Neste ambiente de insegurança que vivemos, tem sido mais que comum o oferecimento de empreendimentos, denominados Shoppings Centers, para abrigar lojas de diversos ramos, prometendo sucesso por diversos motivos. Obviamente, quando um lojista, não importa em qual ramo atue, procura tal empreendimento , está buscando algo bom, de qualidade e melhor do que a “rua” oferece, maximizando, o quanto possível, o fluxo de pessoas e, assim, obtendo mais lucros.
Em geral, mesmo entendendo a existência do fato “risco do negócio”, qualquer lojista, com o suporte de um empreendimento, espera não cerrar suas portas por insucesso do empreendimento. Porém, é o que vem acontecendo com maior frequencia, após o "boom" de shoppings centers em nossas cidades.
Quando se planeja um empreendimento, deve o empreendedor entender que, além de espaços para instalações de lojas, também se responsabiliza pela produtividade do empreendimento como um todo, por isso o seu direito em aplicar sanções aos lojistas que descumprem o regulamento, dentre outros.
O que ocorre é que, muitas vezes, buscando apenas lucros, é oferecido empreendimento que não pode ser mantido, sem a realização de estudos e planejamentos necessário, mascarando a realidade do mercado local aos lojistas, como também prometendo as lojas âncoras, que possuem o intuito de aumentar também o fluxo de pessoas, ou seja, sem qualquer análise quanto a viabilidade do empreendimento, tornando-se verdadeiro um “elefante branco”, sem movimento algum, prejudicando lojistas que depositam muito mais que sonhos nos empreendimentos.
Até porque, por vezes, os contratos celebrados entre empreendimento e lojistas é extremamente leonino e, mesmo não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor, pode ser considerado, sim, como de adesão, senão vejamos:
a) DA CONFIGURAÇÃO DE CONTRATAO DE ADESÃO
Geralmente, os contratos entre empreendedor e lojistas possui não se trata de contrato de locação comercial simples, mas sim de cessão de espaço para instalação de loja em empreendimento conhecido como Shopping Center, ou seja, há obrigações tanto do cessionário (requerentes), como do cedente (empreendimento requerido) e, porém, é usual que o contrato liste inúmeras obrigações do locatário e pouquíssimas do locados.
Além de inúmeras exigências, muitos empreendimentos, contrariando a legislação vigente, buscam reter para si, além das benfeitorias, o aparelho de ar-condicionado e, portanto, caracterizado o Contrato de Adesão, faz-se necessário que, no que prejudique aquele que não pode manifestar sua vontade, seja considerado nulo.
Vejamos precedente jurisprudencial neste sentido:
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REsp 1259210 / RJ RECURSO ESPECIAL 2011/0061964-0 |
DIREITO CIVIL. SHOPPING CENTER. INSTALAÇÃO DE LOJA. PROPAGANDA DO EMPREENDIMENTO QUE INDICAVA A PRESENÇA DE TRÊS LOJAS-ÂNCORAS. DESCUMPRIMENTO DESSE COMPROMISSO. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO.
1. Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista.
2. A promessa, feita durante a construção do Shopping Center a potenciais lojistas, de que algumas lojas-âncoras de grande renome seriam instaladas no estabelecimento para incrementar a frequência de público, consubstancia promessa de fato de terceiro cujo inadimplemento pode justificar a rescisão do contrato de locação, notadamente se tal promessa assumir a condição de causa determinante
do contrato e se não estiver comprovada a plena comunicação aos
lojistas sobre a desistência de referidas lojas, durante a construção do estabelecimento.
b) DO DANO PROPRIAMENTE DITO
Ora, é de conhecimento de qualquer homem mediano que um empreendimento de grande porte necessita de lojas-âncoras, ou seja, aquelas de nomes conhecidos que acabam por angariar maior número de consumidores, possibilitando assim a viabilidade do empreendimento como um todo.
E, muitas vezes, há o comprometimento de que lojas ancoras serão trazidas, porém, não se sabe por qual motivo, as promessas nunca saem do papel. E, se isso ocorre, há descumprimento de compromisso, gerando a possibilidade de rescisão do contrato, como também de indenização pelos danos causados.
Ora, para a manutenção e a melhoria da imagem do shopping, faz-se necessário que exista preocupação contínua dos empreendedores, a bem do empreendimento e dos estabelecimentos lá instalados, que se beneficiam da utilização desse trabalho em seus negócios, eis que a clientela é em grande parte atraída por essa macroestrutura, detentora do título de empresa, desenvolvida pelo empreendedor.
Ademais, um empreendimento que desempenha atividade de shopping center, “inclui elementos dinâmicos suscetíveis de fornecer ao lojista toda a gama de benefícios provenientes dessa estrutura, da qual fazem parte os elementos funcionais de mercadologia, no estudo das novas tendências do mercado, na expectativa dos consumidores, na criação de elementos promocionais, de pesquisas de preferência de clientela, cujo aprimoramento constitui o objetivo primordial da atividade do shopping.”
