Símbolo do Jus.com.br Jus.com.br

Direito de vizinhança:abertura de janelas, instalação de câmeras e construção de varandas

Agenda 02/01/2016 às 11:02

Relato sobre a legislação a ser observada antes de abertura de janelas, instalação de câmeras e construção de varandas em imoveis urbanos.

A indústria da construção civil viveu anos de glória nas últimas duas décadas. Construções, ampliações e reformas aqueceram o mercado de forma impressionante. Contudo, o desconhecimento da lei e a ausência de suficiente fiscalização nas construções, sobretudo nas reformas não autorizadas pelos órgãos públicos, vem gerando inúmeros transtornos no convívio entre vizinhos.

Quando a decisão de modificação de um imóvel for tomada, é preciso seguir os trâmites legais para evitar problemas futuros, assim, a Prefeitura Municipal deve ser procurada para que, de posse do projeto, emita o alvará de aprovação da reforma. Tomando tais cuidados, o proprietário do imóvel previne conflitos com a vizinhança e penalidades legais, tais como: multas e embargos à obra.

Dentre os problemas enfrentados, a abertura de janelas, instalação de câmeras e varandas em locais indevidos causam desgastes entre vizinhos, prejuízos financeiros, além de outros danos à privacidade dos moradores adjacentes, levando tais lides frequentemente para os tribunais. O código civil brasileiro, em seu artigo1.301, discorre sobre tais proibições, vejamos:

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

A abertura de janelas e construção de varandas exige um distanciamento mínimo legal de metro e meio. Sendo descumprido tal dispositivo, cabe ao proprietário prejudicado, em ação de nunciação de obra nova, num lapso de até um ano e dia após o término da construção, exigir o desfazimento da obra.

No ensinamento de Paulo Nader[1] “Tratando-se de prédio urbano, proíbe a Lei Civil, pelo caput do art. 1.301, tutelando a privacidade dos vizinhos, a abertura de janelas ou a feitura de eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio da linha divisória”.

Observe-se que o mesmo diploma legal, em seu parágrafo 2º, traz exceção à regra supracitada, permitindo a abertura de pequenos vãos para luz e ventilação, nas dimensões de dez centímetro de largura e vinte centímetros de comprimento, desde que sejam construídas a, pelo menos, dois metros de altura do piso.

A evolução tecnológica trouxe à baila o debate sobre a instalação de câmeras eletrônicas de vigilância nas linhas divisórias de imóveis limítrofes. Essa situação não é prevista em legislação, mas, foi enfrentada pela jurisprudência no TJ/SP, em Recurso de Apelação nº 0024281-59.2006.8.26.0309, em que, por meio de Ação de Nunciação de Obra Nova os requeridos foram condenados a retirar as câmeras direcionadas para a residência do autor, já que aquelas registravam imagens desta. No julgado o equipamento eletrônico foi equiparando a janelas por atacar a privacidade alheia, in verbis:

Assine a nossa newsletter! Seja o primeiro a receber nossas novidades exclusivas e recentes diretamente em sua caixa de entrada.
Publique seus artigos

"Direito de vizinhança. Ação de nunciação de obra nova. Demanda julgada parcialmente procedente na origem, com a condenação dos requeridos a retirar câmera de segurança ou instalar anteparo que a impeça de registrar imagens da residência dos autores. Pedido que não foi formulado pelos requerentes. Impossibilidade de ampliação do objeto da lide, definido na petição inicial. Exegese dos arts. 128 e 460 do Código de Processo Civil. Sentença reformada, para julgar improcedente a ação. Ônus da sucumbência carreados exclusivamente aos autores, ressalvada a condenação incidental dos demandados ao reembolso de despesas com citação de corréus excluídos do processo e multa por litigância de má-fé, que foi objeto de agravo retido não reiterado por ocasião do apelo. Recurso provido, com observação."

É fundamental conhecer os seus direitos e deveres para manter o bom convívio social. Seguir os procedimentos de liberação de obras junto aos órgãos responsáveis e respeitar a legislação é uma condição basilar para mantença da ordem, segurança, privacidade e sossego coletivo. Se for reformar, ampliar, construir ou instalar aparatos de segurança eletrônica, informe-se antes das regras existentes, evite prejuízos e desgastes na paz coletiva, não há direito sem respeito.


[1] NADER, Paulo. Curso de direito civil, v.4: direito das coisas – Rio de Janeiro: Forense, 2010

Sobre o autor
Daniel Carvalho de Assis

EXPERIÊNCIA JURÍDICA: Advogado e consultor jurídico (pessoas físicas e jurídicas) do escritório Almeida, Borges, Bourbon Advogados Associados, com atuação no Estado de Sergipe e Bahia. FORMAÇÃO ACADÊMICA: Pós graduado em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Universidade Tiradentes. Bacharelado em Direito pela Faculdade de Sergipe - FASE. Bacharelado em Administração de Empresas pela Universidade Tiradentes. ÁREA DE ATUAÇÃO Direito Civil (contratos, obrigações, família, sucessões, direito das coisas); Direito Empresarial. Direito do Consumidor; Direito do Trabalho.

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelos autores. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi

Publique seus artigos Compartilhe conhecimento e ganhe reconhecimento. É fácil e rápido!