Introdução
Longe do que algumas pessoas pensam, os serviços de intermediação de negócios imobiliários são muito mais amplos do que a mera apresentação de um interessado ao proprietário que pretende vender ou alugar seu imóvel.
Além das árduas tarefas de captação, divulgação e negociação, a corretagem de imóveis compreende a responsabilidade civil do intermediador (corretor ou empresa imobiliária) no que diz respeito a todos os aspectos inerentes ao negócio em questão.
Muitos profissionais de outras áreas (publicitários, dentistas, engenheiros, advogados, etc.), quando não estão colhendo em suas profissões os frutos que esperavam, costumam se aventurar como corretores de imóveis na expectativa de obterem, com facilidade, altos ganhos, e acreditando que a eles bastará encontrarem clientes interessados na compra e venda ou locação de imóveis. Ou seja, não fazem ideia das responsabilidades envolvidas nessa função.
Tal como ocorre em todas as profissões, há corretores de imóveis comprometidos com o respeito à legislação e que atuam de acordo com a ética, mas também há, infelizmente, aqueles que só querem receber as comissões, ainda que dos negócios que viabilizam as partes envolvidas possam vir a ter sérios problemas.
Assim, neste rápido e simples artigo, abordaremos o dever de probidade e boa-fé dos corretores de imóveis e das imobiliárias, destacando, ainda, o dever de responderem por perdas e danos quando não atuarem com a prudência e a diligência que deles se espera.
1. O dever de probidade e boa fé
Tratando dos contratos em geral, o artigo 422 do Código Civil Brasileiro é expresso ao impor às partes que, na conclusão e na execução do contrato, observem os princípios de probidade e boa-fé:
“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
Apesar da limitada redação desse dispositivo, tal como já concluído nas Jornadas de Direito Civil do Superior Tribunal de Justiça, os princípios de probidade e boa-fé devem ser guardados também nas fases pré e pós-contratual.
Especificamente tratando dos contratos de corretagem, o artigo 723 do Código Civil é claro ao exigir dos corretores atuação proba, da qual decorre o dever de exercerem a função com diligência e prudência, e serem espontâneos na prestação de informações inerentes à segurança e riscos do negócio intermediado, sob pena de responderem pelos danos que derem causa.
2. O serviço de corretagem
Conforme estabelece a legislação atualmente em vigor (art. 722, CC), pelo serviço de corretagem, uma pessoa – corretor – obriga-se a obter negócios para outra, conforme as instruções recebidas. Nota-se, portanto, que a atividade de corretagem consiste em intermediar negócios. Isto, se analisado isoladamente, pode levar ao equívoco de que o corretor de imóveis, ou as imobiliárias, não têm nenhuma responsabilidade referente aos negócios que intermediam, já que a eles bastaria encontrar um cliente para comprar ou locar um determinado imóvel.
Entretanto, impondo várias responsabilidades aos corretores de imóveis – e todos os corretores em geral –, bem como às imobiliárias, o já citado artigo 723 do Código Civil é expresso ao determinar que: “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”.
