Esse é um tema que pode gerar dúvidas para quem quer alugar ou já mora em apartamentos e casas alugados, pois, em caso de realização de benfeitorias no imóvel, ou seja, algum tipo de obra ou reparo, o inquilino do imóvel tem ou não direito a ser indenizado por elas?
Pois bem, antes de adentrar no cerne da questão, seria salutar ilustrar quais são os tipos de benfeitorias, sendo elas, então, as úteis, necessárias e as voluptuárias. A primeira e a segunda são aquelas obras destinadas à conservação e melhorias dos imóveis. Já a terceira, são obras que buscam o embelezamento do imóvel, ligadas à decoração.
Prosseguindo, sem muitas delongas, a situação depende de cada caso, mas, principalmente, do contrato de locação que foi celebrado entre o locador e o locatário.
Via de regra, as benfeitorias úteis e necessárias são passíveis de serem indenizadas ao locatário que as tenha feito. Vale dizer, terá ele o direito de reaver do locador aquilo que foi gasto em obras no imóvel para manutenção e melhorias. Caso o locador se negue a indenizar o locatário, esse poderá exercer o direito de retenção. Tal regra está prevista no artigo 35 da lei Federal 8.245/1991, a lei do inquilinato.
Já as benfeitorias voluptuárias, essas não são passíveis de serem indenizadas e, uma vez executadas pelo locatário, este não poderá exigir do locador o reembolso das despesas que foram empregadas na obra, logo, neste caso, não há que se falar em direito de retenção, até porque o locatário pode fazer o levantamento desse tipo de benfeitoria, levar consigo ao fim da locação, desde que não afete a estrutura do imóvel. Esse preceito está estampado no artigo 36 da lei do inquilinato.
Entretanto, há uma exceção a esse direito a indenização sobre as benfeitorias úteis e necessárias, a qual também está prevista no mencionado artigo 35, qual seja, o termo salvo expressa disposição contratual em contrário. Este é ponto chave!
Mas, o que isso quer dizer? Se houver, no contrato de locação, cláusula que venha limitar ou eliminar o direito a indenização pelas benfeitorias realizadas, não poderá o locatário exigir do locador as despesas que foram empregadas em obras executadas no imóvel durante a locação, eliminando, assim, inclusive, o direito de retenção.
Esse entendimento é apoiado pelos tribunais, conforme se pode notar através da jurisprudência do TJMG, a saber:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS NO IMÓVEL - RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. - A Lei do Inquilinato assegura ao locatário direito de indenização e retenção por benfeitorias e acessões, salvo no caso de expressa disposição contratual em sentido contrário. Processo: Apelação Cível 1.0647.15.010508-6/001 0105086-97.2015.8.13.0647 (1), Relator(a): Des.(a) Valdez Leite Machado, Data de Julgamento: 12/11/0017, Data da publicação da súmula: 17/11/2017, TJMG)
Importa salientar que o STJ também sedimentou entendimento nesse mesmo sentido, qual seja, ser possível haver no contrato de locação cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel objeto da locação, por meio da Súmula 335, que tem o seguinte enunciado: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Logo, é de suma importância que o locatário fique atento ao contrato de locação, pois, se houver algum tipo de interesse em realizar benfeitorias no imóvel ora locado, havendo cláusula que elimine o direito à indenização e ao reembolso, o mesmo deve estar ciente de que serão feitas por sua conta e custos, e, uma vez realizadas, as benfeitorias restarão incorporadas ao imóvel.
Portanto, salvo melhor juízo, uma boa medida a ser tomada no caso de necessidade de se executar algum tipo de obra no imóvel é fazê-la com a anuência expressa do locador/proprietário ou então solicitar que a mesma seja executada por ele.