Conforme foi exposto em artigo anterior, é possível e necessário, em certos casos, a reavaliação de um imóvel penhorado em um processo de execução pelo disposto no artigo 873 do Código de Processo Civil.
No presente trabalho, o objetivo é analisar a possibilidade de ser realizada avaliação do imóvel hipotecado, nos autos do processo de execução caso seja penhorado. Inobstante pareça algo óbvio, existem entendimentos equivocados, notadamente no Poder Judiciário, de que, uma vez definido no contrato de constituição da hipoteca o valor do imóvel, este valor deverá impreterivelmente ser utilizado como parâmetro para a alienação judicial do referido bem, quer seja pela via da adjudicação ou do leilão judicial.
Portanto, antes de adentrar no tema específico é necessário apresentar uma breve exposição da hipoteca. Tal instituto é um direito real de garanta sobre bens imóveis, ou seja, a hipoteca é a garantia sobre coisa (imóvel) alheia que assegurará o adimplemento da parte que dá o bem em hipoteca, caso este não pague a dívida garantida.
A primeira parte do art. 1.484 do Código Civil/2002 dispõe que é lícito aos interessados fazer constar do contrato que constitui a hipoteca o valor do imóvel hipotecado para ser utilizado como parâmetro para sua venda, em eventual processo de execução, caso não seja cumprida a obrigação, valor este que é definido pelas partes.
Formalizada a constituição da garantia hipotecária e sobrevindo o seu inadimplemento o credor poderá exercer seu direito de cobrança e penhorar o imóvel hipotecado em um processo de execução para satisfazer seu crédito.
Desta feita, é necessário analisar toda estrutura do artigo 1.484 do CC/02², sendo que na sua parte final é possível verificar que o valor estabelecido ao imóvel será devidamente atualizado, o qual será base para as arrematações, adjudicações e remições, sendo dispensada a avaliação, o que dá origem a toda a celeuma.
Explico melhor. No nosso artigo anterior, foi demonstrado que, nos termos do art. 873, II, do NCPC, caso ocorresse a avaliação de um imóvel penhorado em um processo de execução, e quando da realização do leilão decorresse um espaço longo de tempo que ensejasse a oscilação do seu valor de mercado, seria direito do executado e dever do magistrado, realizar nova avaliação do bem penhorado, para que sua venda judicial fosse realizada com base no seu valor real e de mercado, o que será mais benéfico ao executado – art. 805 do NCPC.
No caso do imóvel hipotecado, parte-se do mesmo princípio, ou seja, se houver sua penhora na execução, para que seja procedida sua venda judicial, deve ser adotado como parâmetro seu valor de mercado naquele momento.
Os contratos que envolvem a hipoteca, em sua maioria, possuem um grande prazo para pagamento, geralmente mais de 5 anos. Ademais, o lapso temporal que envolve a assinatura do contrato (no qual as partes estabelecem o valor do imóvel para fins de leilão) e o exercício do credor do seu direito creditício, com o ajuizamento da execução, costuma-se transcorrer um grande prazo, o que pode significar uma flutuação considerável no valor real do imóvel hipotecado, em regra, ocorrendo sua majoração.
Deste modo, como a lei determina a “atualização” do valor do imóvel definido no contrato, o Poder Judiciário, por vezes, aplica apenas a correção monetária do valor estipulado contratualmente, rejeitando o pedido de nova avaliação, o que prejudicava em muito o devedor e o credor, posto que os índices de inflação monetária não refletem adequadamente as oscilações de mercados dos imóveis, ensejando, por vezes, a venda do imóvel por valor inferior ao seu valor de mercado, razão pela qual imprescindível se faz uma nova avaliação do imóvel hipotecado, nos autos da execução.
Assim, imperioso trazer os ensinamentos de Araken de Assis, in verbis:
“O Reajuste monetário, permitido no art. 1.484 do Código Civil, não resolve a distorção. Impõe-se, conseguintemente, a reavaliação do bem hipotecado Neste sentido se manifestou o STJ, realçando a necessidade de o edital conter “dados suficientes para esclarecimentos dos possíveis interessados, o que inclui a avaliação do imóvel praceado.”.
Quanto à inadequação da mera atualização monetária do valor definido no contrato ao imóvel hipotecado, para fins de venda judicial, imaginemos a situação em que 10 anos após a constituição da hipoteca seja utilizado o valor histórico dado ao imóvel situado na Avenida Paulista em São Paulo, meramente atualizado monetariamente pelo INPC, para se realizar o leilão judicial, se, neste mesmo exemplo, o imóvel em análise estiver localizado no interior do Acre, o índice de atualização do valor do imóvel será o mesmo, conquanto seja óbvio que a oscilação do valor de mercado de cada imóvel se deu de forma absolutamente diferente. Portanto, em um como noutro caso, o valor real atualizado do imóvel somente será aferível adequadamente através de sua nova avaliação, nos autos do processo de execução.
Neste ponto, é o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça:
“A atualização do valor da avaliação deve observar as oscilações de mercado no preço do bem penhorado, sendo inaplicáveis para tanto os índices contratuais ou legais utilizados especificamente na atualização do crédito exequendo” (STJ-3ª T., REsp 864.873, Min. Gomes de Barros, j. 6.3.08, DJU 1.4.08)”.
Destacamos, por fim, que não há conflito entre o disposto no art. 1.484 do CC e o art. 805 do NCPC, sendo perfeitamente possível a aplicação de forma harmoniosa das duas regras jurídicas, atentando-se, todavia, às peculiaridades de cada caso.
Portanto, constatado o transcurso de considerável lapso de tempo entre a avaliação do imóvel definida pelas partes no contrato e sua penhora no processo de execução, sendo verificado que a mera atualização monetária pelos índices definidos no contrato foi insuficiente para refletir a efetiva valorização do imóvel, será necessário uma nova avaliação, desta feita, nos autos do processo de execução, a qual considerará inúmeros fatores, como a oscilação do valor real de mercado e, inclusive, eventuais novas benfeitorias que possam ter sido edificadas após a constituição da garantia.
*http://www.rotajuridica.com.br/artigos/possibilidade-de-se-promover-nova-avaliacao-do-imovel-no-processo-de-execucao/
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;
Art. 1.484. É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.
**“O art. 818 do Código Civil então em vigor, reproduzida no art. 1.484 do Novo Código, estabelece que, sendo ajustado entre as partes o valor do bem quando da constituição da hipoteca, esse será a base para as arrematações, adjudicações e remissões, dispensada a avaliação.” (TRF-2 - AG: 122831 RJ 2004.02.01.000900-1, Relator: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER, Data de Julgamento: 26/03/2008, SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: DJU - Data::14/04/2008 - Página::135/136)
***“EMENTA: AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. CÉDULA RURAL HIPOTECÁRIA. VALOR DO IMÓVEL AJUSTADO NO TÍTULO. ART. 1.484 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. REALIZAÇÃO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. - Nos termos do art. 1.484, do Código Civil, é lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação. 2. - A interpretação do art. 1.484, do Código Civil, deve ser restritiva, podendo o Juiz de Direito determinar a realização de avaliação do bem objeto da garantia hipotecária, quando houver indícios de que o valor ajustado no título diverge em muito do valor venal. 3. - Recurso desprovido.” (TJ-ES - AI: 00040433720138080030, Relator: DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 10/12/2013, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/12/2013)