Tal como já se manifestou o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, in verbis:
“A mediação do corretor não se limita a aproximar as partes e singelamente apontar o preço do imóvel. Dele se exige mais, por definição legal e como recompensa pela remuneração contratada, o dever de prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações e esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio”[1]
Referido dispositivo legal é claro ao dizer que o dever de agir com prudência, diligência e de prestar informações deve ser “espontâneo”, ou seja, devem estar sempre presentes a probidade e a boa-fé. Assim, por exemplo, se o intermediador – corretor ou a imobiliária – está ciente ou suspeita de algum problema na documentação do imóvel em negociação, tem o dever de informar o cliente, ainda que este não questione sobre qualquer irregularidade. Isto porque, como dissemos, o dever de prestar todas as informações deve ser espontâneo. É certo que o cliente pode, mesmo ciente da irregularidade, optar por correr os riscos e levar o negócio adiante, mas aos corretores e às imobiliárias incumbe o dever de informarem sobre eventuais irregularidades e riscos. Nesse sentido, confira-se:
“O corretor tem os deveres de diligência e prudência no exercício desse mister e se nessa condição se omite, causando prejuízos a quem devia lealdade e informação, deve reparar os danos decorrentes do descumprimento de tais deveres.”[2]
“Ação de indenização por danos materiais e morais. Compromisso de compra e venda de bem imóvel, com intermediação imobiliária. Pagamento de prestações, por parte do promitente vendedor, sendo esta obrigação dos promissários compradores. Alegação de falha na prestação de serviços de intermediação. Gratuidade processual. Análise do pedido prejudicado. Benefício concedido pelo D. Juízo a quo. Nulidade da sentença. Afastamento. Juiz não está obrigado a permitir dilação probatória, quando convencido de sua desnecessidade e quando os elementos constantes dos autos são suficientes para formação de sua convicção. No mérito, os réus assumiram expressamente a responsabilidade pelo pagamento de todas as obrigações vinculadas ao contrato de origem. Várias parcelas do financiamento pagas pelo autor. Ressarcimento dos valores pagos para evitar o enriquecimento ilícito. Falha constatada na prestação de serviços de intermediação. O art. 723 do Código Civil expressamente determina ao corretor a obrigação de executar a mediação com diligência e prudência. Esta obrigação envolve a necessária verificação de todas as obrigações originalmente assumidas pelo cedente no contrato originário de compromisso de compra e venda. Se a corretora não age desta forma, preferindo trabalhar com os dados unilateralmente informados pelo contratante, sem se assegurar da correção destes, é porque assume o risco negocial quanto a eventuais danos sofridos pelos seus clientes, considerando a atuação temerária que apresentou. Justamente por isso o art. 723, parágrafo único, do Código Civil, impõe ao corretor a obrigação de responder pelas referidas perdas e danos. Manutenção das verbas sucumbenciais. Sentença mantida. Motivação da sentença adotada como fundamentação do julgamento em segundo grau. Inteligência do artigo 252 do RITJ. Recursos improvidos.”[3]
Destaque-se que tais deveres dos intermediadores não se limitam à documentação, mas referem-se a todos os aspectos envolvidos no negócio em andamento.
Ainda que não seja de conhecimento do cliente, ou que este não pergunte sobre um determinado assunto, se o intermediador tem informações sobre problemas, defeitos, irregularidades, etc., relecionados ao negócio imobiliário em questão, deverá prestar tais informações, sob pena de não o fazendo responder por perdas e danos. E não é só, ainda que problemas ou irregularidades não sejam evidentes, o simples fato de haver qualquer suspeita sobre a possibilidade de existirem já impõe ao intermediador o dever de alertar seu cliente sobre riscos, e com prudência, orientá-lo a consultar profissionais específicos de outras áreas.
Observe-se que o parágrafo primeiro do artigo 723 do Código Civil é preciso ao estabelecer que o corretor – ou imobiliária – deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou riscos do negócio, bem como sobre alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da intermediação, sob pena de responderem por perdas e danos. Vale transcrever, in verbis:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Desta forma, se, por exemplo, a documentação referente ao negócio aponta alguma irregularidade capaz de no futuro trazer problemas ou gerar danos ao cliente, o intermediador poderá ser responsabilizado por perdas e danos, caso não tenha informado o comprador sobre tal irregularidade e o orientado quanto aos respectivos riscos. Vale conferir, in verbis:
“RESPONSABILIDADE CIVIL - CORRETOR DE IMÓVEIS - OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ACERCA DA EXISTÊNCIA DE PENHORA A INCIDIR SOBRE O BEM NEGOCIADO - AFRONTA AO ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL - DANOS MATERIAIS A SEREM RESSARCIDOS MEDIANTE RESTITUIÇÃO DO VALOR RECEBIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - DANOS MORAIS BEM CARACTERIZADOS - INDENIZAÇÃO DEVIDA - AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.”[4]
“Rescisão de Compromisso de Compra e Venda. Compromissários vendedores que alienaram imóvel sobre o qual pendia hipoteca. Conduta temerária que impõe o dever de indenizar. Corretor de imóveis que deixa de prestar ao cliente os esclarecimentos acerca do risco do negócio. Infringência ao artigo 723 do CC que impõe o dever de indenizar. Dano moral reduzido. Recursos parcialmente providos.”[5]
Não estamos dizendo que ao corretor ou à imobiliária compete a responsabilidade pela análise profunda de documentos, mesmo porque, na grande maioria das vezes a análise dessa documentação envolve aspectos jurídicos, o que demanda a indispensável consulta a um advogado. Isto, contudo, não exime o corretor ou a imobiliária de informarem sobre a existência de possíveis defeitos ou pendências na documentação e sempre orientarem o cliente a procurar um advogado de sua confiança para uma apreciação mais técnica e detalhada. Ademais, o artigo 1º da Lei nº 8.906/1998 prevê como privativas da advocacia as atividades profissionais de consultoria, assessoria e direção jurídicas:
“Art. 1º. São atividades privativas de advocacia:
(...);
II - as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas.”