Assim, não se trata de mero contrato de locação, onde há mera entrega (estática) da posse da loja ou espaço, mas estamos falando de fornecimento de estrutura complexa que se lhe agrega, acrescendo, também, o aviamento, representado, segundo Oscar Barreto Filho, in" Teoria do Estabelecimento Comercial ", Max Limonad, 1969, n. 136-7, pela capacidade de produzir lucros, ou seja, o conjunto de vários fatores pessoais, materiais ou imateriais, que confere a dado estabelecimento, in concreto, a aptidão de produzir lucros, através do exercício da atividade empresarial voltada para o objetivo de obter o maior grau possível de eficiência ou economia de escala.
Também nos ensina Roberto Wilson Renault Pinto, na obra "Shopping Centers (Questões Jurídicas): "O shopping center nasce de um trabalho desenvolvido pelo empreendedor, que estuda a sua viabilidade, mediante estudos de localização do empreendimento, tendo em vista o potencial de consumo da região, de projeto arquitetônico, de definição do mix, incluindo a locação dos espaços a lojas-âncora e a lojas-satélites, e a obtenção de recursos para a sua construção.”
Ao inaugurar tal empreendimento, o empreendedor coloca a disposição dos lojistas uma clientela em potencial, sendo que já deveriam ter sido feito estudos preliminares, que serviram de base para a definição das características do que seria oferecido, tanto aos lojistas como qual clientela se procurava atender, é óbvio que “o shopping center já nasce, ao ser inaugurado, com uma clientela própria, que usufruirá de suas lojas, de suas áreas de lazer e de seus espaços comuns.”
Isto porque, não se trata de mera galeria, onde são locados espaços, mas sim de um shopping centers, uma real organização, em que a figura do empreendedor é primordial para o sucesso do empreendimento, isto desde sua inauguração, onde se inicia o “persistente trabalho de solidificação da imagem do shopping center perante o público a que se destina e do aprimoramento do tenant mix, na medida em que o sistema locativo montado é dinâmico, acompanha a realidade e as novidades da moda, dos costumes, da decoração e assim por diante, razão pela qual pode asseverar-se que os resultados do shopping center serão tanto maiores quanto for a eficiência do empreendedor não só na fase pré-operacional, como após a sua inauguração.”
Ou seja, a participação do empreendedor no incremento da clientela do shopping center é decisiva, desde sua concepção e a cada dia!
E assim, entendem nossos Tribunais:
ULATÓRIA DE ATO JURÍDICO PROPOSTA POR PROPRIETÁRIO DE LOJA INSTALADA EM SHOPPING CENTER - FRACASSO DO EMPREENDIMENTO - CULPA DO EMPREENDEDOR - DEVER DE INDENIZAR - DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDOS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRETAMENTE FIXADOS - AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE, NO PARTICULAR ASPECTO DE FIXAR O TERMO A QUO DOS JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO. "A participação do empreendedor no incremento da clientela do shopping center é decisiva, desde sua concepção e a cada momento do seu diaadia. Ele não exerce papel passivo de um locador de loja de rua ou de galeria comercial, que objetiva apenas o recebimento de um aluguel fixo ao final do mês"(Roberto Wilson Renault Pinto, na obra"Shopping Centers (Questões Jurídicas) págs. 219/232, dissertando sobre"O Fundo de Comércio dos"shopping centers"e o Decreto n. 24.150/34", no capítulo sobre o"Empreendedor do shopping center"). Tratando-se de indenização por ilícito contratual, a incidência dos juros de mora vige a contar da citação (art. 219, CPC). (TJ-PR , Relator: Ronald Schulman, Data de Julgamento: 27/08/2002, Primeira Câmara Cível (extinto TA))
Por tudo o que já deixamos exposto, a empreendedora tem o dever de exercer trabalho em conjunto, onde cada lojista desenvolve seu negócio individualmente e o empreendedor administra o shopping center como uma coletividade.
Estamos tratando aqui de sociedade entre lojista e empreendedor, que possuem interesses convergentes no exercício de atividade comercial, pois os clientes que procuram um shopping center, na maior parte dos casos, assim o fazem pois este oferece um complexo comercial, com variadas opções de escolha, raramente se dirigindo para compra neste ou naquele estabelecimento.
Na realidade, o shopping center é procurado pela variedade de opções que apresenta, podendo o cliente escolher o produto que mais lhe agrade, pelo preço e qualidade que lhe é conveniente.
Assim, há a necessidade de que o empreendimento se utiliza de todos os meios legais e apresente publicidade adequada e administração ágil, objetivando assegurar um público frequente, que acabará por trazer fluidez ao empreendimento e sucesso aos lojistas que nele acreditaram, e, caso tal situação não ocorra, há o dever de indenizar, moral e materialmente, ao lojista que deposita dinheiro e confiança em qualquer destes empreendimentos.