apesar de ser lógica a responsabilidade do vendedor por eventual perda do bem por força de decisão judicial, desde que prevista em contrato, é fato que nenhum comprador adquire um imóvel com o intuito de ter o seu direito de propriedade, ou posse, discutido judicialmente com terceiro. A utilização do imóvel adquirido, sempre se resulta em dois troncos: uso próprio do adquirente ou realização de negócios visando lucro/rendimentos, até porque, hodiernamente, deixar o imóvel sem qualquer função social, principalmente os imóveis rurais pode resultar em ingerências da Administração Pública.
Portanto, justamente em função deste interesse do comprador, entenda-se, segurança na aquisição do imóvel, é que surge o dever de cautela antes de efetivamente assinar o contrato e principalmente a escritura pública.
O início da investigação acerca do imóvel objeto da alienação reporta à emissão de certidões, devendo o comprador obter:
1 – Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada (no máximo 30 dias)
Analogicamente, esta certidão se qualifica como sendo o DNA do imóvel, visto que todas as informações referentes à suas características, onerosidades, embaraços, e o titular do direito de propriedade do imóvel estão ali previstas.
Esta certidão, obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido, é imprescindível para se averiguar se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel; se o imóvel já foi prometido a terceiros – o qual constitui direito real conforme artigo 1.225, CC; se foi adquirido pelo vendedor de ascendentes e, tendo irmão, se foi cumprida a formalidade de anuência dos demais e do cônjuge; se o imóvel está hipotecado; penhorado por dívidas; gravado com outro direito real em favor de terceiros, tais como usufruto, servidão, habitação, etc; se está clausulado com inalienabilidade; se existe contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação e/ou se foi cumprido o direito de preferência do locatário; etc.
Portanto, são inúmeras situações jurídicas imprescindíveis de serem observadas na certidão de matrícula do imóvel, sob pena de se deparar com eventual nulidade, anulabilidade ou perda do bem em favor de terceiro.
Por oportuno, há situações em que é necessário retornar à origem da criação da matrícula bem como sua respectiva transcrição anterior para saber se efetivamente a aquisição está segura e não houve nulidade nas transferências anteriores, principalmente quando um imóvel já pertenceu à administração pública anteriormente.
2 – Certidões negativas de débitos tributários municipal, estadual e federal
O artigo 185 do Código Tributário Nacional é bastante claro ao afirmar que presume-se fraudulenta a alienação de bens por sujeito que possua débito para com a Fazenda Pública inscrito na dívida ativa. O Superior Tribunal de Justiça, interpretando este dispositivo, destaca que esta presunção é jure et de jure, ou seja, de pleno direito. Isto significa que a aquisição de um imóvel cujo vendedor possua débito tributário é presumidamente fraudulenta, podendo o imóvel ser objeto de constrição judicial independentemente de quem seja o atual proprietário.
Além disto, ressalta-se ainda a natureza de obrigação propter rem dos débitos municipais. Estes estão vinculados ao imóvel e são devidos pelo proprietário em decorrência da simples titularidade do bem. Bem entenda-se, o atual proprietário é o responsável pelo pagamento de toda a dívida, ainda que esta tenha fatos geradores anteriores à respectiva aquisição.
Em se tratando de pessoa jurídica, destaca-se ainda a certidão negativa do INSS e do FGTS.
Portanto, a obtenção de certidões negativas de débitos junto aos entes públicos é curial relevância para a segurança esperada pelo adquirente.
Demais disso, é forçoso ressaltar ainda que não é a certidão positiva, pura e simplesmente, que orienta a não concretização do negócio. Pode ocorrer de o débito tributário ser de valor ínfimo ou o vendedor possuir outros bens suficientes para pagamento do débito à época da alienação para que se possua a segurança almejada. Desde que, em sugestão, no primeiro caso o comprador tenha certeza do valor do débito e abata do valor a ser pago ao vendedor o valor respectivo do débito, quitando-o posteriormente e, no segundo caso, exija do vendedor certidões de matrícula e avaliações imobiliárias de outros imóveis contemporâneas à alienação para demonstrar a não insolvência do vendedor com aquela alienação.
3 – Certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho.
A análise destes documentos demandam um conhecimento jurídico mais acurado visto que não trazem em seu bojo informações suficientes para o adquirente concluir que se trata de um negócio jurídico seguro.
Todas estas, apesar de poderem ser positivas – pois até mesmo uma demanda proposta pelo vendedor sem qualquer relação com o imóvel constará da mesma – necessitam de serem verificadas. Não quer dizer que o simples fato de saírem positiva – tal como as descritas no item anterior – resultem em empecilho à aquisição. É necessário verificar.
Esta verificação decorre da análise dos processos judiciais propostos pelo e contra o vendedor, em especial as ações que já estão em fase de execução, cumprimento de sentença, ações reipersecutórias ou ações que digam respeito ao imóvel objeto da pretendida alienação.
Somente um advogado militante na área imobiliária poderá afirmar, com conhecimentos técnicos necessários, se eventual demanda resulta em risco para a aquisição do imóvel.
Principalmente em se tratando de processos trabalhistas onde há grande semelhança no reconhecimento da fraude da alienação com a execução fiscal citada no item anterior.
Muito embora devam constar na matrícula do imóvel – com exceção das ações trabalhistas – a aquisição quando o vendedor possui inúmeras ações em seu desfavor que podem leva-lo à insolvência é bastante arriscada.
4 – Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto
Esta exigência decorre dos indicativos de insolvência do vendedor. Se o mesmo possui inúmeros protestos em seu desfavor, cujos poderão levar o vendedor à insolvência, principalmente se houver a alienação dos seus bens, há o risco de o credor prejudicado no recebimento do seu crédito se valer da ação pauliana no intuito de anular a alienação em virtude de fraude contra credores.
5 – Certidão Negativa de Débitos Condominiais
Tais como alguns tributos, os débitos condominiais estão vinculadas à titularidade da coisa. Se o imóvel é transferido a terceiro, este assume todas as obrigações condominiais, ainda que anteriores à sua aquisição.
Destaca-se, por fim, a necessidade de reconhecimento de firma do síndico na declaração de inexistência dos débitos condominiais.
Em arremate, a extração destes documentos é importante independentemente se se trata de pessoa física ou jurídica. Além disto, as certidões descritas no item 2 (estadual), 3 e 4 basta a da localidade do imóvel (municipal), não sendo necessário emitir certidões de todos os cartórios de tabeliães do estado ou certidões de todos os distribuidores cíveis do país.
Outro fator importante, contrariando aos mais desavisados e ávidos à concretização do negócio, apesar da novel medida provisória 656 de 7 de outubro de 2014 preconizar em seu artigo 10 a necessidade de fazer constar na matrícula do imóvel eventuais restrições ou ônus sobre o imóvel, excetuados os débitos tributários, não exclui, pelo menos até a consagração doutrinária e jurisprudencial da alteração, da análise tal como acima exposto.
Assim, procedendo com o acautelamento necessário, o comprador reduzirá drasticamente os riscos de ter o contrato declarado nulo ou perder o imóvel em virtude de constrição judicial.