Lamentavelmente, o que ocorre é que muitas imobiliárias possuem “departamentos jurídicos próprios”, e pode ocorrer que alguns destes, por estarem diretamente vinculados às respectivas imobiliárias, não venham a opinar em desfavor da negociação. Ou seja, ainda que haja alguma irregularidade na documentação ou algo semelhante, pode acontecer de o corpo jurídico da imobiliária eventualmente opinar tentando amenizar os riscos da negociação, pois desta maneira a imobiliária não perde o negócio e, consequentemente, sua comissão.
Este, obviamente, é um dos casos em que cabe a responsabilização da imobiliária por perdas e danos, haja vista não ter atuado com a cautela e diligência inerente à corretagem (art. 723, CC). É muito mais prudente que os corretores e as imobiliárias não se aventurem elaborando contratos ou analisando documentação imobiliária, pois assim o fazendo, chamam para si a responsabilidade por eventuais perdas e danos.
Se, por outro lado, o intermediador cumpre seu papel de forma a atender seu cliente com toda cautela e diligência que dele se espera, não há como ser responsabilizado:
“EMBARGOS À EXECUÇÃO - Ilegitimidade da corretora reconhecida - Execução de cláusula penal c.c. perdas e danos por descumprimento contratual - Nos moldes estatuídos no art. 723 do CC, responde por perdas e danos a intermediária que não agir com zelo e dever de informação necessários - Incumbência de esclarecer sobre os riscos do negócio e situação documental - Verificada conduta compatível com a atuação esperada, inviável reconhecer a responsabilidade da intermediadora que não concorreu para que o negócio jurídico não se concretizasse após as negociações - Inexistência da responsabilidade solidária quando a inexecução do contrato verifica-se por culpa exclusiva de um dos contratantes - Corretora que não tem o poder de compelir os contratantes ao cumprimento das obrigações assumidas em contrato que sequer figura como parte ou anuente - Fixação de verbas de sucumbência à parte beneficiária da gratuidade judiciária - Possibilidade - Permanece a isenção à exigibilidade da condenação imposta enquanto durar a condição de necessitado, no período de cinco anos - Inteligência dos arts. 1 e 12 da Lei nº 1060/50 - Preliminar rejeitada - Sentença mantida - Recurso desprovido.”[6]
A atividade de corretagem, tal como descrita em lei, é remunerada pela comissão decorrente do negócio levado a efeito. Assim, se o negócio imobiliário é concretizado com a intermediação de um corretor ou imobiliária, e fica caracterizado que referido trabalho não foi realizado prestando toda assistência legalmente exigida, é indevida a respectiva comissão. Nesse sentido, in verbis:
“Monitória - Corretor de imóveis - Aproximação entre comprador e vendedor e celebração de contrato de compromisso de compra e venda - Documento com força monitória - Reforma da sentença que entendeu inexistente a força monitória - Improcedência do pedido monitório com acatamento dos embargos, pelo mérito - Corretor que deve prestar toda a assistência a seu cliente, sob pena de perder o direito ao recebimento da comissão - Ao corretor de imóveis cabe dar a seu cliente toda a assistência necessária, não bastando aproximar comprador e vendedor e celebrar o compromisso de compra e venda. Conforme artigo 723 do CC, o corretor é obrigado a fazer a mediação com diligência e prudência, zelar para que o negócio seja feito com segurança, informando o cliente dos riscos existentes. Não agindo assim, perde o direito à comissão contratada caso o compromisso seja posteriormente rescindido por ausência de cuidados que deveriam ter sido tomados antes de sua elaboração - Anula-se a sentença de extinção; no mérito, julga-se improcedente o pedido monitório, com acatamento dos embargos, v.u.”[7]
Prestadas todas as informações, seja com relação à documentação ou outros aspectos específicos sobre o imóvel, poderá o cliente, se assim desejar, avaliar se está ou não disposto a correr eventuais riscos, sendo que para tanto, munido de tais informações e documentos, poderá consultar profissionais específicos (advogados, engenheiros, arquitetos, etc.) sobre os assuntos em questão. A partir daí, decidindo por levar o negócio adiante, não poderá futuramente alegar qualquer conduta omissiva ou de responsabilidade do intermediador.
É natural que as pessoas queiram comprar imóveis, ou quaisquer outros bens, gastando a menor quantidade de dinheiro possível. Isto, contudo, não deve ser confundido com a dispensa de cuidados, pois do contrário poderão ter que suportar gastos muito maiores, além de sérios e duradouros problemas. É muito comum que aqueles que sempre querem levar alguma vantagem no que fazem, quando compram imóveis tentam uma negociação “mais barata”, e dispensam a assessoria de profissionais sérios e competentes para minimizar os riscos, pois acreditam que os respectivos custos são desnecessários; e como exemplo, pesquisam a compra de imóveis através de vigias de rua, porteiros e zeladores de condomínio, etc.
É certo que dificilmente haverá negócio imobiliário completamente seguro, mas é possível que se minimize, e muito, os riscos. O que geralmente ocorre é que aquele que prefere “economizar” dispensando a contratação dos serviços de um profissional competente acaba tendo que gastar muito mais dinheiro para resolver sérios problemas posteriores, e ainda se submete a enormes desgastes por vários anos em processos judiciais.
Em caso específico sobre a responsabilidade de uma corretora de imóveis no que se refere à verificação dos documentos relativos ao imóvel, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ressaltou que, de fato, os corretores devem agir com prudência e diligência no exercício de seu trabalho, contudo isto não significa que o comprador também não deva ser cauteloso. Nesse processo, o imóvel comprado foi penhorado em ação trabalhista. Confira-se, in verbis:
“RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. Aquisição de imóvel sobre o qual recaiu penhora trabalhista. Sentença que condena a corretora de imóveis ao pagamento de danos materiais e morais no valor de R$ 20.000,00. Dever de diligência do corretor não exclui o dever de cautela da compradora, que deve investigar a higidez jurídica do negócio que pretende celebrar. Inexistência de prova de que a corretora havia expressamente se obrigado a providenciar todas as certidões pessoais necessárias à segurança do negócio. Vendedora que declarou expressamente que não respondia a nenhuma ação pessoal. Autora que pode ajuizar ação de indenização em face da vendedora. Ação improcedente. Recurso provido.”[8]
Confira-se ainda, in verbis:
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Autores afirmam que não foram informados pelo corretor de imóveis de que havia gravame registrado na matrícula do bem. Alegação de que a conduta omissiva do corretor deu causa a transtornos posteriores. Artigo 723 do Código Civil. Não é razoável que os compradores deixem de adotar as medidas preventivas naturais a um processo de aquisição de imóvel. O dever de diligência do corretor não exclui o dever de cautela dos compradores, que também deve investigar a situação documental do imóvel e de seu vendedor. Gravame já estava averbado na matrícula do imóvel no momento da aquisição, sendo plenamente possível aos autores conhecerem a circunstância do negócio. Sentença mantida. Recurso improvido”[9]
Indiscutível, portanto, que o cliente deve adotar todas as cautelas que estiverem ao seu alcance, dentre elas, preferencialmente nunca dispensando a contratação de um advogado.
2.1. Relação de consumo
Da leitura dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor obtemos os conceitos de fornecedor, consumidor, serviço e produto. A partir disto concluímos que a corretagem de imóveis é um serviço regido pela referida legislação (CDC).
Assim, além dos dispositivos legais já analisados, temos que o artigo 14 da Lei 8.078/1990 (CDC) é expresso ao dispor que o fornecedor de serviços – empresa imobiliária no nosso caso – responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. Por esta norma, ainda que não exista culpa da imobiliária, se ficar demonstrado que os danos foram causados em razão dos serviços terem sido prestados de forma defeituosa, ou ainda em razão de falta de informações e esclarecimentos sobre segurança e riscos, haverá o dever de indenizar.
Por outro lado, que se os serviços forem prestados pelo corretor de imóveis na condição de profissional liberal, e não por uma pessoa jurídica (empresa imobiliária), necessária é a existência e prova de culpa (art. 14, §4º, CDC).
Por fim, na condição de consumidor, o cliente que se dirige à imobiliária ou ao corretor de imóveis solicitando seus serviços tem reconhecida sua vulnerabilidade no mercado de consumo (art. 4º, I, CDC), sendo, portanto, presumida a sua boa-fé.
Conclusões
1) A atividade de corretagem de imóveis não se restringe à mera apresentação do cliente (comprador ou locatário) ao proprietário (vendedor ou locador), indo muito além disso, devendo o intermediador, durante toda a negociação, agir com zelo, revelando total prudência e diligência, de modo a prestar espontaneamente todos os esclarecimentos e informações sobre a segurança e riscos do negócio – probidade e boa-fé. Não agindo desta forma, poderá o intermediador ser responsabilizado por perdas e danos.
2) O cliente poderá optar por levar adiante uma negociação imobiliária em que a documentação ou qualquer outro fator revele insegurança ou outros riscos. Certamente, neste caso, se o intermediador prestou espontaneamente todas as informações inerentes aos riscos e à segurança do negócio, mas mesmo assim o cliente decidiu por levar a negociação adiante, não poderá ele, no futuro, tentar responsabilizar o intermediador, já que este atuou com a prudência e a diligência esperada. A opção por se expor aos riscos foi exclusiva do cliente, que nada poderá alegar.
3) Realizar negócios imobiliários sem a intervenção de um profissional especializado pode, ao contrário do que se pretende, gerar maiores gastos e transtornos, muitas vezes envolvendo processos judiciais longos e demorados. É altamente recomendável o assessoramento adequado, nunca dispensando a contratação de um advogado.
4) Caracterizada a relação de consumo, aplicam-se também as regras do Código de Defesa do Consumidor, caso em que, o dever de indenizar da empresa imobiliária existirá independente da prova de sua culpa (art. 14). Já no caso de serviço de corretagem prestado pelo corretor, pessoa física, na condição de profissional liberal, o dever de indenizar dependerá de a parte lesada demonstrar que houve culpa na geração dos danos.
Notas
[1] TJ/SP – 29ª C. Dir. Priv., Ap. nº 001783-43.206.8.26.0068, Rel. Des. S. Oscar Feltrin, Julg. 03.10.2012.
[2] TJ/SP – 29ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0062030-96.208.8.26.0000, Rel. Des. S. Oscar Feltrin, Julg. 10.04.2013.
[3] TJ/SP – 5ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0010795-69.2011.8.26.0361, Rel. Des. Edson Luiz de Queiróz, Julg. 27.02.2013.
[4] TJ/SP – 1ª C. Cir. Priv., Ap. nº 0012270-34.2009.8.26.0554, Rel. Des. Elliot Akel, Julg. 23.07.2013.
[5] TJ/SP – 7ª C. Dir. Priv., Ap. nº 9195215-77.2008.8.26.0000, Rel. Des. Pedro Baccarat, Julg. 11.05.2011.
[6] TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0008237-97.201.8.26.0079, Rel. Des. Percival Nogueira, Julg. 02.08.2012.
[7] TJ/SP – 35ª C. Dir. Priv., Ap. nº 9151581-31.2008.8.26.0000, Rel. Des. Manoel Justino Bezerra Filho, Julg. 07.02.2011.
[8] TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0011428-31.2011.8.26.0248, Rel. Des. Francisco Loureiro, Julg. 07.11.2013.
[9] TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0010014-14.2011.8.26.0566, Rel. Des. Ana Lucio Romanhole Martucci, Julg. 16.04.2014.